房貸收緊後，房價要跌了嗎？

最近房貸收緊的消息備受關注。

根據《21世紀經濟報導》報導，有銀行收到通知，監管部門要求銀行嚴控發放房地產貸款。

而且有銀行人士表示，其實他們年初就收到要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。

消息一出來後，一些媒體和關注房產的群就炸了！

畢竟過去多年來，信貸政策的變化，與樓市走勢有著驚人的一致性，其影響力甚至超過了限購、房產稅等調控手段。

所以信貸就是房地產的龍筋，是撬動財富的槓桿，現在龍筋被抽走來，槓桿也沒了，房價又要跌了？

我知道此時很多人已顱內高潮，先冷靜！且看我不識時務的分析。

先科普一下：房貸佔比=淨增房地產貸款/淨增人民幣各項貸款。

上圖可以看出，2016年下半年的房貸佔比甚至超過了50%，但是近三年來，銀行的房貸佔比已經明顯下降了。

去年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比更是下降至約24.7%。

而且，根據《21世紀經濟報導》統計，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。

中國銀行：新增涉房貸款共3563.15億元，佔全部新增貸款的36.68%；

建設銀行：新增涉房貸款3798.99億元，佔全部新增貸款的26.18%；

工商銀行：新增涉房貸款3624.28億元，佔全部新增貸款的29.85%；

農業銀行：新增涉房貸款3220.59億元，佔全部新增貸款的27.11%；

交通銀行：新增涉房貸款1176.13億元，佔全部新增貸款的27.66%；

郵儲銀行：新增涉房貸款1564.5億元，佔全部新增貸款的30.86%。

除了中國銀行和郵政銀行，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30％以下。

而股份制銀行只有招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家銀行的佔比是超過30％的。

對比2016年，僅四大行的個人住房貸款佔比均超60%，中國銀行更是達到80%。

很明顯，今年房貸佔比總體處於偏低位，整體還算健康，並沒有出現往年井噴的情況。

這就奇怪了，今年房貸佔比距離監管部門要求的30%還有巨大的上漲空間，為什麼會在這個時候放出消息呢？

其實更多是一種提前預警，未雨綢繆。

房地產貸款分為兩類，第一種是我們普遍認知內的個人按揭貸款；第二種是面對房企開發商的開發貸。

我們先看看開發貸。

由於一季度受疫情影響，很多地方都對房企降低了融資成本，客觀上使得開發貸的規模較大，二季度市場恢復後就慢慢收緊了。

而個人住房按揭貸款正好相反，一季度受疫情影響，很多人把買房需求推後了。

二季度，個人住房按揭貸款環比增長12%，同比增長11%，很明顯市場熱起來了，這個趨勢在三季度更加明顯。

而且7月份和8月份同比增速超20%，算下來2020年1-8月居民戶中長期貸款3.96萬億，已經是創下新的歷史記錄了！

既然個人住房按揭貸款增速這麼快，為什麼整體而言房貸佔比卻不高呢？

今年全球都在大放水，國內雖然比較克制了，但和去年相比，今年M2增速明顯。

這些錢不僅僅流進樓市，流進實體經濟的更多，所以才顯得房貸的佔比偏低。

下半年，隨著經濟不斷向好發展，金融端也會逐漸收緊，7月份和8月份的M2增速明顯回落了。

如果房貸現在不趕緊剎車，下半年30%的紅線也不是不可能發生的。

從統計局披露的房價數據來看，目前大部分城市都是處於上漲的趨勢，相比去年，今年的樓市行情明顯更好些。

所以現在各地無論是出臺調控政策還是收緊信貸，一切都是為了「穩房價」，畢竟數據一旦破過「紅線」，大家對樓市的心理預期就會高，也許下一個搶房熱潮就不遠了。

但這次的「紅線」劃的真不算嚴格，以上半年來看，還有5.3%的上漲空間。

所以大家別看到「收緊」兩個字，就要喊大跌，還是要根據實際情況具體分析的。

下半年一些超出「紅線」的銀行，額度的確會收緊，尤其是平安銀行已經突破50%了，我諮詢了平安銀行的客戶經理，他們也說下半年的額度減少了。

總的來說，最近有關樓市的新聞很多：

雖然給房企設置了「三道紅線」，但是又保留一個兩年的期限；

雖然各地都在調控升級，但除了深圳，很多地方的調控都只是蜻蜓點水；

包括這次給房貸佔比劃「紅線」，卻又給出了5.3%的上漲空間。

很多媒體只報導單條信息就隨意判斷房價漲或跌，這樣很容易誤導群眾，還是要保持立場客觀，不唯空，不唯多，只唯實。