關於近期住房市場變化與貧富差距的思考

《市場觀察》是我們的一個文章類別，這個類別過去的主要內容是一些篇幅相對較小的對於英國房地產市場、經濟基本面或者相關政策等主題的細節解釋及評論，深度相對於《熱點研究》及《英房專題》要小，同時我們對於一些現象的思考也更多地讓位於現象本身的表述，因此名為「觀察」。

不過，在經過了最近的一些內容調整後，我們希望為類似篇幅的文章主題加入更多的主觀內容，即「觀點」。由於側重的不再是「觀察」，因此這一類的文章我們就直接寫出題目，不再冠以「市場觀察」之名，但暫時仍將其歸檔在此類別之下，如果以後有許多這樣的觀點類文章，我們也許會再開一個類別。

貧富差距與經濟危機

今天的文章主要是關於貧富差距的，引發這篇文章創作的是近期英國房貸市場和購房群體方面的一些變化。這個主題很大，因為貧富差距是一個很寬泛，同時主觀性很強的詞，還經常被緊密地聯繫到另一個更寬泛，主觀性更強的詞「社會公平」上。為了容易寫也容易讀，我們把這個主題進行一定的框選：我們討論的貧富差距主要在於對財富的佔有上，而要聯繫到社會公平，則主要是對於基本社會資源（比如住宅）的獲取方面。

先說貧富差距。貧富差距簡單來說就是窮人掌握的財富和富人掌握的財富的差距，這種差距在歷史長河中不斷變化，進而導致了很多不同的後果，諸如社會革命，戰爭，經濟危機和區域犯罪等事件的單獨或者同時發生。我們此處只討論一個較為常見，影響範圍又相對較大的事件：經濟危機。

貧富差距會導致經濟危機，尤其是資本主義社會的經濟危機，這是有史為證的。從工業革命後的英國到二次工業革命後的美國，資本主義陣營的大哥大們都吃過經濟危機的虧，而在吃虧的同時，其社會都在經歷著窮人與富人之間財富極不平衡的問題。

窮人和富人又是兩個寬泛的概念，就說富人，多富才算富人呢，在社會和經濟研究中，這個標準基本上只會囊括一個國家或地區內最富有的10%、5%、1%到0.1%的群體。對於我們來說，這種人也許就只有宋丹丹女士口中的「有錢」，「相當有錢」和「太有錢了」之間的區別，並無實質不同；但這幾個群體在社會財富中所佔比例的變化，可能導致不一樣的後果。

我們都知道日不落的大英帝國是在19世紀後期開始衰落的，在這個階段，未來的各個新興國家借著二次工業革命的東風在生產力蛻變中翩然起舞，而當時的第一強國英國則由於往殖民地傾銷商品實在過於簡單，而不再對生產力革命有太多的興趣。在這樣的時代背景下，1894年，美國GDP超越英國，西方新王悄然登基。

而在美國超越英國前的百餘年時間裡，細數英國的經濟危機幾乎可達十數次之多。從1788年開始的紡織業衰退，到1878年的銀行倒閉潮，英國的經濟危機幾乎成了常態，每過幾年就有新的衰退。而在這同樣的時間裡，英國貧富差距的水平一直很高，前1%的富人（下圖中P99-100藍色線表示）佔有的社會財富總量一直在上升，最終是一場大戰（一戰）之後才終於捨得下降。

此後的一百多年時間裡，世界經濟開始由美國主導，以往每次發源於英國，波及西方各國的經濟危機變成了發源於美國（可惜的是，仍然要波及西方各國）。而貧富差距的問題則仍然存在：我們可以看看美國的貧富變化——最明顯的是在1929年，最富有的10%群體佔據了最多比例的社會總收入時，大蕭條和二戰發生了（和英國一樣，極大的貧富差距終歸被一場大戰打掉）；而在1982年大富豪們捲土重來，在個人收入上順風順水之後，1987年道瓊出現了黑色星期一，1990-91再次出現經濟危機，同時波及全世界；但貧富差距仍然在加大，於是股市網絡泡沫開始醞釀；網絡泡沫戳破後，貧富差距終於反轉了其上升勢頭，但在2002年重拾升勢，於是終於惹出了次貸危機，從此金融海嘯席捲全球，很多國家到現在也沒走出當年陰影。（如果各位看官注意到的話，2012年美國的貧富差距又來到高點，但在此之後的8年裡美國再沒有經歷衰退，直到此次新冠。這是個很有趣的現象，結合當前大選亂象更是容易刺激遐想，本人對美國了解不足，歡迎深究美國經濟的朋友指教）。

由此可見，貧富差距拉開的過多，往往就會導致經濟危機，如果某些經濟危機還不夠強烈，往往再引發更猛烈的經濟危機（比如網絡泡沫不夠強烈就引發了次貸危機）。而截至2018年3月，英國的貧富差距不如美國嚴重，但也不算良好，最富有的10%人口佔據全社會45%左右的財富，與美國網絡泡沫爆裂之後的情況類似，新冠疫情會否加大這種貧富差距，是我們需要關注的。

當然，由於經歷過上一次的次貸危機，因此房地產市場上為了應對潛在風險所作的各類革新（比如銀行壓力測試）和規範（比如英格蘭銀行的Prudential Regulation）應該是目前各類市場中較新且多的，因此如果的確有新的經濟危機，房地產市場的穩健性應該相對較高，而且假如真有這樣的危機，實際上也不可避免。不過，事先嘗試觀察可能的風險，仍然是一名合格投資者需要做的事。

而對於房地產市場來說，目前在英國市場上有兩個主要的變化，可能會藉由房地產這個工具，導致貧富差距的擴大。

住宅市場近期變化及貧富差距

住宅市場的變化為什麼會引起貧富差距的變化，這主要是由住宅本身作為一項購買力儲備資產的功能決定的。

我們在《人為什麼需要房》曾經討論過一個話題，就是買房相對於租房有什麼好處。買房相對於租房的一個明顯好處就是在多數情況（主要還是健康的需求缺口存在的情況）下，買房可以同時兼顧住房的本質需求——提供庇護所，又可以把其凝結的價值儲藏起來，即100萬的房子買時是100萬（不算利息），賣時多半也不會低於100萬加上通貨膨脹之後的價值。而租房不然，房租交出去換回來的就只是庇護所，增值是房東的權益。

因此在強調住房擁有率的國家，比如我國和英國，想保護自己的購買力，而不至於被瞬息萬變的社會吞噬當前階級，把手頭掌握的財富凝結在房產裡，往往是唯一的選擇。尤其是現在的英國基準利率只有0.1%的情況下，錢雖然可以存，但物價只要稍微一漲就讓人無形中喪失了財富。

如是可知，在這樣的環境裡，有房產（通常為住宅）者比沒有房產者更容易保護自己的財富。這是房產與貧富差距和社會公平之間最本質的關係，因為不是人人都有房產。要解決這個問題，就要提高住房擁有率，因此以基本的社會公平為政治理念的保守黨對於住房擁有率執念很深。

由於同樣的原因，對於沒有房產的人來說，其購房難易的變化，就直接影響到自己在「貧富」這個天平上到底是往上還是往下走。而目前來說，這些人很可能是在往下，也就是對於他們來說，買房變得更難了。

而這種情況來自於房價上漲和房貸要求提高兩個情況，兩個情況在市場上的表現是統一的，就是購房首付款增加（房貸要求可能部分還表現在收入水平要求也增加，但不如首付款增加一樣幾乎是必然的）。

我們都知道在9月份，英國住宅市場表現非常搶眼，年化漲幅達到2016年以來峰值，竟有5%之多（Nationwide）。這一方面是由於量化寬鬆後社會流動貨幣量的增加，一方面也來自於隨著解封展開後交易量和交易熱情的回升。

而對於不擁有住房的人來說，資產增值的收益當然與己無關，同時如果要讓自己與其有關的成本也上升了5%。更沮喪的是，就算有心買房，市面上的貸款卻相當不友好——而在疫情之前辦下房貸本是十分容易的。疫情之後，市面首付10%和5%的住房貸款數量持續下降。截至10月1日，買家如果還想用儘自己首次置業者的身份申請最低5%的房貸的話，市面上只有12種產品可以選擇，且標準都比疫情前嚴苛（疫情前的5%首付類貸款數量接近400）。在英國現在二次封鎖的背景下，這種情況預計難以改善。

但假如一個人能夠負擔的起15%的首付，其可申請的產品就多出了30倍，同時在目前的低利率環境中，此人負債成本也將比疫情前大幅降低。與此同時，當前英國正處於印花稅假期期間，對於有能力購房者，印花稅上又可以再省一筆。

由此可見，對於資金不足的人，不但享受不了房價上漲，享受不了借貸成本下跌，也享受不了購房優惠；而對於資金足夠和有房的人，則能享受一切。一加一減，前後兩人的貧富差距一下拉開了。並且這種情況是遞增的，也就是越富有的人越能夠拉開距離，因為他們有足夠的資金或者信貸抵押物。富人當然不會錯失這一機會，根據Zoopla的統計，目前有房者的購房需求已經遠超無房者，大約多出40%。同時在已經成交的交易中，富有的購房者比例明顯上升。

由此可見，貧富差距因為疫情期間住房市場的變化，幾乎肯定將在英國擴大。這也許是為什麼詹森急於推出政府背書的貸款計劃的原因。基於這種情況，以縮小貧富差距為目標應該會成為住房市場或者疫情救助計劃裡的政府工作目標之一。

參考來源

Henry Ohlsson, Jesper Roine and Daniel Waldenström (2007) Long-Run Changes in the Concentration of Wealth: An Overview of Recent Findings

Emmanuel Saez (2013) Striking it Richer:The Evolution of Top Incomes in the United States

ONS (2018) Total wealth in Great Britain: April 2016 to March 2018

Savills (2020) UK Housing Market Update

Sky News (2020) Housing market is at its most unequal in a decade, experts say

Zoopla (2020) UK House Price Index