廣州樓市現狀：買南沙的都是腦殘粉

2020-08-27 深圳十三房


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提問：您好，目前首付只有60萬，正在武漢光谷東和廣州南沙之間猶豫不知該如何抉擇，想請教一下您未來五年這兩個區哪個漲幅潛力更大前景更好呢？想買套房先自住五年左右後出手您覺得可以嘛？謝謝您

回答：你好，感謝大額付費！

南沙都是投資客去，給南部人民配置少數偏激進類的房產做分散用的，並不是讓你主力資產allin買進去。真正發現起來還比較早，還不是適合入場的時間。如果你有廣州名額，那就買市區。

南沙腦殘粉的獨白：

南沙離廣州市區太遠了要45公裡以上——我是自貿區

南沙的產業配套需要時間落地生根——我是自貿區

南沙的人口太少且導入遙遙無期——我是自貿區

南沙的土地供應太大對手盤太多——我是自貿區

南沙跟廣州關係過於鬆散不成體系——我是自貿區

南沙的教育醫療配套非常不太好——我是自貿區

5年前就規劃了自貿區了好不好——我是自貿區

城市選擇上廣州比武漢好，廣州投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

廣州破不了限購，建議買光谷東。


問：請問十三老師，我有深物業前海港灣花園3房單位，請問要不要置換更好一點的呢？

答：深物業前海港灣花園，前海僅次於諾德假日的第二妖盤，小三房又是上漲最快的單位。 我要是你，下半年只顧著數鈔票了，哪還有時間來星球提問。 賣了前海港灣的三房，你還準備置換哪個更好的產品呢?嚴重懷疑是來顯擺的。


問：你好，紅山的中央原著，91年拿的地，房子比較新，143平米雙證，值得入手嗎？多謝

答：合正中央原著，紅山片區的高品質樓盤，不帶深高學位， 但雙證房是一個神奇的物種，不能簡單把一個購房指標等於100萬來換算，就自認為合算。 這是心理層面的博弈，雙證房過濾掉了大部分接盤客，同時打掉了人們的投資預期，同樣是房子，市場價值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價差幾百萬還很難賣出。 你看上這套雙證房，單價近六萬，和單證房一萬出頭的價差我認為是不夠的，筍進筍出難賣是它的必然命運。 在我看來，雙證房只適合自住，用兩個指標，合理價差買一個住的舒服，投資客儘量不碰，更不要賭限購會放鬆，等不到的。


問：你好，本人目前是剛需首套，預算750，上班地點在留仙洞總部基地，目前在考慮是選擇坂田的新盤(大族雲峰，華暉瑞禧)，還是選西麗的桃源村三期，請問您什麼建議

答：你好，大族雲峰和華暉瑞禧 性價比中等，沒啥優點也沒啥缺點，不貴也不便宜。考慮自住可以買，投資價值一般般。 深圳的很多「村」其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都只能滿足「基本需求」。 桃源村就是這樣的社區。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用來南山上車都可以。 松坪村三期跑贏大市沒問題。 自住兼顧投資，更傾向桃源村。


問：十三老師，龍崗的恆裕瓏城好點，還是坪山的恆大城好點？我是剛需還想兼顧小孩讀書。

答：你好，恆大城在坪山規劃的中央居住區內。 目前來說坪山唯一值得投資的區域；短期看深圳往西不會改變，所以東部的發展會遲緩。房價也會是補張型；長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小於其他區，所以長持問題不大；至於說5年，我個人看法時間再拉長點會好點，至於是否適合自己看自身情況來定。 自住入手恆大城還不錯。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高。考慮保值和學位，建議在這幾個學校中選擇。


問：十三小姐，你好，我想問如果用別人名額買房，應該用怎樣的手續，是不是要公證還是怎樣？？

答：法律不認可代持協議，只能疑人不用+協議+疊加負債來抵抗風險。


問：十三老師，深雲村最近因為一個中科院先進實驗學校突然房價漲起來，這個學校才第一年中考，雖然成績不錯，但將來升學率不清晰，這邊的樓盤有投資價值嗎？

答：深雲村經濟適用房，考慮深雲村的原因無非是因為價格不貴，地鐵口 商業配套是問題。 主要是大環境，被高速和山割裂。 總結:地處南山，但不是熱門區域和小區，便宜可入，市場價偏謹慎態度。 格局上，房間都不大，並不實用。 位置上，被北環、松坪、大山環繞，相對孤立， 價格上，並不便宜了，相對桃源村，優勢並不大。


問：十三老師，你好，關於徹底意義的投住分離，家庭自住長期租房子，這種模式是不是太殘酷了？是不是走火入魔了？

答：是否投住分離，我覺得要因人而宜，比如我個人是絕對不接受的，十三內心還是有詩和遠方的。 但是有的人就完全沒問題，升值帶來的快樂遠遠超過了租房帶來的不快樂。 所以，是否投住分離，不要被某些大V洗腦，先問問你自己的本心。


問：你好十三，名下深圳巳有一套按揭，二套要7成首付，聽說走全款再抵押可以三成，想了解下註冊公司及後續費用大慨多少？時間有要求嗎？或是過戶一家1年以上的公司需多少費用？謝謝！

答：配偶沒有首房首貸資格情況下，考慮全款抵押，過戶一年以上公司一般幾千塊錢，全款費用一個是墊資費，一個是抵押費用。


問：十三老師，看了龍崗中心城一套小兩房，近地鐵，商業。昨天和業主談了4個小時，談到還算能接受的價格，籤合同的時候發現房產證比中介網少了1.5個平方。那個小區20天前籤的價格（同樣面積，現在總價直接多了8W。中介讓我認了，有點迷茫了，說是龍崗也在漲，但是這個幅度有這麼高嗎

答：掛牌時多出2個平方是中介慣用的套路 龍崗漲幅並沒有這麼高，建議重新談合同 不站在你角度的中介，可以換了他


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