小區房價漲不動怪中介？有人抱怨買房2年分文未漲 杭州近5成小區房價下跌中

來源：鳳凰網房產杭州站

「兩年前買的市中心老破小學區房，總價300萬出頭，同時還購入了一套勾莊新房，才200萬出頭，最近賣房，勾莊的新房賣了350多萬，老破小還是只有300出頭，同樣的時間段『老破小』咋這麼不給力。」近日，看到一位網友發牢騷，小鳳凰頗有感觸。

今年下半年以來，仿佛整個杭州樓市都在「漲、漲、漲」 的怪圈中，每個板塊都像連鎖效應般，在漲價的呼聲傳遞下，杭州樓市仿佛一夜之間沒有了「窪地」。

奧體「神盤」 鳳凰網房產杭州站/攝

未來科技城奔5萬、南星上14萬、三墩北奔5萬、奧體奔8萬……杭州的二手房像燃起了熊熊火焰，一時間到處充斥著煙霧。

但是有誰發現在全民漲價的市場下，傳統市中心的「老破小」卻在這一輪的漲幅中失聲了，除非學區開掛，要不然只能算資質平平。

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就在最近，杭州西湖區文三西路的沁雅花園一番神操作，在小區中張貼通知禁止中介進小區，原因是我愛我家故意拉低小區房價！

網上流傳出一張沁雅花園電梯間張貼的通知：近日，由於本小區業主投訴我愛我家中介公司有故意拉低本小區房價，污衊小區品質生活的嫌疑，經業委會及物業核實後決定，暫時禁止我愛我家工作人員進入小區工作。

網上流傳的沁雅花園通知

是否中介真的故意拉低房價暫時不得而知，但是從目前小區近幾年的成交走勢來看，業主想必是有些失望，據小鳳凰統計，去年10月小區的成交均價在35000元/㎡左右，但是如今最新杭州好找房顯示的成交均價也不過在38000元/㎡左右。

沁雅花園原本是2000年建造的小區，整體居住環境、房子外立面、停車位都沒有新交付的小區好，學區在西湖區也沒有優勢，其價格走勢也符合市場行情。

前幾天，小鳳凰一位發小小張興致勃勃地告訴我想買個「老破小」學區房，名義上是為學區，實際還是投資，結果硬生生被我勸退了，並不是說「老破小」不好，只是純投資的話，這類房子普遍風險更高。

「望江新園回遷房50+平米，總價250萬，未來可能是錢學森學校，現在是買這一類的二手房呢，還是去搖紅盤？」自從錯失西溪公館搖號之後，小張就有點不淡定了，一會要買良渚，一會又要買丁橋，現在已經把目標放到市中心有學區的的老小區了。

在小張看來，該小區雖然是回遷房，房齡也不算新，但其不到5萬/㎡的房價距離望江新城的天花板還有很大距離，這就是潛力，而且未來的錢學森學校讓她看到了未來晉升杭州「學區房」希望，屆時身價倍漲。

當然小鳳凰還是苦口婆心地勸住了她，畢竟杭州的老小區只有第一梯隊的學區房還有「話語權」，普通學區房在這一輪的樓市上升期中只能算是表現合格。

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縱觀房市這兩年的沉沉浮浮，如果不是第一梯隊的「老破小」學區房，其實在這一輪的漲幅中表現並不突出，甚至還跑不贏郊區盤。

前不久小鳳凰走訪了西湖邊的老房子，作為杭州最頂級稀缺資源的房子，由於多數房源房齡較老，在這一兩年的「漲價潮」中基本也缺失了。

西湖邊某小區 鳳凰網房產杭州站/攝

「從去年到今年房價基本是穩定的，這邊沒有太大的浮動。」用中介的話說，這裡基本都是老小區，學區算是中等偏上，但是也不拔尖，其實這兩年房價一直都是比較穩定的，漲幅遠遠沒有大江東高，「這裡的房子原本基數就大，漲1萬元/㎡漲幅也不過在10%左右，但是大江東漲1萬元/㎡可能就是翻了一倍。」

比如去年10月，柳浪東苑一期的成交均價為73641元/㎡，而10月剛成交的一套小戶型的價格為83384元/㎡，算區域內房齡相對較新的樓盤，但是據中介人員表示這邊的小區芳齡老一點的均價大部分在7-8萬/㎡，由於該區域成交的房源不多，所以每套房的價格差距會比較大，但總體是持平的。

其實，杭州大部分沒有優質學區加持的老小區都呈現了一定的疲態。比如像德勝新村南去年10月的成交均價已在36000元/㎡左右，如今時隔一年，小區的成交均價基本與之持平，甚至還有下降的趨勢，從今年6月的36000元/㎡降到了8月的33000元/㎡。

比如，體量比較龐大的大關小區，大關東一苑去年10月的成交均價為36408元/㎡，剛過去的10月成交均價也不過35210元/㎡。

再比如，閘弄口的流水東苑去年10月的成交均價約35348元/㎡，今年9月的成交均價也就在36670元/㎡。

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在杭州樓市「漲聲一片」下，有板塊房價不漲反跌，甚至還比不過2018。

近期，鳳凰網房產統計了近兩年10月份的600多個小區的二手房成交情況，從各小區的成交均價看，有272個小區同比漲幅在1%以下，即幾乎沒有漲甚至還跌了的小區，佔比達到了45%，而這大部分都是老小區。

其實，今年杭州二手房自5月初成交量創下新高后，杭州的二手房成交量整體其實處於下跌的狀態。

某二手房小區 鳳凰網房產杭州站/攝

在杭州一些成交活躍的區域中，也不難發現一些成交價「原地踏步」的小區。更慘的是，杭州不少小區的二手房成交價連橫盤都做不到，2年來甚至不漲反跌。

這些「漲勁」不足的小區，以杭州傳統老城區的年代較為久遠的老小區為主，居住環境差、戶型老舊、停車難、園區設施景觀不匹配，除非有頂級學區加持，不然難以實現「人生逆襲」。

還有一些二手房小區可能因為周邊環境差、周邊配套跟不上居住的需求，也往往制約其二手房價格的上漲。

當下瘋狂喊漲的小區，不是因為明星學區的光環加身，就是剛剛交付的次新小區，品質原本就算上乘。

總的來說，這一輪的狂歡不屬於老小區，想要靠抄底低價老破小翻身的投資客得慎重、慎重，再慎重。