樓市政策再收緊：房企融資或面臨「三道紅線」

2020-09-03 新金融評論

對於房企融資的「強監管」，正在變成一種常態。

疫情發生以來，「是否要將房地產作為刺激經濟復甦的手段」成為輿論焦點。不過，今年4月和7月底召開的政治局會議都重申「房住不炒」基調，且7月24日召開的房地產工作座談會明確提出，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策。

不足一個月後，8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。參會的還包括銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會，以及部分房地產企業負責人。

此次座談會的核心直指房企融資監管。一個關鍵信息是，央行、住建部會同相關部門已形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

這兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現「三穩」預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。

從以往經驗看，政策出臺的基本邏輯大致相同：市場一過熱，調控政策就緊隨其後。和過去相比，這次政策的最大的變化是，從房企的角度劃定不同「紅線」，避免政策「一刀切」。

此外，值得注意的是，對「房地產金融」的監管和控制，已經成為金融政策的重要獨立考量因素，該領域的調控已經不再限於定向指導的手段，而將以制度化和常態化的形式存在。

房企融資井噴 引發監管層關注

對於本次座談會的背景，中原地產首席分析師張大偉認為，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。

中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811支，合計融資額高達6242億。「特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。」張大偉表示。

他進一步稱，整體數據看，房企都擔憂銷售壓力，對於融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內融資明顯放開。7月單月房企融資超過700億，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。從房企融資看，越來越重視境內融資。

天風證券首席固收分析師孫彬彬也表示，隨著經濟恢復，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現上漲勢頭，同時土地市場持續活躍。這一方面說明房企目前資金面並不緊張，另一方面可能進一步刺激房價上漲預期。而房地產銷售快速恢復，帶動居民中長期信貸持續大規模增加，金融資源被房地產過度佔用的問題或再度引發關注。

今年7月以來，已經有深圳、杭州、鄭州、東莞、南京、寧波、長春、海口等10多個城市出臺樓市收緊政策。

「過去三年，歷史都在簡單重複。」易居企業集團 CEO 丁祖昱表示，政策調整周期基本從3月份開始，這時候一般是全年市場較為活躍的時期，接下來的三季度迎來一系列的市場調整。

他進一步表示，每年第一季度往往是淡季，二季度大多數開發商為了完成上半年投資額度，集中在這一時期拿地，這主要是因為在房地產開發周期下，上半年拍的地，一定程度上能夠保證「今年投今年賣」，有效恢復資金流。

所以總體來看，每年的二季度也成為了房地產開發投資最熱的一個季度。

表：2017年一季度以來全國房地產開發投資額變化

數據來源：國家統計局

丁祖昱認為，儘管市場熱度上升的原因和背景不同，但政策調整的邏輯相同，都是市場過熱。綜合以往經驗，在此次金融政策出臺以後，市場將會出現新的調整。

金融審慎管理制度成為房地產長效機制重要內容

此次會議內容公布前，市場曾傳出「房企融資新規出爐」、「部分房企被約談」的消息。

根據報導，房企將面臨融資的「三道紅線」，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值。

除此之外，未經證實的座談會具體內容顯示，還有2個觀察指標：拿地銷售比不高於40%，連續三年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做解釋。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次會議核心點在於，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。

「同時，這也意味著房地產金融審慎管理制度是房地產長效機制的重要內容。」丁祖昱認為，結合7月24日房地產工作座談會關於金融政策的描述，即防止資金違規流入房地產市場，今年相對寬鬆的資金面不會直接向房地產放開，對比之前的金融政策仍然保持一致。

由此可見，對「房地產金融」的監管和控制，已經成為金融政策的重要獨立考量因素。其中，「房地產金融審慎管理制度」以「制度」的表述出現，說明對該領域的調控已經不再限於定向指導的手段，而將以制度化和常態化的形式存在。

新規影響：土地市場或降溫 房企啟動「加速銷售模式」

這個尚未正式落地的新規令一些房企感到緊張。

據媒體報導，已經有不少企業已經拿到新規的相關細節，但並不知曉具體的執行尺度。有房企擔心，若融資收緊，企業的戰略會全盤受到影響。

融資和銷售是房企最重要的兩個資金渠道，去年以來，不少房企通過融資實現借新還舊，在改善負債結構的同時，也為今年的增長蓄力。有分析認為，若融資政策趨嚴，很多房企的戰略將從進取逐漸變成收縮，而一些已經出現高負債的房企，則可能面臨資金鍊的緊張。

丁祖昱表示，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。

據悉，在去年實現銷售新高的基礎上，很多企業仍對今年的銷售目標做出上調。為此，近期市場掀起一股拿地熱潮，在部分二線城市，土地溢價率再度上升。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，假如房企融資門檻提升，被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃，土地市場將大概率出現降溫。

但同時，融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動「加速銷售模式」。

在此過程中，中小房企受波及程度要遠大於規模房企。潘浩指出，中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去槓桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

綜合來源：新京報貝殼財經、財聯社、21世紀經濟報導

責編：瑟瑟|視覺：李盼 東子

監製：卜海森 李俊虎

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  • 房企迎來5500億債務，樓市出現「三道紅線」？
    首先，就是由於上半年房價漲幅明顯，全國再次收緊了調控政策， 其次，為了抑制房地產行業的快速增長，銀行也出手了，之前是限制流入房地產行業的資金，現如今更是出臺了「三道紅線」，引起了房地產行業以及金融行業的廣泛關注。
  • 「三道紅線」一划，房地產融資渠道收窄，樓市或將打開降價空間？
    未來應該還能允許借新還舊，只是不允許再增加負債規模了。」8月17日，市場傳言稱監管部門於本周擬出臺新規，為控制房地產企業有息債務規模，將再次收緊房企融資。具體內容是：以有息負債規模作為融資管理的操作目標，設置了「三道紅線」，一是剔除預收款後的資產負債率大於70%；二是淨負債率大於100%；三是現金短債比小於1倍。根據房企的財務狀況，按照踩線的條數不同，從多到少分成「紅-橙-黃-綠」四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%。
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