公寓、一樓、人防車位……說說信陽樓市中那些不能買的產品

房地產市場上存在一些相對邊緣化的產品，長久受人唾棄。今天，我來給它們洗個白。

首先是公寓。

勸人不要買公寓，和勸人不要買房，其實是一個道理，都存在巨大的片面性。

對公寓產品有牴觸的人，可能是出於一個好心，或者因為對公寓產品的一知半解。

公寓確實存在著各種硬傷，比如商業水電、不通燃氣、沒有學區、不能落戶、40年產權、再次交易契稅高等。

差不多就這樣了吧。

首先我們來了解下公寓為什麼不能通燃氣。

公寓是因為居住的人比較多，通常一層都有20戶左右甚至更多，從消防要求上不允許通燃氣。

但是公寓解決我們的一個根本性問題，是居住。

對於預算不足以買住宅的人來說，不失為一個好選擇。

公寓最大的功能就是解決買不起住房的時候的居住問題。

至於說商業水電費貴，這個真的要洗一下。

住宅的面積大，用的水電費其實是比公寓用的多。

尤其是挑高的loft公寓，隔成兩層，也只算一層面積的物業費。

而且在住宅和公寓每平米的差價面前，那點水電的差額完全可以忽略不計。

產權40年。

並不是40年之後就把你趕出去了，我們這輩子可能只有一次續土地出讓金的機會了。

公寓再交易稅費高。

一般二手房出售，房東都不用承擔交易稅，大家不都是談淨到手？不都是轉嫁到買家了？

如果你說，那我這一賣沒賺多少錢了。

朋友，房住不炒！

你是不是還想著炒房啊？

如果你是要炒房，而不是解決你自己居住的問題，咱就沒必要談公寓值不值得買這個問題。

公寓沒有戶口。

且不說信陽市區的戶口意義大不大，即便是一線城市，也不影響你落集體戶，無非是多交幾年社保的問題。

你連住都沒有解決，談什麼條件呢？你租著別人的房子，讓別人成為房東，你用自己賺的錢辛辛苦苦交著每年上漲的房租，你覺得划算嗎？這是一個合理的投資行為嗎？所以有自己的產權和沒自己的產權是有天壤之別的。

再一個，我們公寓所在的位置，一般都是城市相對地段繁華、配套健全、交通便利的地方，是生活比較理想的居所。

一樓不要買。

別小看買一樓，這裡跟大家探探一樓的秘密。

先給一樓的缺點洗個白。

1、採光不好。這個洗不白，確實差點。

2、私密性差，也洗不白。矮要承認、挨打要站穩。

3、潮溼。這個咱們得說下，在氣候潮溼的城市你就是住20樓也潮，一個除溼器簡單搞定。而在北方很多乾燥的城市就真不潮。像信陽這種不南不北的城市，是沒有這個困擾的。

4、蚊蟲多。你只要別老敞著門、紗窗不破洞，蚊子進不來，也不算多大的事。

5、不防盜。如果樓盤在三不管遠郊確實要注意這個問題。但現在市區到處都是攝像頭，家裡也沒人放現金了，小偷早改行去網上收割韭菜了。

好，重點來啦。

如果一樓不贈送花園和地下室，那麼一樓的合理折價大約是15%，也就是說同一棟樓中間層賣100萬，一樓賣85萬左右是合理的。但在實際交易中折價會在10%到20%之間浮動。為什麼會有浮動，舉個例子，有些一樓入戶門藏在電梯間裡面，外面等電梯的人看不到，而有些入戶門就杵在眾人眼皮底下，當你打開家門外面等電梯的人一眼就瞅到你老婆在沙發上看電視。所以兩種情況的折價肯定不一樣。

再比如豪宅樓盤，一樓折價通常更高一點，因為富人更注重隱私。

所以一樓的具體價值是由各種因素綜合在一起決定的，凡事不能一刀切的判斷。

老是聽到有人說什麼一樓頂樓槽鋼層不能買，這是非常不嚴謹的。咱們買房要培養具體事情具體分析的習慣。

另外一樓還有一種情況，那就是送地下室或花園，價值感就更好了。

沒產權的車位不能買。

其實不但是信陽，全國各個城市有產權的車位很少，絕大多數都是沒產權的人防車位，人防車位說白了和平時期咱們用，戰爭時期國家用，但話又說回來，要真有戰爭不管有沒有產權，讓國家徵用下能怎麼樣？

有產權的車位通常是40年的商業產權，不是住宅產權，商業產權基本不可能免費續期，所以有產權的車位使用周期，未必有人防車位使用周期長，而且你將來想轉讓人防車位，私下籤個協議就行。但是產權車位得按商業收稅。

在買車位之前要先查樓盤車位配比，車位比說白了就是住戶和車位的比例，可在售樓處、物業周邊中介等等都能輕鬆問到。

當然這些和你居住小區的人口密度是有著密不可分的關係，人口密度大的小區車位比在1:2之內的還是儘量買吧，能租到合適車位的概率不算大。

啥是合適車位啊？ 就是車位啊離房子最好100米之內，否則去超市買東西買多了手都會拎痛的！

像人口密度低的小區當然就是買不買隨意了。

信陽是人口流出城市，房產沒有價值。

信陽確實人口流出嚴重，全國排的上號。但注意，流出的人口絕大部分都來自村、鄉、鎮、縣，而信陽市區的常住人口，以及GDP，其實是在逐年遞增的。

雖然緩慢，但總是個正向的、持續性的趨勢。

現在中央明確未來樓市不會大漲也不會大跌，所以只要不處於投機心理，信陽的房子不會坑你。