對房企「三道紅線」的20個看法

輸血難了，房企越來越依賴自身造血能力和成本能力

文\潘永堂

1， 三道紅線第一感嘆是中國樓市真正的操盤手，不是開發商，而是政府。以前是土地在政府手裡，前些年價格也被政府進行針對管控，而資金閘口，其實本就一直被政府控制，比如拿地端同樣對自有資金的剛性要求，但這一次，三道紅線開始對公司內部經營指標、對企業內部資金安全維度提出了直接紅線和觸線管控，震懾感是巨大的。

2， 有人說政策是不是管多了，比如很多經濟學家喜歡市場經濟，的確市場經濟有很多好處，比如效率更高，比如它讓市場競爭倒逼所有房企進入良幣驅逐劣幣的進化效應，而老百姓通過那些企業的激烈競爭獲得自己更高性價比的房子，但完全和半完全市場經濟的劇烈周期波動、巨大價格波動是中國社會所不能容忍的，也是金融和老百姓不能忍受的。

作為政府去「操盤」房地產的大框架，大邏輯和眾多紅線，這是有宏觀必要性的——這既是房地產行業高度民生屬性的反向需要，也是金融體系安全不被衝擊的前提，更是地產行業自身健康長期發展的需求。後者而言每次調控政策企業家都擁護是為了行業健康發展，這不是套話，而是真實期待，一個行業老是大起大落，周期太強，企業家是沒法好好做企業的。

所以，政府如果不「高壓低託」房地產，房地產劇烈波動也非房企之福。

所以，老潘提醒，三道紅線也好，政府操盤手也罷，房地產這個巨無霸行業，一個穩中有進，是行業之福，也是企業之福。

3， 三道紅線是否兇狠，核心取決於當下房企的資金面現狀。

按照三道紅線，地產頭部4強就有恆大、融創2家不達標，50%不達標。按照百強房企來說，有預計大半房企都踩到了三條紅線，比如富力、佳兆業、陽光城、綠地等明星房企……如果按照「法不責眾」的原則，今天的三道紅線可謂「來勢兇猛」。

4， 具體我們也看看3條紅線的刻度高低如何？

其一淨負債率超過100%，剔除預收款後資產負債率大於70%，這是反映房企負債結構層面的2條紅線，到底高不高？

對標成熟房地產經濟體的香港房企，這2條紅線簡直是不可能之天花板，直接可以叫無效線，但這樣看沒意義，因為大陸房地產階段不一樣，但從當下大陸房地產而言，應該分三類來說，

對已經解決規模焦慮的大型房企而言，這是高的；

但對正在做規模的房企而言，其實也不算高。

而對很多央企地產而言，似乎都不是個事

其次，從房企風險而言，負債結構而言本就是個「後端」安全指標，到前端直接現金流斷檔還遠著了，或者可騰挪空間巨大，而且只要回款能力強，項目底子和變現速度快，融資能力強，負債高一點，即使踩踏所謂的負債紅線，也是安全的。但前提要求必須是資本的管理高手。

其二，房企真正資金安全重點和直接該看更前端、更直接的「現金短債比」，看債務的年限結構，看現金流，看回款和資金迅速變現能力。如今管控紅線直接前端、後端都控了，這也體現了「安全組合管控」的嚴厲之處。

5， 為何此刻為何有三道紅線？核心在於前幾個月很多核心城市土地拿地太兇猛，溢價率高，搶地瘋狂，比如上海土地溢價率都超過20%，更重要的是靠資金去驅動，這是「不和諧」的畫面。而且房價是限價的，今年市場下行，去化難，這樣的市場，賣掉了沒錢賺，沒賣掉，企業現金流危險，這樣來看，房企硬著頭皮借款拿地，風險已經在路上了。

6，期初3道紅線一出，真真假假，全行業警覺，但其實這也不是空穴來風。

比如央企國企最近這幾年早就要求「去槓桿、降負債」，只不過這一次從過去央企國企到市場化民營企業，延伸至全行業。比如對資金的收緊，2020年上半年信號就非常之多……只不過以前都是外圍收緊，這一次基於企業經營內部指標邏輯去設置紅線，是有點受驚的。

7， 事實上，單純看三道紅線的指標是有局限的。

三道紅線背後更高的邏輯實質是政府和房企如何看「資金輸血與房企發展」的關係上。

現在的三道紅線和5%到15%的邊界，記住，不是不想讓房企發展，而實質是不想讓房企通過拼命借錢加資金槓桿去實現企業發展，這一點強調一下。

8， 做企業，規模還是要發展的。不發展帶來的問題比發展帶來的問題更可怕，很多人沒意識到這個問題而已。

今天房企的規模，其實是房企在中國地產舞臺中的安全指標和競爭力指標。

對於規模，老潘先不說民營企業要不要規模，你看即使資金優勢和身份優勢的央企國企地產商，現在也在做大規模，比如當年魯能那麼猛，比如這幾年中國金茂規模一騎絕塵，短短3、5年進入2000億梯隊，未來力爭第一陣營，這就是妥妥的進入中國地產的安全區——既在行業安全了，也在央企領域安全了。

未來央企也需要高質量，大規模、有競爭力的企業。所以一部分國企央企地產，發展多年依舊還在幾百億盤子，未來不排除就自動成為被整合對象了。

所以央企地產都如此強調規模，民營企業強調規模就更加必要了。

9， 大型房企求高質量，因為規模已經有了，中型房企要做規模可以理解，但三道紅線告訴你雖然靠資金槓桿去做大規模已經行不通了，但依靠合作、依靠經營槓桿、靠高周轉去快速做大規模還是可以的。

10， 對於一個行業而言，有藝高膽大者的，也有單純膽大賭博者，當然也有穩健保守者，從基本邏輯看，藝高者可以走鋼絲，保守者也未必好，這是一個自由的生態。

但這次三道紅線和相應的融資管控，從表面上看是全行業打擊，是一刀切，但本質上是對單純膽大賭博的高負債一個重擊，也讓這個行業藝高人膽大的人失去了走鋼絲的可能和舞臺。

比如孫宏斌一直是認為回款強，營銷強，現金流強的房企高負債率是可以接受的。當然，對本就穩健的財務質量的龍湖、碧桂園以及保利、中海等央企而言，他們或許偷偷的笑了——以後跟我們瘋狂搶地的兄弟又少了很多！

11，其實房地產自2018年開始後本就好日子不再，做大規模本就越來越難了，所以即使不加三大紅線，其實整個行業不單純的衝規模，或者安全的適度衝規模已經成為行業共識，但一個巨大的市場，無論如何警告風險，但依然有很多級別更高的賭博者，不服輸者，逆流者或者藝高者，這是市場的必然，而此次三道紅線應該是對他們是一個當頭棒喝。

12，都說房地產政策一直是上有政策，下有對策，同樣一旦政策力度進入房企內部經營指標中去，這也必然決定了加大修飾報表，優化指標的趨勢。比如未來肯定一些債務會逐漸向表外轉移。這其中的做法可謂108個好漢一樣，打法頗多。

13，三道紅線之後錢更少了，更難獲取了，房企會發生哪些變化？

其一，輸血少了，核心要靠自己造血了。即融資現金流少了，核心就靠經營性現金流了，所以回款，銷售是重中之重，但今年疫之後市場調整，尤其56月份釋放擠壓剛性需求後，老潘調研4、5家20強房企營銷總經理都表示，78月很多營銷前端指標比如客戶到訪量顯著下跌，市場非常不樂觀。

其二，2018年房企借債也在2020年下半年迎來還債高峰期，一面是銷售去化回款難，一面是融資收緊，一面是還債高峰期，但三者一旦扭在一起，不排除高負債房企風險爆發。

其三，2020年會繼續強化成本管理年，一則因為融資現金流受限，二則行業利潤少了，三則房地產進入精細化管理時代，成本管理老實說還很粗放，比如基於成本分配，成本策劃未來會成為房企一個快速突破的新課題。這一點老潘也歡迎成本分配的優秀房企一起分享交流。

14， 老潘總結房地產政策的傳導效應有2種。

其一，房地產加稅點類，看似打擊房產，但實質上都變現推高了房價，因為最終都轉移到買家上去，但房地產後期，隨著房子過剩和沉重高房價，買家對稅點引發的更高承受能力會逐漸減弱，未來打擊效應才會逐步顯現。

其二，每一次房地產調控類政策都會加速房企分化，調控最遭殃的是衝動的房企，缺錢的企業，競爭力弱的房企。

這一次三道紅線，顯然對資金承壓高競爭力又弱的房企是冬天，但對財務穩健、競爭優勢又強的房企是「春天」。

少數優秀房企的春天，多數房企的冬天，這也就意味著中國房企「優等生」的集中度又加碼了。

15，要警惕三道紅線的厲害，但也不用太過於擔憂三道紅線。

其一，爭取更長時間窗口期，其二，前面說的凡是企業內部的財務指標，各種口徑和指標優化，還是存在空間的。其三，乾脆果斷變賣一些項目股權或者一些項目，該斷則斷。

16，三道紅線，再次見證一個常識，你企業越缺錢，越不讓你得到錢，你越不缺錢錢越追著你跑！

17， 三道紅線會引發資金的鏈式效應，最終很多房企很難外部輸血，自身造血又難時，會讓許多房企讓渡一些項目股權，甚至變賣一些項目，更嚴峻者加速房地產的項目併購乃至企業併購。未來不僅僅是大魚吃小魚，這一波三道紅線體現出的資金差異能力，表現出的倒逼市場分化，也不排除會引發大魚吃大魚的可能。

18，一旦真的無法挽回，果斷割肉很重要。

這其中你會發現2個故事。

其一，類似有產品情結的企業家割肉時不情願，容易反覆，比如綠城宋衛平的反覆賣和收，比如泰禾這一輪的割肉不夠堅決，時間拖久後資金利息成本更高，而且房地產市場下行，後期或許越來越被動。

其二，對比萬達割肉就夠快夠狠，雖然融創也賺足了，但萬達也挺過了最大風險期，如今留得青山在，你看最近2年萬達地產又開始衝千億了。

19，三道紅線，不是擔憂房地產資金風險，而是提前出手提前擠壓可能泡沫與風險防範。

三道紅線，也告訴我們，經濟下行，樓市調整，大家都悠著點，即使藝高人也少逞能了，穩健駛得萬年船，不是廢話！

20，最後老潘引用龍湖吳亞軍一句話收尾——因自律得自由！

寫在北京飛深圳的萬米高空。

潘永堂