暴漲52％的首爾房價給中樓市敲響警鐘

2020-09-03 馬躍成

韓國房價為啥越調越漲？我們不能隔岸觀火

韓國國土交通部最近發布的數據顯示，7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。同時，首爾的房價2020年6月份統計比2017年5月份上漲了52%，首爾公寓房子的平均價格大概為530多萬人民幣，呈現量價齊漲的態勢。

房價飛漲的結果是在韓國掀起了一波恐慌性購房潮。這種情況和中國的樓市極其相似，預期決定市場、決定房價，而不是成本，也不是什麼剛需的供求關係。近日，韓國首爾市內一處預售110套房的高層公寓樓盤，就吸引了37400多人前來預購，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預售史上最高紀錄。

但是，首爾的這個情況和杭州的搖號中籤率相比，還是小巫見大巫，這個也是我們思考問題的一個角度，我們在議論韓國樓市危機的時候，不要忘了中國樓市存在的問題，我們應該從中吸取什麼教訓，注意什麼問題。首爾的一套公寓的平均價格是530萬元人民幣，在北京、上海和深圳看來，是不是根本不算什麼？

2017年—2020年，三年時間韓國房價漲幅52%，平均月漲幅在1.4%，這對北上廣深等城市來說，也算不上暴漲。2007年的時候，有些地方一年漲幅都在一倍左右，我們說啥了。「首爾房價暴漲52%」的新聞卻在一個月後提上熱搜，為什麼韓國會如此重視？不可否認的是，這就是事實。而且韓國的人均GDP和個人收入是我們中國的三倍以上，我們該做何感想呢？

隨著韓國購房熱的興起，韓國家庭負債規模再創新高。根據韓國央行19日公布的數據，二季度韓國家庭負債總額高達1637.3萬億韓元（約合人民幣9.5萬億元），也是韓國有數據統計以來的最高值。今年韓國央行兩次降息，基準利率從疫情前的1.25%下調到0.5%，為樓市火熱上漲發揮了極大的刺激作用。

和中國人一樣，韓國人也喜歡買房，據報導，韓國5%的富人佔著80%的房產，說明投資的傾向比中國不差。但是，這個情況也說明，韓國的投資者是比較集中的，也是越有錢的人越買房，但是，這個現象也有一個好的方面，就是危機也集中到了少數人的方面。我國基本上是全民炒房，槓桿率更高，因此，更要準備好防範措施。

首爾出現的購房潮，其實也是買漲不買跌的現象，房價越是上漲越是讓購房者想要買房，急於買房。在銀行貸款利率下調和房價接連攀升的情況下，大量熱錢也以驚人的速度湧入韓國樓市。據稱這波上漲潮，就有不少的外國投資者加入。然而值得警惕的是，房價上漲總是有個極限，一旦房價下跌，或者政府上調利率，這些資產就很有可能會變成不良資產，甚至會成為拖垮韓國實體經濟的潛在破壞因素。

據了解，韓國政府對樓市的調控不可為不重視，最近三年時間，就頒布了23項房產新政，房產稅最高可以達到30%，原本以為在政策高壓下可以消停了，沒想到韓國民眾卻因為擔心房價繼續上漲，居然引發恐慌性購房潮。這也讓我們重新思考，30%的房產稅，都沒有遏制住房價的上漲，我們國家的房產稅還在醞釀之中，以後的房價該怎麼控制？房產稅真的對調控樓市沒有作用嗎？

其實，早在10年前，為抑制不斷攀升的房價，韓國就提出過，治理房地產投機是「一場與房地產投機勢力進行的戰爭」，這個判斷，現在看來，還是非常準確的，既說明了這項工作的艱巨性，也表明了韓國政府對整治房地產投機的決心。對房地產交易轉讓和保有環節徵以重稅的稅收制度，目的就是要發揮抑制投機、穩定房價的作用。韓國是我們的鄰居，我們不能只是隔岸觀火，而忘記了自己面臨的危機，應該有的態度，就是結合我們20年調控的經驗教訓，思考我們自己該怎麼辦？【本文由「馬躍成」發布2020年8月27日】

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