第39周瀋陽二手房11775元/平 新政改變二手住宅房源結構

第39周結束，2020年已經過去了四分之三，瀋陽二手房市場低開高走，但最近幾周同比漲幅持續縮小，預計到年底同比漲幅會收窄至2%左右。第39周瀋陽二手住宅掛牌數量16.1萬套環比增長2.5%，平均掛牌單價11775元/平環比上漲0.05%，受新政影響，5年內準新房掛牌數量不增反降，90~140平百萬以上房源掛牌量增長最多，而很多剛改型購房者同樣受新政影響不得不選擇先賣房再買房。

「沈八條」新政對二手房市場的影響更多體現在成交上，對於價格影響不大，最近二手住宅平均掛牌價一直保持緩漲趨勢，官方公布的價格指數同樣如此。

2020年瀋陽二手房市場可謂低開高走，1月份平均掛牌價同比漲幅不過2%~4%之間，隨著疫情緩解急速攀升，最高峰時達到13%，但市場顯然不足以支撐如此高的價格，隨後越來越多的房主開始下調售價，同比漲幅開始逐漸回落。

第39周瀋陽二手住宅平均掛牌價11775元/平，環比上漲0.05%同比漲幅僅有3.08%，這是2020年除第1、2周之外的最低漲幅，預計未來幾周同比漲幅還將進一步收窄。

最近幾周大東區新增掛牌房源量一直保持在高位，而成交數量較低，結果就是房源數量絕對值大幅上升。至第39周結束，大東區二手住宅掛牌量已超1.2萬套接近和平區掛牌數，但無論是成交量還是成交價都相差甚大。

鐵西區是僅有的成交房源數量大於新增房源數量的區域，同時也是降價房源數量大於成交房源數量的區域，上周鐵西區有近1500套房源選擇降價。類似的還有于洪區，雖然掛牌出售的房源數量比鐵西區少了1萬套，但降價房源數量只少了百餘套。

除了房源數量超常增長的大東區，于洪區的二手房市場可謂最混亂的。該區域掛牌出售的二手住宅始終保持在2.5萬套以上，而其戶籍戶數僅有18.6萬戶，掛牌出售房源數與戶籍戶數的比值7.14，僅高於渾南區，但區域內缺少大中型生產企業，外來人口較少，產品又以剛需為主教育資源較為欠缺，賣方壓力較大。

第39周總價在100~200萬元的房源增長較多，過半數新增房源在這一價格區間，且大多為90~140平的小兩室洋房或大三室產品，百萬以內房源佔新增房源比例僅有3成。如此變化與新政有所關聯，由於低總價房源大多為剛需準新房或「老破小」學區房，受「沈八條」影響較大。相對而言，10~20年房齡房源數量增長同樣較多，大多來源於剛改型購房者。由於新政將二套房比例提升至50%，大部分剛改型購房者需要先尋求出售舊房，還清貸款再考慮購房。