樓市是政策市。
以前是。
現在是。
以後應該還是。
這兩天全國有一些樓市的「大事」發生，問我的朋友特別多，今天和大家簡單聊聊對於住建部和央行確定房地產企業三道紅線的看法。
01
住建部和央行確定房地產企業三道紅線。
1) 剔除預收款後的資產負債率大於70%。
2) 淨負債率大於100%。
3）現金短債比小於1倍。
大概意思是這樣的：
基於三道紅線的指標，監管層將試點房地產企業分為四擋。
觸及全部三道紅線的房企列為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加。
觸碰到其中任何二道紅線的房企列為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%。
觸及其中任何「一條線紅」的房企列為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%。
「三道紅線」均未觸碰的房企列為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
看不太懂？
不用看了。
我用最直白的話翻譯：碰到三條紅線越多，開發商的年度有息負債增速就越少。
再直白一點：負債率過高的開發商，未來負債的增速會受到管控。
再簡單粗暴的理解：負債率過高的開發商，未來外部融資拿到的錢會越來越少。
我要特別提醒，開發商並不是沒錢花了！
他還是能借錢的。
只是想要輕鬆借錢：越來越難。
02
我們的經濟才剛剛緩和，理論上政策不會從緊，但為啥會出這個政策?
一句話：市場中的錢多了。
兩句話：市場中的錢多了，去哪了呢？
三句話：市場中的錢多了，去哪了呢？會不會大規模流入房地產？
中原地產研究中心數據顯示，截至8月24日，全國50大城市合計賣地金額超過2.6萬億元，同比上漲21%。
上海、杭州土地出讓金超過2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過千億元，刷新歷史同期記錄。
事實已經擺在這兒。
今年大多數開發商的銷售回款速度肯定是比不上去年的，哪來那麼多錢買地？
顯而易見：買地大部分用的是外部融資的錢。
錢都流到房地產企業會有兩個後果：
第一， 推高地價、房價。
第二， 流入實體行業的錢變少。
這兩件事，都是不被允許的。
所以，堅決不允許放出來的資金再大規模的流入房地產。
2019年7月，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談警示—控制資金流入房地產。
有沒有似曾相識的感覺?
不同的招數，一樣的目的。
03
那麼很多人就開始到處傳又開始打壓房地產了，房地產註定要涼等等。
搞得人心惶惶。
這個政策，對樓市到底有什麼影響？
以下是我個人的看法：
1）開發商再也不能無條件的有息融資，會開始精打細算的花錢。
控制人員規模、控制各種費用會成為常態。
2）地王會減少，高價地會減少。
錢少了，肯定要悠著點花。
但這並不意味著不會有高價地和地王。
3）開發商想要實現大規模的擴張難度會更大。
比如從全國50強跑到20強，難度會進一步增加，因為能夠外部融資的錢不像以前那樣沒有限制。
同時也意味著頭部規模開發商的位置會更穩。
所謂的強者恆強。
4）開發商的回款壓力會進一步增加。
特別是在開發商再也借不到錢的時候，開發商就只能指望回款了。
回款後可還款，也可以增加現金流。
開發商的回款壓力增加的結果是：集中轉移到營銷身上。
集中轉移到營銷埠的結果是：未來四個月促銷盤會越來越多。
開發商高槓桿的時代，正在逐漸終結。
04
以前，經常說樓市周期是4年或者6年，不好意思，未來樓市的周期可能就是1年。
去年是上半年松，下半年緊。
今年也是上半年松，下半年緊。
所以，以後遇到下半年調控，一點也不要擔心，更不用恐慌，他可能會是常態。
因此，對普通購房者來說，這條政策有什麼影響嗎？
幾乎沒有。
該吃吃。
該喝喝。
該買還是買。
該賣還是賣。
不要被這種「假」利好、「假」利空影響了你買房的決策！
因為即使促銷，折扣也不會有你想像中的那麼大。
因為房價不準大漲，但也不準大跌。
房住不炒，是留給剛需和改善最好的買入機會。
同時，開發商早就應該把重心從規模化發展轉移到注重品質和運營上來了，不是嗎？
所以，這是一條有利於房地產行業長遠健康發展的政策：沒有利空、沒有利好，只有更穩。
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