這12個城市房子「白菜價」，10萬能買套學區房

導讀：至少有12個城市仍然能夠找到房價低於10萬元的樓房，其中一些城市房價低於5萬元的樓房也不少見。這些房價跌穿10萬元大關的地級市，基本都是資源枯竭型城市，隨著人口流出和產業的收縮，一些城市甚至被稱為「鬼城」。

在連部分縣城的房價都超過1萬元的今天，一個地級市一套房的價格不足10萬元，會有這樣的白菜價嗎？

有媒體通過在多個售房網站上搜索後發現，至少有12個城市仍然能夠找到房價低於10萬元的樓房，其中一些城市房價低於5萬元的樓房也不少見。

「雙鴨山的『白菜價』房子主要集中在尖山區東山國際會展中心附近一帶，包括長虹小區、隆安小區、南市區6號小區等。」21世紀經濟報導記者通過安居客聯繫上了雙鴨山市當地的一位中介，他告訴記者，總價低於10萬元的房子，基本位於頂層，為毛坯房或簡單裝修。

這些房價跌穿10萬元大關的地級市，分布在黑龍江、遼寧、寧夏、新疆、甘肅、陝西等地區，基本都是資源枯竭型城市，隨著人口流出和產業的收縮，一些城市甚至被稱為「鬼城」。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林接受採訪時表示，房子有多重屬性，除了住宅屬性之外，還具備金融屬性。

房價的背後還有相應綁定的一些福利制度，包括醫療、教育等。一旦出現產業衰竭和人口流出，人們往往買漲不買跌，跌得越低越少有人接盤。

「資源枯竭型城市目前呈現的是產業凋零與人口流出的惡性循環，如果不打破資源依賴，很難從這一惡性循環中突圍。」盤和林說。

低房價與人口流出

某售房網站發現，至少有12個城市出現最低房價低於10萬元的情況。

這些城市包括黑龍江鶴崗、雙鴨山、雞西、七臺河、佳木斯、大興安嶺，寧夏石嘴山，新疆博州，甘肅玉門（曾經為地級市，現在降級為縣級市，由酒泉市代管），陝西銅川，遼寧阜新、鐵嶺等。

這些城市的平均一套房的價格在20萬-35萬元之間，但是最低價不足10萬元。查詢最低樓房價格，雙鴨山、鶴崗、銅川、七臺河、雞西、石嘴山、阜新、鐵嶺均出現5萬元以下的房子，尤其是鐵嶺和鶴崗，最低出現2萬元一套的房價。

房價低並不意味著位置不好。上述雙鴨山的中介表示，雙鴨山長虹小區的房子都為回遷房，頂樓的售價僅4萬元，高層非頂樓則是6萬元，中層（3、4樓）超過8萬元，小區到市中心走路十來分鐘即可到達。

例如位於隆安小區的另外一套房，「這套是商品房，位於頂層，售價5萬元左右。這裡地理位置較好，吃喝玩樂設施全面，距離雙鴨山火車站僅兩個馬路，出行非常方便。」

即使是學區房在雙鴨山也非常便宜，上述中介表示，中行小區有一套10萬元的房子，不僅靠近雙鴨山市政協、雙鴨山市委老幹部局等幾個政府機構，更位於師範附小附近，是典型的學區房。

「這個小區屬商品房，至於為什麼這麼便宜，一是因為房子房齡較大，2000年建造，可能存在設備老化、老舊的問題；二是因為位於高層7樓，且沒有電梯，出行不太方便；三是因為房主著急出售。」上述中介說。

同樣的情況也出現在石嘴山市，據當地的一位中介介紹，石嘴山市中心大武口區的建行家屬院剛剛改造翻新，有幾套8萬元左右的商品房，都是十幾年的房齡，位於頂層，有簡單裝修。

「這個小區就在市區，附近有廣場、醫院、公園，交通也很方便，離大武口火車站就幾條街的距離。至於為什麼這麼便宜，一般老房子的頂層都比較難賣，因此價格都很低。另外一戶則是因為房主著急賣，所以放低了價格。」

最低房價低於10萬元的城市，大部分存在較為明顯的人口外流現象，多為收縮型城市。

上述12個城市中，2019年（部分缺乏2019年數據城市使用2018年數據）常住或者戶籍人口，低於2015年的城市就有9個。而2015年的常住或者戶籍人口，低於2010年的也有8個。其餘城市，常住人口的增長也非常緩慢。

國家發展改革委關於印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知中提出，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

圖/新華社

資源枯竭城市如何轉型

人口流出只是一個現象，這背後是資源枯竭型城市轉型之痛。

上述最低房價低於10萬元的城市，基本全部為資源型城市，尤其是有好幾個以煤炭資源著稱的城市，正在艱難轉型。

鶴崗曾擁有豐富的煤炭資源，以資源開採利用為主導產業和支柱產業。但大量開採後，這一城市的煤炭資源進入開發中後期，出現資源枯竭的情況。雙鴨山部分煤礦關閉，正在艱難轉型。七臺河、雞西、石嘴山、銅川和阜新，也都是主要依賴煤炭資源發展起來的城市。

2008年以來，國家分三批確定了69個典型資源枯竭型城市（縣、區）。其中煤炭城市就有37座，遼寧的阜新，黑龍江的七臺河、鶴崗、雙鴨山，陝西的銅川，寧夏的石嘴山全部位列其中。此外，因石油而興的玉門，有森林資源的大興安嶺也位列其中。

資源枯竭帶來了什麼？其中一個關鍵是，無法再提供有足夠薪酬競爭力的崗位，尤其是私營單位這類吸納新就業的「大戶」，工資的競爭力相對有限。

據查詢黑龍江統計年鑑（2019），城鎮私營單位就業人員平均工資顯示，2018年，雞西平均為28973元，鶴崗平均為31639元，雙鴨山平均為32849元，佳木斯為31740元。

2018年全國城鎮私營單位就業人員年平均工資為49575元，這4個城市都明顯低於全國平均水平。

如果從行業上看，採礦，製造，建築，批發和零售，交通運輸、倉儲和郵政，住宿和餐飲，信息傳輸、軟體和信息技術服務業，金融，房地產和教育十大行業中，4大城市中鶴崗的金融業就業人員平均工資達到55500元，其次為鶴崗的採礦業，為43862元，其餘的3大城市，沒有一個行業私營單位就業人員平均工資在2018年超過4萬元。

盤和林表示，資源枯竭型城市一旦出現相關產業凋零，此前這些產業容納的就業人口就會流出，引發其他產業比如服務業的進一步凋零，形成一個惡性循環，也就是人口流出導致當地工作機會變少，工作機會變少引發進一步的人口流出，更不可能用高薪酬來吸引人才。

因資源而興，因資源而衰，而且這一衰退的過程是持續發生且基本不可逆的。

2020年9月7日，黑龍江鶴崗市政府網站上發布《黑龍江省30萬噸/年以下煤礦分類處置名單公示》，其中嚴格執法限期關閉一批中，雞西市有15處，七臺河市有28處，鶴崗有兩處，大興安嶺有兩處。

政策引導主動退出一批的名單中，雞西市11處，雙鴨山市2處，七臺河市12處，鶴崗6處。

積極尋求出路

這些城市確實也在積極地尋求轉型的機會，希望能吸引新的產業和人才進入。

9月7日，石嘴山市在矽盛光電（寧夏）有限公司年產4GW單晶矽棒、矽片項目現場舉行全市第三批重點項目集中開工儀式。當天，石嘴山市集中開工68個項目，總投資145億元，年度計劃投資34億元，開工項目涵蓋新型工業、基礎設施、城市建設、生態修復等多個領域。

還有一些地方在積極招商引資，甚至跨區域引資。據雙鴨山當地媒體報導，8月23日至27日，雙鴨山市委書記宋宏偉帶隊到廣東省深圳市招商考察時表示，各級各部門要將具有戰略意義和典型意義的項目引進雙鴨山，引導產業鏈升級，形成產業集群。全力推動「雙深合作」向更寬領域、更深層次持續邁進。

但是，盤和林表示，由於長期以來產業結構單一，一旦由於資源型行業逐漸衰退，整個產業鏈都會受到較大衝擊，這些城市的轉型較為艱難。「想要激活創新，使產業『無中生有』還是比較困難的，城市轉型還是需要從自身的資源稟賦出發，尋找可以延伸發展的一些產業。」

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