捂盤6年！房價欲漲1.65萬/㎡！南京又一老小區準備推新

繼左鄰右裡時隔6年加推，江寧又有老盤即將在12月底加推！

這家老盤放風價約3.5萬/㎡，比起最近一次開盤1.85萬/㎡的銷許價格，這回準備漲1.65萬/㎡ !

這個小區就是土地產權已縮水19年的金王府。

老盤新推早已不是罕見之事，比如紫鑫中華廣場三期、碧瑤花園和百家湖西花園倫敦城。

今天，筆者和大家分享一下這些老盤新房，來看看值不值得入手。

為了一探究竟，筆者便來到金王府的售樓處。

據置業顧問透露，金王府預計於12月中下旬加推146套房源，主力戶型建面有88㎡、102㎡、140㎡，放風價3.5萬/㎡，精裝交付。

加推樓棟的1-2層將打造商業，3-21層為裝修住宅，全部為兩梯四戶。

目前項目樣板間正在裝修，硬裝基本完成，軟裝還在準備中，裝修標準包含「中央空調、地暖、新風」三大件。

戶型圖如下：

A戶型:兩室兩廳一廚一衛，建面約88.91㎡▼

B戶型:三室兩廳一廚一衛，建面約102.36㎡▼

C戶型:三室兩廳一廚兩衛，建面約140㎡▼

D戶型:兩室兩廳一廚兩衛，建面約140.07㎡▼

目前，準備上市的這棟樓正在加緊施工中，預計2022交房。

即將推出的房源旁邊就是金王府商業街，右拐還有河定橋農貿市場，旁邊即河定橋地鐵站2號口，生活便利。

在南京網上房地產可以查詢到，金王府最近一次開盤是在2016年，當時毛坯銷許均價約1.85萬/㎡。

另外，項目是於2001年拿地，至今產權已縮水19年。

今天筆者也去小區內實地考察了一番，小區可以隨便進入，有些疏於管理，安全性有待提高。

小區分多層小高層和高層共53棟，錯落有致，戶型有78、89㎡兩房，94、121㎡三房。

小區入門左手邊就有自帶幼兒園，小孩上學方便又安全，並且學區為百家湖小學，是重點公辦學校。

大門向右的拐角處，設有快遞櫃和小公園，老人孩子可以在內部自由玩耍，拿快遞也比較方便，便民利民。

但由於樓盤開發早，內部設施較陳舊，雖然綠化率42%，但無人打理顯得雜亂。

環境管理較差，道路也坑坑窪窪不平坦，這也是老盤的通病。

小區緊鄰百家湖商圈，臨近南京南站，地段不錯。

向右走一公裡就是蘇果超市、萬達廣場和江寧醫院，地鐵站對面就是歐尚。

小區周圍有大規模社區，如武夷花園、21世紀假日花園等，周邊生活配套完善，整體居住氛圍濃厚。

北門距離河定橋地鐵站400米，門口就有公交車站，交通便利。

西邊緊貼秦淮河，環境優越，不時可以看到人行步道上散步鍛鍊的老人，生活舒適。

根據鏈家網數據了解到，目前小區二手房掛牌價31627元/㎡，近一月內帶看200餘次。

金王府70-90㎡的兩室房源，成交價集中在3.3-3.4萬/㎡之間。

周邊小區均價在2.5-4.2萬/㎡之間。其中，4.2萬/㎡的金輝金陵銘著於2014年建成，房齡較新。

可以看出，金王府的新房放風價與其二手房均價相比，優勢不大。

在南京像金王府這樣「老樹開花」的案例並不在少數，但結局卻各不相同。

1、河西老盤紫輝時代廣場開盤已兩年，仍有兩成未賣

2018年12月，紫鑫中華廣場三期領473套精裝房源銷許，均價42500元/㎡，更名為紫輝時代廣場。

當時項目還曾想提高首付，但最終報名不足房源數，無奈平推。

截止到今日，紫輝時代廣場473套房源，還有97套房源未售，開盤近2年去化8成。

紫輝時代廣場於2002年底拿地，現如今土地使用年限至今已經縮水18年。

河西板塊的火爆，除了對河西地理位置的追求，還有不少投資客，大家最看重的無非是「倒掛」。

目前小區掛牌均價42744元/㎡，環比上月上漲0.31%。

最近成交價在4.3-4.7萬/㎡，有所上漲。

事實上，小區前期成交價都處於3.5-4萬/㎡的價格。

一、一二手房不倒掛，新房並沒有太多價格優勢。

地處河西這樣的火爆板塊，房子卻賣不出去，其原因在於公寓式設計，居住舒適度和私密性都比較差。

紫輝時代廣場所處的學區為「金中實小」，但周邊學區房並不稀缺。

同價位可以買到銀城雙學區房小學實力不相上下、中學學區也較為出眾的小區，居住體驗又能得到提升。

實際上，除了地理位置，紫輝時代廣場並沒有極致的吸引力，成為河西樓盤的「釘子戶」也不足為奇。

2、神秘的河西老盤，土地縮水了17年關注度居高不下

作為河西中部的熱門樓盤，碧瑤花園最後一次開盤是在2013年3月，當時均價2.4萬/㎡。

2014年時，項目對外宣稱，將開售三期產品。

項目將打造4棟9-18F住宅，共計228套房源，戶型建面約100-200㎡，主力戶型面積為140㎡。

但售樓處目前暫未對外公開，今年大概率不上市，價格、是否驗資、首付比例都還沒有確定。

如今河西中部幾乎沒有新盤和可開發土地，僧多肉少的情況下，碧瑤花園的加推被不少人虎視眈眈的盯著。

二手房方面，目前二手房報價均在5萬/㎡以上。

碧瑤花園一期的二手房掛牌均價已經達到了55942元/㎡左右。

碧瑤花園二期的二手房掛牌均價已經達到了58981元/㎡左右。

碧瑤花園一期最近基本成交價約5.2-5.9萬/㎡。

與項目2013年最後一次開賣價格24000元/㎡相比，漲了3萬/㎡以上。

項目對面為蘇寧濱江壹號，旁邊即為南京外國語學校致遠分校，教育氛圍和居住氛圍還是比較濃厚的。

值得注意的是，項目自2003年拿地至今，土地縮水了17年，早已淡出了買房人的視線。

如今項目欲攜三期上市，關注度仍居高不下，那碧瑤花園三期是否能達到人們的期待呢？

3、房價3年不漲！公寓改住宅！南京這家老盤終於要開了

今年5月份，江寧老盤百家湖西花園倫敦城37號樓規劃設計調整方案出爐。

項目37號樓由16層調整為21層，原先的公寓也調整為住宅，預計今年上市。

百家湖西花園倫敦城於2006年建成交付，共32棟樓3000多戶。

戶型從37-160㎡應有盡有，滿足多類型選擇。

目前小區二手房掛牌價28600元/㎡，近一個月內帶看超300次。

整個小區大小戶型成交單價差距較大，基本遵循：小戶型單價高，大戶型單價低的規律。

40-60㎡的小戶型均價約2.7-3.3萬/㎡。

140㎡左右的大戶型成交價1.9-2.4萬/㎡。

小區緊靠百家湖商圈，有1912，太陽城，金鷹購物中心，吃喝玩樂一體。

其百家湖核心區的位置雖新房短缺，但實際上價格優勢並不大，可能沒有倒掛優勢。

現在，市場上冒出老盤的情況並不少見，甚至不乏有老盤土地年限縮水10年以上。

甚至房價相較前期也有所上漲，老盤有房卻不開，無非是想捂盤待漲。

實際上，南京超過十年房齡的老盤，如果本身品質落後潮流，沒有利好加持是難以賣出高價的。

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