房價3年暴漲52%，首爾到底怎麼了？

封面圖 | 電影《寄生蟲》劇照

文｜風馬牛 （微信公眾號：馮侖風馬牛）

受疫情影響，今年 5 月份韓國就業人口同比減少 39.2 萬人。但白承敏（音譯）還是要求妻子辭掉護理工作，以實現他們一生追逐的夢想——購買自己的公寓。

對於這位居住在首爾的 35 歲設計師來說，因為政府出臺的政策，放棄妻子 5800 萬韓元（約合人民幣 33 萬元）年薪的工作，才能大大增加他們的買房機會。

然而，從 7 月份開始，形勢發生了變化。

僅 7 月一個月，首爾房產交易量高達 14.1 萬套——這相當於 2019 年北京全年二手房的交易量。創下了歷史最高記錄，足以見首爾人買房的瘋狂。

韓國相關部門統計的數據顯示，首爾的房價在過去三年時間裡上漲了 52% ，尤其是今年上半年最為兇猛，達到 30% ，創下了歷史最高記錄。

隨著首爾房價的暴漲，白承敏的買房夢，徹底破裂。

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很多韓國民眾擔心房價繼續攀升，著急出手購房，掀起了一撥恐慌性購房潮，拉動了房價迅速上漲。

恐慌性購房已經引發出了一個負面循環：買房的人越多，房價漲得越快越高；房價越貴越漲得快，更加刺激購房需求激增。

疫情爆發後，韓國的這種循環顯著加速。

7 月份，首爾市內一處預售 110 套房的高層公寓樓盤吸引了 37400 多人前來預購，競爭比例高達 340:1 ，刷新韓國樓盤預售最高紀錄。整個 7 月份，首爾的住宅成交量同比狂飆了 118% ，環比也大幅增加了 37% 。

目前，首爾市的公寓平均售價首次超過了 10 億韓元(約合人民幣 580 萬元)，而 2013 年初才只有 5 億多一點。七年來，這座城市的房價幾乎翻了一番。

並且，首都圈的購房熱已經傳導到了非首都圈地區。今年二季度，釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直轄市的小型公寓也交易火熱，較去年同期增長約 40% 。

韓國總人口大約為 5200 萬，而首爾都市圈（首爾、京畿道、仁川）一地就匯聚了約 2400 萬人口，佔整個韓國人口的 46.2% ，接近一半。其中，首爾就有 1000 多萬的人口。

大量人口的聚集，使房子本身就成為稀缺資源，客觀上拉升了房價。

首爾過多的人口也拉高了房價

與房價持續上漲形成鮮明對比的是，過去三年多，韓國的經濟持續萎縮，從 2017 年的 5.45% 降至 2018 年的 3.4% ，2019 年大幅萎縮至 1.1% 。鑑於今年爆發了疫情，經濟增速可能進一步降至負數。

正因如此，7 月 16 日韓國央行利率進一步降低到 0.5% 的歷史低點。

不少媒體認為，韓國的低利率推高了房價。

但事實上，疫情之下，美國、日本等發達國家都紛紛選擇降低利率。這些國家並沒有發生房價飛漲的情況。

今年 3 月份以來，紐約曼哈頓的房屋銷售同比下滑了 56% ，相比較而言，高端房地產市場的衝擊更顯嚴重；日本東京圈新房發售量跌至 27 年來低點；澳大利亞房價已連續下跌三個月……

當大多數國家房價都在暴跌時，韓國首爾的房價卻一飛沖天，這背後的因素，恐怕並非是降低利率這麼簡單。

02

真正推高首爾房價的，正是韓國政府的房價調控政策。

2017 年文在寅高喊著「房價正義，所有勤勞的人都能買上房」的口號風光上臺，成為韓國總統。

上臺三個月後，總統府就有 6 名高層官員因貫徹房產調控政策不力，被迫遞交辭呈。

這也讓民眾看到了文在寅控制房價的決心和勇氣。

文在寅競選前承諾打壓房價

在這三年裡，文在寅實施了 23 項關於房價的調控政策，但諷刺的是，這些政策並沒有成功限制房價上漲，反而使首爾的房價再創新高。

2017 年，文在寅就任之時，首爾住宅的中位數價格只有 6 億韓元（約合人民幣 353.1 萬元），三年時間暴漲 50% 以上，達到 9.25 億韓元（約合人民幣 544.3 萬元）。成為全世界一線城市中漲幅最大、漲速最快的一個。

一位首爾民眾稱，「文在寅的政策，都是短期維持房價。這麼多政策就像永無止境的打地鼠遊戲，政府打這，那裡冒頭，打那這裡冒頭，搞得人心惶惶，最後全國都在炒房，一套房轉手就能賣好幾百萬，但我們的勞動價值卻一落千丈。」

去年 12 月，韓國政府制定房產新政，規定市值超 15 億韓元(約合人民幣 870 萬元)的房產必須全款購買，禁止銀行貸款。這一政策出臺當天，首爾江南區豪宅價格平均漲幅超過 20% 。

此後，韓國樓市出現了首付迅速攀升、房價暴漲、一房難求等現象，民眾貸款也變得愈加困難，繼而引起三、四十歲群體對政府的抗議活動。

今年 7 月 10 日，政府提出對特定地區擁有 2 套及以上住房的居民徵收 1.2% 至 6% 不等的房產稅。購房一年內的進行房屋交易的需繳納 70% 的稅，購買兩年內交易的需繳納 60% 的稅。

也就是說，假如買房一年內要賣房，賺了一百萬，要上繳高達七十萬的稅。毫無疑問，政府想打壓投機性的房屋買賣。

但由於這兩項措施將在明年生效，這才導致近期韓國樓市開始暴漲。越來越多的民眾希望在明年政策生效之前，完成房屋的交易。

原本控制房價的政策，成了韓國樓市爆發的導火索。

隨著韓國購房熱的興起，韓國家庭負債規模再創新高。根據韓國央行近期公布的數據，二季度韓國家庭負債總額高達 1637.3 萬億韓元，約合人民幣 9.5 萬億元，也是韓國有數據統計以來的最高值。

「房價問題成文在寅政府軟肋。」韓國《中央日報》 7 月 3 日寫道。

對於文在寅政府來說，只在銷售端打壓房價，又不提供供給，根本無法從根本上解決高房價問題。

事實上，文在寅雖然控制著國會和政府，但是中央銀行和商業銀行，以及房地產開發商並不聽他號令。更讓他無奈的是，他無法控制韓國財閥。

韓國大地產開發商都是財閥們控制的。例如三星集團、LG集團、SK集團、現代集團、樂天集團、韓華集團。這六大財閥掌握著韓國國民經濟命脈，年度營收佔韓國GDP超過 60% ，所涉領域覆蓋韓國人生活的方方面面，擁有著左右韓國政府決策的重要影響力。

在土地私有政策背景下，韓國土地大多集中在財閥和社會名流手中，政府無法通過增加土地供應來調控房價。

更讓韓國政府無奈的是，韓國政府部門和央行投放的貨幣，大部分流向大財閥手中，他們不會著急著投入實業生產，坐等房價上漲獲利要容易得多。況且，他們還掌控著大片的土地。

文在寅的每一次調控，財閥似乎總有手段來應對，一步一步推高了房價。

受房價大漲、經濟提振措施不力等拖累，文在寅的民眾支持率已經跌破了 50% 。同為發達國家，日本、美國等國的房價相對穩定，漲幅並不大。而韓國經濟增長緩慢，但房價漲幅驚人，引發民眾對政府的強烈不滿。

一位 63 歲的韓國人抱怨稱：「沒有房子的人普遍感到沮喪和憤怒，而擁有多套房子的人則對高額房地產稅非常不滿。政府被夾在雙方之間，卻又沒有合適的解決方案。」

03

「首爾的房價本來就讓我們遙不可及，如今更是沒有希望了。」白承敏吐槽了首爾連日高漲的房價後，最終無奈地將仁川作為了自己的購房地。

相比白承敏，更多壓根買不起房子的年輕人，只能無奈租房，有的甚至只能租地下室。

電影《寄生蟲》的導演奉俊昊曾說：

「只有在韓國才能看到半地下，這裡是有著韓國獨特色彩的地方。雖然有陽光照進來，但溼漉漉得發黴。稍有不慎，就會有掉入地下的感覺。」

在電影《寄生蟲》中，最讓人記憶深刻的場景就是，韓國獨有的半地下室。四處亂竄的蟑螂，發黴的牆壁，無法洗去的臭味……

韓國最常見的半地下室

不過，這種骯髒到不適合人類居住的半地下室也有一個好處，那就是不管地上的房價如何暴漲，這種半地下室也不會暴漲。畢竟，這種房子完全沒有炒作價值。

李順子（音）在 62 歲那年，搬到了 33 平米的半地下室。因丈夫外遇與事業失敗，她患上了抑鬱症，決定離婚。

她帶著孩子從 193 平米的高層公寓，先搬到塑料大棚，再搬到半地下，人生軌跡也從江南主婦一落千丈，跌進谷底。

「新家」的縫隙處都滲進了水，李順子只好用報紙貼滿了牆壁。「這是住人的地方嗎？不過是死不了人的地方，塑料大棚都比這好多了。」

搬到半地下後，順子一天都沒好好吃過一頓飯，抑鬱症也日益嚴重。

「醫生要求我每天至少曬兩個小時太陽。」順子呆呆地望著潮溼的天花板說道。

在韓國，像李順子這樣的半地下住戶不在少數。

據調查，2015 年韓國半地下（包括地下）家庭超過 36 萬戶，約 86 萬人居住在半地下。其中，九成以上的半地下室都位於首都圈（包括首爾、仁川和京畿道）。

以首爾麻浦區阿峴洞為例。每月只需花 20 萬至 30 萬韓元（約合人民幣 1200 元到 1800 元），就能租到 13 至 33 平米的半地下室。而沒有窗戶，僅十多平方米的令人窒息的地下室，只需 22 萬韓元（約合人民幣 1300 元）的月租，就可拎包入住。

韓國政府規定，單人最低住宅面積標準為 14 平方米，還需有專用的廚房和衛生間。若是達不到這個標準，則屬於「居住困難」。

據統計，韓國 16 至 34 歲的青年人中，「居住困難」的有 139 萬人。

至於買房，對這些年輕人來說，更像一個天方夜譚。2019 年韓國人均國民收入為 3.2 萬美元（約合人民幣 22.5 萬元）。這樣的收入，對於在首爾買房的人來說，困難重重。更何況韓國貧富差距較大，不少人還處於平均收入之下。

據統計，韓國人首次購房的年齡平均在 43 歲，這個數字在低收入家庭中則為 56.7 歲。換句話說，窮人幾乎到了花甲之年，才能擁有屬於自己的家。

「除了離開首爾，我別無選擇。」白承敏打算移居仁川，「只有在那裡，努努力才能買得起房子。」

資料來源：

[1]房價飛漲，韓國人恐慌性搶房！究竟發生了什麼？，華爾街見聞

[2]現實版「寄生蟲」：那些不見天日的韓國底層，網易看客

[3]房價高物價高，20萬韓國年輕人用腳投票，紅星新聞

[4]民調：文在寅支持率三個月以來首次跌至50％以下，韓聯社

圖片來自網絡

本篇作者 | 徐鵬霖 主編｜王滔

編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪