最低1800元，學區房3.8萬/套，這些城市房子白菜價，買嗎

作者 | 凱風

來源 | 國民經略

轉自 | 正商閱讀

一些城市房價漲穿天際，一些城市房子跌回白菜價。

深圳、香港、上海、北京是前者的代表，山東乳山、遼寧鐵嶺、黑龍江鶴崗、甘肅玉門、遼寧阜新等是後者的代表。

房子跌回白菜價，到底發生什麼了？

01

山東乳山：

海景房10年跌了35%

近日，一則名為「在這座小城買了套海景房，11年後虧掉35%」的新聞上了熱搜。

這座小城，是山東威海市下轄的乳山市。報導稱，有投資者2009年以20萬購入36平方的海景房，2020年只賣了13萬，直接虧掉35%，如果加上這十年的利息成本，虧損高達50%左右。

10多年前，乳山的海景房讓投資者趨之若鶩。當時海景房均價就已達到4000多元，如今當地二手房均價不到4000元，最低的僅為1800元，10年相當於原地踏步。

與之對比，在乳山100公裡之外的威海市區，房價均價已經突破1萬元。乳山的海景房為何回到了白菜價？

答案很簡單，用當地人的話來說：賣房子的比賣菜的都多。

在山東乳山，20多公裡的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。2014年時，由於市場不景氣，部分海景房項目爛尾，隨後在整合運作、新房審批暫停以及大環境回暖之下，這裡的海景房方才重新恢復一點生機。

本地人買不起，外地人買了又不住，這就造成海景房陷入投機過剩的局面。基礎配套不完善，海景資源不夠稀缺和精緻，這又導致後來接盤者寥寥無幾。

弔詭的是，如今乳山海景房新盤價格仍舊居高不下，價格在7000元以上，最高的甚至超過了1萬元，來自全國各地的看房大巴車仍舊絡繹不絕。

高價買了新房，10年後低價賣出，這套擊鼓傳花的玩法充滿了黑色幽默。

02

遼寧鐵嶺：

學區房一套3.8萬

如果說鶴崗因城市收縮而房價下跌，乳山因海景房炒作而盛極而衰，那麼遼寧鐵嶺就是另一個典型。

在中國，「大城市」鐵嶺的知名度不亞於中西部的二線省會，唯一能與之抗衡的當屬河南駐馬店。

近日媒體報導，遼寧鐵嶺一套學位房掛出了3.8萬元的售價。這套房子34平方米，雖是頂樓，但配套齊全，且是名副其實的學區房。

3.8萬元，不是均價，而是一套34平學區房的總價，均價僅僅1000元。

在北上深，學區房動輒10萬/平，購買者仍舊趨之若鶩。對學位的執念，成了學區房價格堅挺不衰的支撐。

然而，這一規律在遼寧鐵嶺被打破了。事實上，鐵嶺不是孤例，有類似場景的還有遼寧阜新市。

這兩地有個共同特點：人口持續流出。

這裡以小學生人數作為衡量，小學生人數數據更為真實，比常住人口數據更為精準。

據統計，從2008年到2018年，鐵嶺小學生人數從17萬人減少到10.8萬人，下滑36.8%。阜新從10.1萬人減少到7.1萬人，下滑29.1%。

與之對比，作為省會的瀋陽，小學生人數從2009年的34.3萬人增加到40.4萬人，增長17.8%。雖然增長幅度無法與東部沿海城市相匹比，但區域中心城市對省內三四線城市的人口吸附力可見一斑。

所以，即便同處東北，即便都面臨經濟停滯的危機，瀋陽樓市仍舊比一般三四線城市，呈現出更強的生命力。

前不久，中央部委先後約談「10+6」個城市，瀋陽、成都是其中唯二的兩次榜上有名的城市。隨即，瀋陽出臺了史上最嚴的樓市調控。

有城市熱到被官方點名「約談」，有城市冷到學區房賣出白菜價，這就是樓市分化的現實。

03

黑龍江鶴崗：

3萬買的房2.2萬賣了

近日，一篇《一個年輕人去鶴崗買了3萬元房子，幾個月後2.2萬元賣了》的文章刷屏，黑龍江鶴崗再次上了熱搜。

早在去年，黑龍江鶴崗就因為房價跌回白菜價上了一波熱搜。

誰都沒有想到，這波熱搜帶來一個意想不到的結果：諸多從事職業相對自由的年輕人奔走相告，到鶴崗去買房，廣東江蘇等地的炒房團也聞風而動，鶴崗房價甚至站上了2000元以上。

然而，僅僅一年過去，一切又回到常態。

白菜價的房子，讓在北上廣深的都市人極為震驚。在深圳3萬元還買不到一個平方，在鶴崗卻能買到一套房，中國城市之間的房價差距可見一斑。

然而，房價貴有貴的理由，便宜自然也會存在便宜的問題。

黑龍江鶴崗，是典型的資源枯竭型城市，也是最為知名的收縮型城市之一。經濟增長緩慢，人口持續外流，房價自然難以維持。

從2007年到2017年，鶴崗小學生在校人數從5.9萬人減少到2.6萬人，下滑幅度高達55.2%，在東北各大城市裡降幅最高。

人口在流失，而生育率也在墊底，人口自然增長率早已轉負。中國城市統計年鑑，2017年鶴崗全市出生5041人，死亡15253人，自然增長率為-10.11‰。

圖片：21世紀經濟報導

事實上，作為老牌工業城市，鶴崗城鎮化率並不低，基礎設施也不差，然而一旦支柱產業收縮、經濟增長缺乏亮點，無論多好的底子，都擋不住人口的流失。

04

房價白菜價，有多普遍？

全國房價跌穿10萬元的城市不在少數。

據21世紀經濟報導記者統計，房價跌穿10萬元大關的地級市，分布在黑龍江、遼寧、寧夏、新疆、甘肅、陝西等地區。

這些城市包括黑龍江鶴崗、雙鴨山、雞西、七臺河、佳木斯、大興安嶺，寧夏石嘴山，新疆博州，甘肅玉門（曾經為地級市，現在降級為縣級市，由酒泉市代管），陝西銅川，遼寧阜新、鐵嶺等。

這些城市基本都是資源枯竭型城市，也是典型的收縮型或準收縮型城市，房價處於全國300多個城市的末位，與頂端的深圳、上海、北京、廈門、廣州等形成懸殊對比。

房價跌回白菜價，值不值得買？

對於當地的剛需群體來說，這樣的房價絲毫構不成壓力。但對於外地的投資者來說，越是白菜價的房子，風險可能就越高。

對於工作在北上廣深杭的人來說，小城市的房子，買來有什麼用？對於需要養家餬口、還有闖蕩之心的人來說，到小城市買套房，又有什麼意義？對於炒房者來說，即便花深圳一套房的錢在這些城市囤上一層樓，到時候給誰來接盤？

連東北本地人都紛紛前往南方買房，這不正是最簡單的「用腳投票」麼？

最後，送上三句話：

第一句話是，沒有人，房子什麼都不是。

第二句話是，房價越是白菜價，風險就越高。

第三句話是，跟著人流走，跟著年輕人走。

END

（思進註：本文僅代表原作者個人觀點，不構成投資建議，更並不代表本號立場。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷……）