瀋陽二手住宅標價虛高 陰跌現象明顯 8成調價房源降價

第41周沈城二手住宅市場平均掛牌價11785元/平。全市普降，9個市轄區（不含遼中區）有6個區均價下跌，最大跌幅為和平區下跌321元/平，僅有鐵西、於洪和瀋北新區均價上漲，然而這3個區域均價上漲只是因為少量漲價房源漲幅較大而已，超過80%的調價房源為降價，瀋陽全市則有77.6%的調價房源選擇降價為求縮短出售周期。

瀋陽二手住宅平均掛牌價在連升5周之後終於出現小幅回調，降幅僅有0.1%降價絕對值僅12元/平。雖然整體價格保持平穩，但樓市動蕩已初見端倪。第41周全市有6.5%的掛牌房源調整售價，其中有77.56%的調價房源為降價，整體掛牌價保持平穩只是因為漲價房源雖少但漲幅較大，如此而已。

雖然掛牌價格較為穩定，但掛牌房源數量居高不下則給這種穩定蒙上一層陰影。到上周為止，瀋陽已經連續3周二手住宅掛牌房源在16萬套以上了，進入下半年以來，瀋陽已有9周掛牌房源在15萬套以上。

二手住宅掛牌量居高不下，調價房源比例日漸升高，漲跌幅度相差越來越大，都顯示著市場的不平衡性：少量熱門房源（不到百分之一，幾百套到千餘套）可以挑買主心情好了就賣心情不好就漲點，成交比例較高周期較短；少部分中等房源按照市場價能賣，但需要時間；大部分房源不降價就很難賣。所以對於大部分房東來說，現在就是買方市場。

上周6區房價下跌3區上漲，和平區領跌全城跌幅達到1.9%，而漲幅最高的鐵西區也僅有0.24%。9個市轄區中，房源調價比例最低的為大東區，其掛牌房源數量僅高於蘇家屯區，這與前幾年大東區樓市不振，自住性購房較多有關。調價比例最高的區域為渾南的11%，其次為和平區。

所有區域調價房源均為降價房源佔大多數，瀋北新區為最高88.2%，鐵西、於洪、大東和瀋河也接近或超過80%，只有和平區在64.6%其他區域在70%~80%之間。雖然統計價格在漲，但相信沒人會認為樓市上行時候降價房源會佔大多數，所以樓市下行跡象其實已經很明顯了。

上周各區掛牌房源數量變化不大，全市僅減少了千餘套。也許有朋友疑惑在新增6000套房源的情況下為什麼房源還會減少千餘套呢？難道說一周賣了七千多套房子麼？當然不是，目前瀋陽二手房市場周均成交量也就在千餘套，剩下的房源大多為到期下線了（很多房產平臺為保證房源更新頻率，會定期下線未成交房源）。

過去瀋陽二手住宅掛牌房源數量沒有這麼多，去年同期尚不足10萬套，2019年初更是僅有6萬餘套，平臺超期下線房源的情況還不是太明顯，畢竟6個月的時間已經足夠覆蓋大部分房源的銷售周期了。然而進入2020年尤其是疫情結束後開始，掛牌房源數量暴漲，在購房者數量波動不大的情況下，房源的平均出售周期必然被拉長，結果就是經常會出現某一個小周期大批量房源因到期下線的現象。

然而最近幾周房源數量已經相對穩定了，這是因為現在新增房源較多，新增房源在某種程度上掩蓋住了批量下線的情形。

目前瀋陽二手住宅價格、面積分布變化不大。總價100~200萬元房源佔比上升了0.4個百分點達到31%，百萬以內剛需房源佔比擴大0.3個百分點至61.7%，200萬元以上住宅總佔比僅有7.4%，比前一周萎縮0.5個百分點，豪宅在瀋陽市場中的佔比真的很小。

從面積上看，一室小戶型、兩室房源與140平以內三居房源佔比相差不大，140平以上房源雖然在商品房市場成交量日益高漲，但在二手房市場卻不太受待見。

雖然二手住宅增值稅免徵年限已由2年改為5年，但目前瀋陽市場5年內的準新房佔比仍然超過20%，在80%房齡超過5年的二手房中，滿5的房源數量也不多，全市超過16萬套二手住宅中，滿5房源僅有3萬餘套，佔比將將達到20%。