你們猜，深圳投資客的下一站，是東莞還是南沙？

深圳7·15政策的出臺，無疑給觀望深圳的投資客們潑了盆冷水。一條「入戶三年、社保三年」的規定，直接導致了「早上出門買房，路上被告知不配」等趣聞層出不窮。

3年的時間，相信很多原本想買房的人都不會願意乾等，屆時深圳的樓市情況如何，誰能說清楚？因此，與其持幣觀望，還不如就趁機把眼光放在其他的地方。

最近，群裡冒出了不少網友，在「東莞or南沙」的話題上爭吵得熱烈。

選誰？當然要有理有據，我們不妨來做個東莞南沙大PK！

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東莞PK南沙

1.位置＋交通

首先，南沙是廣州最靠近深圳的一個區域，在位置上已經擁有了先天優勢。這也就難怪上周末，位於南沙萬頃沙片區的恆大陽光半島，會在開放營銷中心時迎來如此熱潮。（詳情點擊：人從眾！這個周六恆大爆了！1個小時都擠不進去！）

何況，還有不少深圳客看中了南沙未來會有廣州地鐵18號線以及深中通道的加持。如果深中通道落成，那麼南沙到深圳前海的時間會短至半個小時，比去廣州中心城區還要快！

這一點，是東莞臨深板塊做不到的，就連最近的鳳崗鎮，都不敢誇下海口。鳳崗鎮作為東莞市距離深圳最近的區域，三面環深，但要去到深圳的中心區域（比如南山區），還是要1.5個小時左右。

至於公共運輸就更慢了，要通過公交轉乘深圳地鐵1號線，要接近3小時才能到達。

濱海灣新區的虎門鎮未來會有穗莞深城際通過，但從虎門站出發到達深圳機場站也要超過半個小時的車程。

而南沙的交通規劃和建設進度，已經開始凸顯它作為大灣區幾何中心的地位。鐵路、地鐵、城軌、航運等等，都會在近幾年內逐漸兌現。

曾經號稱「大灣區半小時生活圈」的南沙，確實沒有打臉。

在交通和區位上，南沙贏了。

2.人口＋GDP

其次，南沙的全局定位、教育配套、產業規劃以及醫療建設，都不用PLUS贅述了。只要你多加留意，就不難發現南沙的勢頭有多猛。

這幾年南沙帶著「國家級新區、自貿區、廣州唯一城市副中心」頭銜發展得如何，潛力何在，可以直接從人口增速和GDP增長看出來。

一個地方有沒有發展動力，首先看人口。

2019年，廣州11區人口增速數據顯示，南沙的常住人口已經到達80萬，增長速度是11區裡最為迅猛的，同比大漲5.91%。而根據《廣州南沙新區城市總體規劃（2012-2025）》，到2025年，南沙常住人口規模約為230-270萬人。

人口多了起來，發展自然也不會落後。

於是，2019年全年的廣州11區GDP數據中，南沙同樣表現出色，同比大漲10.5%，漲幅第一，全年GDP達到1683.23億元。

反觀東莞，就拿常年佔據銷冠位置的塘廈來說，2018年年末，塘廈常住人口近50萬，到了2019年則變成了48萬人次。

在GDP增幅上，2019年，塘廈＋鳳崗才去到773.15億元，整個東莞市沒有一個城鎮可以超越南沙。

比人口？比發展潛力？南沙也贏了！

3.房價發展

我們知道，東莞近幾年的庫存消化、房價上漲，都離不開深圳人的貢獻。

且不提華為將總部遷至松山湖旁，直接帶動松山湖房價飛升，你再看看東莞全市的片區房價差異就明白了，水鄉片區、東部產業園，怎麼比得過松山湖和臨深、濱海片區？

回顧上半年的東莞樓市，話題熱度一點沒比深圳低。

今年3月，東莞為刺激樓市，取消新房限價的政策；4月，東莞樓市的冰山指數排名高居第一，此後佔位長達3個月；6月，樓市亂象頻生，新房限價政策重啟；7月，在深圳出臺新政後，東莞也要求加強商品住宅網籤銷售信息公開。

最新冰山指數漲幅排名

今天，冰山指數發布最新的漲幅排名，東莞依舊第一，漲幅曲線越來越陡。PLUS也分析過，如今東莞的二手房市場，太不健康了。

（數據出錯：顫抖！東莞最新二手房均價，破10萬了！）

（二手房亂報價：房子買入半年，躺賺80萬！廣東這個城市這麼好？）

有的業主別高興得太早，此前東莞發布的收緊調控政策，主要針對新房進行，根據PLUS預測，接下來，也該整治整治二手房了。

（東莞預測：太神了！我們精準預測了深莞樓市短期走勢和機會！）

但是，南沙的房價，目前還有很大的上升空間。

自從2018年，南沙被定位為「廣州城市副中心」以來，房價才開始有明顯的波動，兩年的時間內，南沙從14320元/㎡上漲到26196元/㎡。

但PLUS認為，未來一旦南沙的規劃逐步落地和交付之後，就是價值兌現的時期了，屆時南沙的房價，可不再是今天能夠預測得到的。

但東莞已經發展了很長一段時間了，從最近兩年來看，東莞的房價上漲已經到了天花板，又加上調控收緊，房價大概率保持平穩。

東莞樓市如今面臨的問題是，新品住房供應嚴重不足、供需失衡，二手房業主信心爆棚、組團控價，狂到欲與天公試比高！

對此，PLUS早就表過態：

現在盲目買進東莞熱門地段的盤，你不擔心「買頂」嗎？掛牌價到11萬/㎡的松山湖樓盤，你敢買入嗎？

在這裡，我們不難發現一個混亂的邏輯。原本，投資客們買入東莞，是因為深圳的房價把他們遠拋於身後，而如果東莞某些板塊的房價已經超過深圳熱門區域，那這些業主、房地產中介吹出來的美好泡沫，將被市場狠狠戳穿，瞬間破裂。

可以說，如今想要投資東莞，還請你緩一緩，等這不同尋常的勢頭過去了，你再衡量也不遲。

說實話，南沙的潛力在各方面都開始超越東莞。

據悉，2020年，廣東省重點建設項目計劃中，南沙以31項的數量，佔了全廣州總量（73個）的42%。同時，南沙重點建設項目計劃年度總投資為850.2億元，足可見政府的重視！

很多見證了深圳前海發展的人都說，廣州南沙的現在，不就是幾年前的前海嗎？

因此，連深圳的粉絲都問PLUS，我很看好南沙，有沒有什麼投資建議？

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南沙看哪裡？

南沙的投資建議，無非就是「買哪裡」的問題。

從分區上來說，目前南沙自貿區有七個區域，分別是明珠灣、蕉門河中心區、南沙灣、慶盛樞紐、南沙樞紐、萬頃沙、海港區塊。

其中，蕉門河-金洲板塊是發展得最為成熟的，因此住宅相對而言也比較多，單價從2.1萬/㎡到3.7萬/㎡都有，居住環境相對其他區域最為成熟，商業、教育配套都更為完善。

明珠灣，包含橫瀝島尖、靈山島尖等，主打產業、金融以及商務區。而板塊內的靈山島尖可以說是目前南沙房價最貴的地方，不少項目均價已經去到3.5萬/㎡，有的甚至要衝破4萬/㎡。

南沙灣則主打環境和旅遊業，因此是不少富人的度假區，諸如郵輪母港和高爾夫球場的設置都有配備，區域內樓盤均價則從2.9萬/㎡到3.5萬/㎡都有。

主打產業發展和汽車產業區的黃閣板塊也有少量一手樓盤在售，均價在2萬/㎡左右，因為板塊內交通和商業配套都還未發展成熟，這個價格倒也能夠理解。

還有萬頃沙片區。

上周末火爆整個大灣區的恆大陽光半島，就位於萬頃沙片區內，如果項目售價在2.5萬/㎡左右，可能會比較符合購房者的預期。

可以說，萬頃沙片區比較強有力的籌碼就是它的交通配套：18號線的首站就在萬頃沙，未來接駁深中通道的還有萬頃沙支線。

最後PLUS要給出幾點投資南沙的建議：

1.不要為了投資而投資，要判斷樓盤的潛力。潛力無非來源於幾個方面：交通條件好（近地鐵、有交通規劃）、學位有保證、商業配套規劃完善等。

2.投資南沙，要做好長線持有的準備。就如網友聊天中提及的：要有耐心。人們常說「南沙是值得下一個十年的地方」這句話，但「十年」是萬萬急不來的。