東莞要贏南沙？南沙：我先讓你5年又如何

2020-10-16 大灣區PLUS

最近的灣區九城要比忙，沒人能忙得過東莞。


三個月內，東莞在樓市政策方面，可謂縫縫補補，共經歷6次降溫調控。


原以為，二手房調控已經是「射程廣泛」，直接堵死了一部分人的名額問題；但沒想到，第6次調控更直接，沒名額還能想想辦法，但沒錢買，你就要認清現實——自10月19日起，首套房最高貸款額度由120萬元調整為90萬元；二套房由80萬元調整為50萬元。（詳情可回顧：@東莞人！你們買房要多給30萬了！）


就是在這樣趨緊的樓市背景下，有人似乎一針見血地提出：哪裡緊就買哪裡。



說者也許無心，聽者容易自我高潮。


因為當下，東莞對岸的廣州副中心南沙，正經歷著購房松限的調整。


從灣區投資的角度來說，那豈不是要趕緊想辦法，能上車東莞的趁機買入，能脫手南沙的就趁機找人接盤？


喲，讓我看看是誰這麼傻。



.01

東莞主城破四，即將高位橫盤。


東莞pk南沙，這樣的無聊比賽也不是第一次見了。


但最近又開始出現，只因為上半年過於猖狂的東莞樓市，在經歷6次政策調控、放慢漲價步伐之後，當前房價也仍舊亮眼：根據安居客一手房數據顯示，9月，東莞主城區的均價去到29227元/平，即將破三的同時，已經超過了灣區熱土南沙的27500元/平。


趕緊入手東莞主城區，脫手南沙？別急。


來具體看看網籤數據——



根據東莞住建局統計的一手房網籤數據顯示，網籤均價出現破3的有東莞主城區、松山湖片區和濱海片區，主城片區裡的南城街道已經4字頭，東城街道緊跟其後、即將破4。


實際上，松山湖片區的一手房售價理應更高，片區內新建住房稀缺，在一手網籤數據上比較薄弱，但如果要比二手房，松山湖憑藉著自己的「總部資源」和景觀資源，市場供不應求，房價自然穩坐全市龍頭。


濱海、臨深片區內，虎門、長安、鳳崗和塘廈都明顯更受市場肯定，除了更有區位優勢的長安即將破4之外，其餘三鎮都還在3字頭內徘徊。不過，這樣的徘徊局面，由深圳大哥親自送上了一個加速包，東莞虎門、長安、大嶺山、大朗、黃江、樟木頭、鳳崗、塘廈、清溪9鎮將高水平對接和融入深圳。詳情可回顧：官宣：東莞9鎮「融入」深圳！


原本以為，東莞樓市在上半年的「興風作浪」之後，會因為調控而「涼涼」，從而給剛需們一個機會。但盼望著、盼望著，東莞各區域房價似乎越來越走出那一騎絕塵的氣勢了。



濱海和臨深9鎮，有「爸爸」撐腰，房價也還有進一步看漲的空間；松山湖的住房需求也是實打實的，一時半會熱度都下不去。


只有東莞主城，雖說配套相對穩定，但距離廣深都不近，只能說孤軍奮戰在漲價浪潮中，頂著新拍土地和舊改項目的庫存壓力，超越深圳大哥提攜的「貴人」，走到4字頭。


隨著交通、政策等利好逐漸釋放，購房者心態驅穩，PLUS認為，東莞主城的房價，即將進入高位橫盤。


.02

南沙，誰不說中長期看好？


但到了南沙，情況就不一樣了。


南沙的政策利好才剛剛開始，交通、產業、商業、教育、醫療等配套也正逐步引入、完善，房價上漲動力逐漸充足。



自2014年開始，逐步上漲，到2017年，房價漲幅接近50%。轉折發生在2018-2019年兩年間，南沙部分板塊進入發展快車道，新房林立，城市配套和界面都開始成熟，房價瞬間飆升至2014年的兩倍，漲幅約108.3%。



而2020年以來，雖然2月份受疫情影響、房價有所滑落，但到了5月已經回暖，6月因為多個新盤面世，成交價迅速回升，現在全區均價已經到達27610元/平，更別說金洲-蕉門河、明珠灣和南沙灣等更為熱門的板塊，早就破三奔四了。



至於南沙區內各板塊的成交漲幅數據，就更有看頭：截止至2020年8月，在經受3-4個月的疫情影響後，蕉門河板塊的成交房價漲幅仍然高達52.56%，其餘板塊都有不同程度的上漲，而南沙灣則因今年除了領南｜星河·榮譽和中交·藍色海灣有推新貨之外，沒有太多新盤動作，因此成交價有所下滑。


但南沙灣今年以來的熱度不容小覷，今年以來已出讓過三宗宅地，其中魯能地塊一舉成為南沙灣新標杆，也是南沙成交樓面價第二的地塊，而前兩天越秀拿下的地塊，也經歷了35輪競價，一舉進入全區樓面價前三。


而隨著南沙進一步松限，人口逐漸流入，購房需求進一步拓寬。可以說，南沙的房價上漲動力充足，上漲趨勢不容忽視。


同時，整個粵港澳大灣區在南沙的交通布局，也將在近五年內基本完成落實，屆時南沙將成為大灣區9城聯通的必經之地。



對於南沙，你可以覺得它當下沒有那麼理想，但誰也免不了來一句——中長期看好。


多城齊寵的南沙，大灣區的幾何中心，就問你東莞酸不酸？就看5年後是誰的天下了。



.03

現在買房，還能怎麼走？


至於聊到，現在還能怎麼買房？


對於剛需來說，東莞再貴你也得啃，畢竟炒房客只負責點火，片區越火他越高興。名額、貸款，就只能你老老實實地解決，不差錢的炒房客，你耗不起。南沙也同理。


其次，買房一定要跟著「路」走，快速路、橋道、軌交，哪裡方便就看哪裡。


至於投資，還是建議把眼光看到南沙去。東莞主城都要到4萬+了，已經趕超廣州的某些主城區，深圳的某些新區也就4-5萬，這樣對比起來，誰人都可以分杯羹的南沙，2萬-4萬任君選擇，不比樓市反覆降溫調控的東莞，更香嗎？


最後，用粉絲們的聊天結個尾吧。



東莞，再追就排排站崗，誰也別想逃。


而南沙，讓它5年時間又如何？中長期的利好，已經開始顯現......

相關焦點

  • 你們猜，深圳投資客的下一站，是東莞還是南沙？
    當然要有理有據，我們不妨來做個東莞南沙大PK！只要你多加留意，就不難發現南沙的勢頭有多猛。這幾年南沙帶著「國家級新區、自貿區、廣州唯一城市副中心」頭銜發展得如何，潛力何在，可以直接從人口增速和GDP增長看出來。
  • 深圳，東莞限購！南沙，房價大爆發
    如今，要在南沙拿地，只能通過搖號方式來確定最終花落誰家。86.5%，無論是套數還是面積，都高居第一。2005年，南沙成為廣州行政區，2012年獲批國家新區，2015年掛牌自貿試驗區。2016年，南沙成為廣州唯二的城市副中心。同時，南沙也是大灣區未來絕對的樞紐中心。2019年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公布實施，南沙被國家定位為粵港澳全面合作示範區，要求攜手港澳建設高水平對外開放門戶、創新發展示範區、金融服務重要平臺和優質生活圈。
  • 5年漲幅第一，買南沙，買對了嗎？
    以5年為期限，我們先關注幾個大的。5年時間，南沙直接殺到廣州樓市的住宅供求數據的亞軍位置，而2016年，南沙甚至還沒有進入前三。為什麼南沙漲幅跑贏全市？最近南沙的成交套數，又憑什麼超過增城？5年時間，南沙GDP增長了48.5%，增速連續5年時間超10%，而最近10年來看，南沙的GDP總值更是從2009年的405.23億，增長到2019年的1683.23億元，直接翻了4倍。
  • 深圳、東莞限購升級後，為何是南沙樓市爆發？
    目前南沙的房價均價在2.5萬，橫琴房價均價在6.5萬，前海的房價均價是13萬。對比前海自貿區十年的房價變化，所以南沙這片價值窪地也同樣備受深圳投資客的青睞。 2.南沙人才吸引政策力度大據悉，南沙開發區《廣州南沙新區（自貿片區）集聚人才創新發展若干措施實施細則》（修訂版）於2020年5月14日起實行，其中重點的有幾條：1.
  • 南沙很火，但買房要選對板塊
    如何解答，此處先賣個關子，本文先來拋磚引玉，以供探討。答案肯定不是，既然如此，如何找準符合自己需求的板塊？又如何看待不同板塊的價值？截至2020年3月底，落戶南沙的金融和類金融企業累計達6528家，比15年自貿區掛牌前增長了52倍。
  • 南沙5.0，如何選板塊？
    1.0到5.0的發展階段，但並沒有對每一個區域板塊，做一次完整的分析。也許，看完之後，南沙怎麼選，你會有自己的答案。南沙灣是南沙發展最早的區域，處於珠江入海口位置，半徑100公裡內，有深圳、東莞、珠海、中山、江門等大灣區城市。
  • 在廣州，我從不買南沙的理由
    南沙離廣州市區太遠了要45公裡以上——我是自貿區 南沙的產業配套需要時間落地生根——我是自貿區 答：首先，昆明郊區的房子要賣，如果這一波都沒漲，這套房子沒有任何保留價值。 其次，你給到的條件不明確，比如，是否生活在深圳?置換深圳是投資還是自住?是否首套首貸? 我的意見，如果你生活在深圳，無自住房，首先應該解決自住問題。
  • 廣州南沙放鬆限購後，大灣區新格局！南沙會是你考慮的方向嗎？
    要知道，在廣州非限購區獲得購房資格是非常困難的。除了入戶以外，需要交滿5年社保，才有購房資格。南沙是廣州再造一個新廣州的希望。所以廣州非常用心的在打造南沙，投入巨資撐開南沙的發展骨架。過去5年，南沙是廣州房價增幅最高的區域，增幅高達140.6%，可以說是非常有潛力的地區。
  • 南沙迎來突變
    近日陪朋友去南沙看房，在南沙走了一圈後，讓我對0深樓市有了新的認識，尤其對南沙有了新的認識。廣州南沙將不再是與深圳前海隔海相望的彼岸，正迎來價值突變，飛躍成新的0深區，將是0深下一個大爆發的區域。投資房產就是要選擇國家頭部紅利區域。
  • 南沙新政：我暗示的還不夠清楚嗎
    幾百萬都投進來了，政府也拿著賣地的幾百億去建設城市去給企業送優惠了，別告訴我大家對南沙一點念想都沒有，總有人能留下來。宅地好賣是因為市場好賣（有一種錯誤的因果關係：宅地好賣所以市場會好賣），特別是5月份以後，南沙一個月能賣1500-1800套新房，二手成交也「罕見」地破百套。量升則價升，這是開發商不會放過的機會，年初靈山島的價格還在2.7-3.2萬，如今已經摸高到3.5-4.2萬。
  • 南沙新動作，航天航空產業園啟動！炒房熱情會讓南沙房價暴漲嗎
    近來我在看南沙的房子！本人覺得這不是自己打臉，而是目前南沙大灣區的規劃已由廣州本土戰略提升為國家級戰略！南沙要加速發展了！許多投資者都在抱怨南沙目前發展的落後，不能與前海日月爭輝，我想對這部分投資者說，不要用現在的眼光來看待南沙，南沙和前海真的沒有什麼可比性，沒有意義，20年以後，50年以後呢。
  • 實探南沙 | 土豪李：從東莞到惠州，還是覺得南沙有看頭
    2015年，南沙被欽定為「自貿區」；2016年，廣州市有意將南沙發展為城市副中心；2017年，粵港澳大灣區確定，南沙處於整個灣區的核心位置。為實探南沙虛實，金九第一場樂居南沙之行走起！這算得上一場說走就走的行程，只有兩天的時間召集，這是從來沒有過的緊張。
  • 南沙居住，通勤是關鍵
    可惜運營中的廣州地鐵4號線、東莞地鐵2號線、深圳地鐵11號線並沒有相連，相互往來依靠虎門大橋、南沙大橋。位於灣區中心的南沙，如何打造融合發展的樣板？穗莞深需要增加規劃聯動，以地鐵構建同城生活。距離廣州市中心50公裡的南沙，終需承載深圳外溢：房地產從廣州客支撐進化為廣深客支撐。如果放眼到2024年，深中通道開通後，南沙更成為深圳後花園的說法，想想對面的深圳前海15萬，而南沙現在的房價在2.3-3.5萬，更是可以滿足到深圳的蔓延。城市的發展路徑是多樣化的，不一定是常規化主城區向外延伸。
  • 用5年，漲到8萬？就憑南沙
    2018年開始規劃，距今不過兩年的發展時間，從時間上來看，5年到8萬，未免有點過快了。至於要揚多少，還得看後續的配套如何支稜起來。——按照現階段的發展模式，5年內南沙的房價沒有摸到8萬高點的可能！（劃重點）而假如5年內南沙沒能摸到8萬，在南沙買房還能算很好的投資嗎？
  • 瞄準大灣區一線城市的紅本：輪動，先入南沙、增城，再長置惠陽
    一個熱點，是東莞濱海灣！儼然有小前海之勢。一個熱點，是廣州南沙。據說，深圳已經有很多人殺過去了。因為東莞限購，現在這個熱點就由南沙獨立承當了。實際上，最近每個周末幾乎都有深圳業內和投資者成批去南沙考察。
  • 不好意思，南沙樓市正在給你製造幻覺…
    不過，當小編把統計時間前置到2015年，發現南沙今年的成交量實際上比去年要糟糕。2019年，廣州每成交5.89套房子，有1套來自南沙；而今年的情況是廣州要成交6.49套房子，才有1套來自於南沙。專家觀點「南沙最近的熱度是由於有幾個新盤的推出，並且深圳東莞客戶外溢至廣州。你要有心理準備，接下來的數據都會很好，因為你看萬頃沙某盤它一個盤就有可能上千套，肯定會拉動整個南沙區一手房的成交。
  • 虹吸人才，才是南沙的野心
    不過，值得肯定的是，在人口增量上，南沙有了長足的進步，相關數據顯示，2019年人口增量僅次於白雲和番禺，跑贏黃埔和增城。要留住人才，需要南沙在整體上，綜合發力。第一，是區域的發展潛力。相關數據顯示，2019年南沙全區實現地區生產總值1683.23億元，同比增長10.5%，是全廣州市GDP唯一增長保持在兩位數以上增長的行政區。
  • 南沙沸騰！這5個樓盤深圳人點名要看……
    未來3-5年南沙將與大灣區主要城市形成「半小時生活圈」。南沙大橋已通車，廣州南部到東莞車程縮短約30分鐘;廣深港高鐵開通，從南沙出發30分鐘直達香港西九龍站;海運上，可以通過南沙客運港35分鐘到深圳機場，1小時內直達港澳。深中通道正在建設中，預計2024年建成通車。
  • 廣州+深圳客圍攻，南沙有盤10秒搶完！南沙樓市憑啥又爆了？
    、深圳將如何走向？又迎來一條「世界級」跨江通道南沙要與東莞濱海灣新區連接，家底厚，東莞濱海灣新區同樣級別高，與松山湖並列為「兩核」，是被東莞市政府寄予厚望的發展引擎，規劃面積84.1平方公裡，區位上連接南沙前海、鄰近港澳，是東莞參與大灣區建設的主陣地。
  • 總投資5億 廣州南沙新區海港城購物中心7月開建
    昨日上午，南沙區舉辦了「新南沙、新商機——南沙商貿旅遊推介會」，記者從會上獲悉，南沙區今年將建南沙海港項目，規劃投資5億。另外，新區CBD中心也在規劃當中，目前也有卜蜂蓮花大型超市、浙江橫店影院籤約進駐。家樂福、蘇寧、國美、華潤萬家、廣州友誼、廣百、飛揚影院等200多個企業代表出席了推介會。