第42周瀋陽二手住宅房價趨穩 老房子掛牌量增長明顯

2020-10-20 老趙說房

2020年第42周，瀋陽二手住宅市場掛牌價基本穩定。截止到2020年10月18日24時，瀋陽共有16.73萬套二手住宅在線掛牌出售，整體平均掛牌價11781元/平，環比下跌0.03%，均價絕對值僅下跌了4元/平。雖然價格較為穩定，但在線房源中20年房齡以上的老房子佔比明顯升高，上周房齡20年以上房源佔比擴大了0.5個百分點，房源數量絕對值增長1436套，超過準新房的1108套和10~20年房齡的1053套。

賣房者的忍耐極限就要到來‍

與商品房市場的跌宕起伏相比，二手房市場無論是成交還是掛牌價都保持了趨穩的態勢。上周瀋陽整體掛牌均價僅下跌4元/平，跌幅幾乎可以忽略不計。「沈八條」已落地6周，瀋陽二手房平均掛牌價反而小幅上漲，這些賣主還是很能沉得住氣的，這與2018年宣布「商品房限購而二手房不限購」構成了明顯對比。2018年10月瀋陽樓市調控，商品房限購政策宣布之後的2周內，不限購的二手住宅平均掛牌價上漲了1400元/平，平均單價由1.14萬元/平漲至1.28萬元/平。

事實證明瀋陽樓市完全撐不起那樣的高價，在2018年第43周二手住宅平均最高價達到頂峰之後就開始了漫長的下跌，直到2019年下半年平均掛牌價才算穩定下來。由此可見，賣主雖然有心掛個高價，但長期不成交之下忍耐的時間大約也就是1年。瀋陽二手房市場在疫情後均價由1.14萬元/平漲至1.18萬元/平，雖然漲幅小於2018年，但也明顯超過市場接受極限，目前相對較低的成交就可說明，所以到2021年五一前後，目前的很多賣房人就該到忍耐的極限了。

第42周瀋陽各區二手住宅掛牌量佔比

瀋陽二手住宅掛牌量激增，就要夠賣3年了

上周鐵西區二手住宅掛牌量最高同時新增房源最多，但卻是新房源佔比最低的區域。蘇家屯區二手房市場活躍度較低，僅有4000~5000套房源掛牌出售，但上周突然有272套房源上線掛牌，佔全部房源的6.3%為全市新房源佔比最高的區域，其次是新房源佔比4.3%的和平區二手住宅掛牌量僅有1.38萬套，上周新增595套房源為新房源佔比最高的區。

目前鐵西、渾南和于洪區周新增房源均在千套左右，皇姑、瀋北新區則在700套上下。按照目前的速度，2020年結束的時候，瀋陽掛牌出售的二手住宅可能會突破20萬套，足夠銷售3年以上。

第42周瀋陽各區二手住宅平均掛牌價

大東不被看好，瀋北二手房市場不夠理性

雖然全市整體掛牌價下跌了0.03%，但分區域來看卻是普漲的局面。9個市轄區（不含遼中區）僅有大東區二手住宅平均掛牌價環比下跌，跌幅為0.26%，其他區域均呈上漲趨勢，漲幅最高的是和平區的0.45%。與在建商品住宅相比，各區二手住宅平均掛牌價大多低於商品住宅均價10%~20%之間，只有兩個區域例外。

大東區商品住宅均價高於二手住宅均價42%，這主要是商品住宅主要集中在城區二環外區域，且品牌房企扎堆溢出效應明顯。但大東區二手住宅整體平均掛牌價僅高於蘇家屯和瀋北低于于洪區，區域樓市並不被大多數人看好。

瀋北新區新建商品住宅均價僅高於二手住宅平均掛牌價1.6%，由於瀋北新區二手住宅準新房比例較高，在增值稅2改5之後這些準新房售價甚至超過了臨近的商品住宅，在沒有限價政策的瀋陽，這顯然是不理性的。

第42周瀋陽二手住宅價格面積分布

20年老房子掛牌量激增，滿五房源成交比例高

目前瀋陽二手住宅掛牌房源的價格分布與面積分布變化不大，百萬以內房源與90平以內房源仍有60%的佔比。上周主要的變化出現在房齡分布上，20年以上老房子佔比上升0.5個百分點提升幅度最大，令人意外的是準新房掛牌量增多，很難理解在這個5年內二手房需繳納增值稅的時候為什麼要掛牌出售準新房，也許是大選趁早先找到購房者，滿5了直接交易？10~20年房齡房源佔比下降較多​，目前的瀋陽二手房市場，5年內的準新房，10年內的繁華地段剛需房以及20年以上的學區老破小是比較受歡迎的。10~20年房齡的房源既不是被重視的老大，也不是被寵愛的老么，不被待見是常有的事。

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  • 43周瀋陽3.5萬套二手房下線 均價連降瀋陽炒房超北上廣深
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    據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2020年第42周百城二手住宅市場均價為15420元/平方米，環比上漲0.06%，漲幅較上周擴大0.04個百分點。4月初以來，隨著疫情的影響逐步消退，市場活力持續提升，土地、新房市場一度火熱，一定程度上帶動二手房市場預期轉好，自2020年13周以來二手住宅價格保持上行趨勢，進入8、9月後隨著越來越多的城市加入調控大軍，市場價格漲幅逐漸趨穩，二手住宅市場保持穩中有升的態勢。
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