當限價房賣光，五象新區房價會怎麼走？

這幾年，五象大熱。

高地價頻出，2萬+成為區域標籤。

在五象核心板塊走一圈，能強烈感受到那種撲面而來的房價的不友好。

但是，高房價的實力勸退，絲毫不影響人們對五象的密切關注和積極尋找最佳的入手機會。

未來五象新區的房價會怎麼走？普通收入人群現在入手五象還有機會嗎？這兩個問題在各種與購房者的對話的場合裡被反覆提及。

槽哥以為，五象大房價走勢，除了看五象新區自身發展和實力外，很重要的一點是看限價房清空的速度。

今天，槽哥和大家聊的這個盤，估計是所有五象樓盤都想等著它清空的項目——光明城市4期。很多人說，等這個盤的4期新品，已經等了1年了。

1 限價房馬上售罄，五象房價飛得更高？

限價房，作為南寧市2017年出臺的「三限一競」土地出讓政策的產物，不管你承不承認，確確實實影響了南寧房價的走勢，一定程度上，還帶來了南寧各大板塊房價的均衡化。

但從2019年開始，這一政策被逐步取消，南寧限價房因此越來越少，南寧的板塊價差隨之不斷拉大。

（來源：克而瑞）

一些優質的熱點板塊，限價房逐步清空，在高地價項目上市的推動下，「重獲自由」的房價持續走高。

尤其是五象新區，以五象湖板塊為例，2019年以前，因為中南紫雲集、旭輝湖山樾等限價房影響，這個板塊整體和其它板塊的價差其實並不大。

當然，因為限價，且板塊價值大家都清楚地看得到，所以這些限價房極為搶手，也很快清盤了。

隨著這些限價房的售罄，2萬+天王項目陸續登場，五象湖板塊走進2萬+的新時代。對於普通購房者而言，你錯過了當初買限價房入手五象湖板塊的機會，那現在要上車，門檻就被大幅拉高。

（來源：克而瑞）

所以，對於五象的未來價格走勢，槽哥認為，一方面取決於ZF的投入力度、配套和產業的落實速度。從這方面看，五象新區無疑是個寵兒，受寵程度簡直要讓其它區域羨慕嫉妒恨。

但另一方面，還取決於五象新區限價房清空的速度。

縱觀目前五象新區核心地段，在售或即將推出的限價房，已經所剩無幾，光明城市4期是其中之一。而光明城市周邊的地價，按照成本預估，整體房價水平基本在1.5萬+以上。

這就不難判斷，隨著限價房項目售罄，板塊整體價格還會不斷拉高，與普通價值板塊的價差會進一步加大。

2 五象核心這個限價盤，被購房者苦等1年多？

知道了五象房價的上漲邏輯，就不難理解，為何很多人都在等光明城市。

槽哥身邊就有不下8個人向花兒街打探，光明城市到底啥時候賣？價格會是多少？包括在花兒街的置業群裡面，光明城市也是屢次被cue的樓盤。

理由很簡單，因為這個盤位置太好，太核心，關鍵是，這基本是五象核心最後的限價盤啊！

先說位置。光明城市正正的就在廣西體育中心南側，緊挨著總部基地，是很正點的五象核心區地段。

從項目往西北方向望去，總部基地起起伏伏的天際線近在眼前。從項目徒步出發，槽哥拖著受了點傷的左腳，大約走了十分鐘就出現在了國際壯醫醫院的大門口。

（紅框處即為光明城市四期）

從區位圖上看，光明城市城市周邊是平樂大道、玉洞大道、那黃大道，都是城市主幹道。

意味著向西走可以通過平樂大道上南寧大橋快速抵達竹溪板塊，往南湖、市中心一帶都非常便捷；往東走通過良慶大道上良慶大橋快速前往東協商務區、鳳嶺北，這條路線槽哥走過無數次，車少路闊，在此提醒一句：駕車時，請注意不要超速。

雙向16車道的玉洞大道就在樓下。從項目通過玉洞大道上機場第二高速，槽哥親測大概20來分鐘可以到機場。

要說條條大路通光明城市，不為過。

不過，在交通方面唯一的瑕疵是，地鐵3號線五象湖站與光明城市4期略有距離，大概接近1公裡，步行需要8-10分鐘，腿的長短決定用時長短。

這塊肥得流油的地在2018年9月被光明地產拿下，正是「三限一競」期間。在該地塊以光明城市第4期的身份登臺亮相之前，光明城市在賣完3期之後，已經蓄勢了一年時間。這一年裡，苦等的購房者不在少數。

大家都知道，對於購買實力一般的人來講，這基本上就是開往五象核心區的末班車。

3 離2萬+天王不足1公裡，便宜7000？

那麼，問題來了，4期新品究竟賣多少？

槽哥前兩天到售樓部實探，得到的反饋是，預計9月開賣，均價估計在1.3萬元/平方米左右，帶裝修，聽起來就很香！

1.3萬元/平米，在這個地段意味著什麼？與項目距離不足1公裡的五象湖「四大天王」，報價均在2萬以上，比光明城市4期貴了至少7000元/平米。

一套100平米房子的價差，大概是一個中等收入的南寧人10年不吃不喝的積蓄。

不相上下的地段，共享諸多的配套，差不多能打個平手的景觀資源，天差地別的價格。如果不是限價，這是難以想像的。

4 湖景不輸2萬+樓盤，樓下就是學校

作為五象湖板塊的樓盤，不得不提湖景。

桂象湖（五象湖二期）水系建成之後，整體形似一個不太工整的「幾」字，已經售罄的2、3期被圍城一個半島形狀，而4期則在「幾」字的折彎鉤處，也就是未來的良慶河邊。

從規劃圖來看，整個良慶河，幾乎算得上是光明城市4期私享的水域。

河岸規劃配建有市政公園，公園還包含觀景平臺。水景和園景相互搭配，整個小區的景觀一句話概述就是：河岸上，公園裡。

距離4期大約500米處，桂象湖公園已經初步兌現一園旖旎風光，有攝影愛好者在桂象湖已經拍到了遷徙至此的斑嘴鴨。

與「隔壁」的眾多2萬+項目相比，在湖景資源上，光明城市4期不遑多讓。

除了湖景之外，項目教育配套非常豐富。

4期配建有9個班的社區幼兒園，那黃小學就在馬路對面，東面的五象湖初級中學也是一路之隔。雖然都算不上名校，但都是家門口的學校，零距離，特別適合需要老人接送的家庭。

5 帶裝修賣，產品很剛，性價比看得到

在五象湖，如今樓板價動輒超過一萬四，1.3萬連「麵粉」都難買到，但卻有望在光明城市4期買到「麵包」。而且，還是帶裝修的「麵包」。

槽哥在項目現場看了樣板間，發現裝修方面還是有可圈可點之處的。隨便列舉幾點。

①4期走的是極簡主義裝修風格，牆面以木色和米灰色為主打，整個屋內顯得素雅、清爽而協調。這種風格與各式軟裝都比較好搭配，給業主留下較大的發揮空間。

②廚房的推拉門採用的是窄邊框鋁合金門，門的邊框纖細，視覺上能給人輕鬆、明快的舒適感，在功能上，其密閉性能更強，使用中更不容易變形。

房門則採用的是窄邊框木門。

③背景牆採用的是木飾面材質。相對於瓷磚的冰冷，牆紙牆布的易髒難清理，乳膠漆的易磨損，木飾面材質更顯溫馨舒適，更能對牆面起到有效的保護作用。

④公共空間採用超薄鋁合金踢腳線。鋁合金踢腳線金屬感強，能阻燃、防水、防撞、防蛀、耐酸鹼，安全環保。並且，在視覺上能配合各種室內地面材質，達到協調、自然美觀的裝飾效果。

至於戶型，置業顧問小姐姐介紹，項目目前首期2/3/4/5樓的邊套戶型。亮點是臥室也帶景觀陽臺，且可觀賞到良慶河景，但同時也可能受西曬。選不選，看你介不介意嘍。

這是槽哥最喜歡的戶型了，改善來說很香，南北雙陽臺，住起來更舒服，而且南向陽臺達到7.2米。尺度上，客餐廳足夠大，尤其是主臥帶衣帽間也更便利，在幾個戶型當中基本上是最優秀的。但估計價格也是最高的吧。

最後，再談一下開發商，光明城市的開發商——光明地產，作為來自上海的國企，和光明牛奶，大白兔奶糖是一家，從企業實力來講，還是挺硬核的。

槽哥 · 說

光明城市4期，是最被想要買五象的購房者惦記的樓盤之一。核心的位置、明顯的價差，都是肉眼可見的。

作為五象新區幾乎碩果僅存的限價房，光明城市4期可能是最後一個對剛需友好的項目了，其售罄之後，可以預見，進入五象核心板塊的門檻會被大幅拔高。

如果你不是土豪或者追求極致的學區和極致的產品的人，且在五象門外徘徊多時，這道門檻，能跨進去的話，早點跨。