10萬能買套學區房？這些城市要小心了

2020-09-09 正和島


編輯：三三

來源：正和島

「一套38平方米毛坯房，15000元，每平方米均價398元；

一套56平方米毛坯房，20000元，每平方米均價357元；

一套60平方米電梯樓毛坯房，45000元，每平方米均價750元……「

可是，即便如此，還是一套房子都賣不出去，這就是曾擁有全亞洲第一大露天煤礦，被譽為「北方煤都」阜新的現狀。

前有鶴崗，今有阜新，中國至少有12個城市都能夠找到房價低於10萬元的樓房，甚至一些城市房價低於5萬元的樓房也不少見，說是「白菜價」一點也不為過。

中國房地產近二三十年發展過程中，基本是買到即賺到，為何會多城現白菜房價？房價這麼低，是抄底的好時機嗎？

記著一句話：別人云亦云，要有自己的判斷。

01、多城一套房子不超10萬元

中國人似乎對房子有著更特別的感情，結婚要買房、養老要買房、投資要買房，近二三十年，買房基本是穩賺不賠的買賣。然而，近兩年頻繁被爆出「白菜價」房源城市。

2019年，據媒體報導，黑龍江省鶴崗市房價跌到了常人難以想像的程度，320平方米的複式高層只要15萬元，不到1000元/平方米的住宅俯首皆是，有的二手房售價不到80元/平方米。

再比如黑龍江的雙鴨山，雙鴨山長虹小區的房子都為回遷房，頂樓的售價僅4萬元，高層非頂樓則是6萬元，中層（3、4樓）超過8萬元。即使是學區房也非常便宜，中行小區有一套10萬元的房子，不僅靠近雙鴨山市政協、雙鴨山市委老幹部局等幾個政府機構，更位於師範附小附近，是典型的學區房。

寧夏的石嘴山市，市中心大武口區的建行家屬院剛剛改造翻新，位於頂層，簡單裝修過，價格都在8萬元左右。

還有前幾天炒得火熱的阜新，56平米住宅，2萬元一套，並且不是農村平房，是正兒八經的城市樓房。

在全國還有不少類似的情況，不管是鶴崗，還是雙鴨山、石嘴山，又或是阜新，只是一些城市的縮影而已。

02、房價為何這麼低？

這些年來，一線城市房價居高不下，三四五線好多小縣城房價也是一路上漲，為什麼還會價格低的如此離譜的？

首先，這些城市大多有一個共同點，就是資源枯竭型城市。

2008年以來，國家分三批確定了69個典型資源枯竭型城市（縣、區）。其中煤炭城市就有37座，遼寧的阜新，黑龍江的七臺河、鶴崗、雙鴨山，陝西的銅川，寧夏的石嘴山都在其中，另外還有有色金屬城市14座，黑色冶金城市6座，石油城市3座，其他城市9座。

有句老話說「靠山吃山，靠水吃水」，我們上邊所提到的鶴崗、石嘴山、雙鴨山、阜新都屬於煤礦資源豐富的城市，坐擁豐富的礦產資源是一件幸運的事，但也要警惕幸運背後埋下的陷阱，沒了資源之後，城市靠什麼發展？

對於資源型城市來說，資源富城興，資源竭城衰，似乎是逃不過的宿命。

第二，人口大量外流。

供給與需求是一對相互作用、相互存在的關係。沒有供給，就沒有需求；沒有需求，也不會有供給。

拿阜新來看，據報導，從常住人口看，阜新四年來人口減少5.8萬。

還有鶴崗，根據國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局2018年的一份研究報告顯示：近五年，鶴崗當地人口增長率下降呈擴大態勢，勞動力人口減少12.1%，人口持續處於淨流出狀態。

當一個城市人口大量外流，對房子的需求自然下降，當供過於求時，房價只能一跌再跌。

第三，就業機會少。

想要活下去、想要活得剛好，需要什麼？需要工作，需要更賺錢、更多的工作機會，在一個城市有了穩定工作之後，才會考慮紮根落戶買房。

過去這些資源型城市都是依靠當地自然資源發展，隨著時間推移，資源逐漸枯竭，城市發展勢必受到影響，就業機會也會隨之減少，外地人沒有理由留在陌生的城市買房紮根，當地人了為更好的工作機會也會選擇往外走。

資源枯竭導致就業機會少，就業機會少自然留不住人，人口持續外流必然導致房價一跌再跌，一環套一環。

03、現在是抄底投資的好時機嗎？

通常來說，一旦出現產業衰竭和人口流出，人們往往是買漲不買跌，跌得越低越少有人接盤。

但是，也有人說房價都這麼低了，未來會不會因為房價吸引一批反向人員流動？現在是抄底的好時機嗎？

比如去年因「白菜房價」事件走紅後的鶴崗，二手房價一直保持著小幅上漲趨勢，2019年11月均價為1904元/平方米，2020年3月均價為2375元/平方米。

據了解，在鶴崗，總價10萬元以下的二手房源在當地比較普遍，四五萬元左右的房源已大規模減少，2萬元以下的白菜價房子基本沒有，當地房地產市場已回歸理性，購房主力主要是鶴崗本地人。

現在要不要買房，其實還是要從兩個方面來看：

一方面，如果是買房自住，無論何時出手，都可以。畢竟，房子是剛需，是用來住的，早買晚買，房子的居住功能都不會變，房價漲漲跌跌很正常。所以，不需要過多考慮外界因素。

另一方面，如果是想趁著一些城市的白菜房價，想藉機炒房，日後賺上一筆，就得慎重了。前段時間，一個去鶴崗花3萬元買了套房子的年輕人，幾個月後2.2萬元賣掉。這種收縮型城市，房子太多了，想進行房產投資，多半是賠錢。

04、結語

說一千道一萬，對於資源型城市而言，最致命的打擊還是資源，一旦資源趨於枯竭，必然陷入發展困頓局面。

但是，對於當地人而言，位於市區比較好地段的房子，未必能輕易買得起。

外界看待一些城市極為低廉的房價，還是要理性，沒必要大驚小怪。

參考資料：

《一年多後，鶴崗的房市怎麼樣了？》 上遊新聞

《遼寧阜新房價暴跌，總價2萬元！不是一平，是一套……》 在您附近的事

《10萬能買套學區房，市中心頂樓4萬有交易！這12個城市房子「白菜價」，啥原因？》 21世紀經濟報導

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