如果你正考慮在長沙買房，特別是你還想買長沙頂級的學區房，那相信你對八方小區這個盤一定有所耳聞。
這個不管是地段還品質，高端小區該有的，好像它都沒有。
但是，在長沙整體均價還只有1W的前提下，它的二手房市場價已經到了2.5W一個平方，甚至近段時間連連爆出法拍3W多一平且遭瘋搶的新聞。
原因在它可以配套入讀長沙市實驗小學、長郡雙語實驗中學這兩所長沙頂級學校，特別是長郡雙語，近年來基本上是霸佔公辦第一把交椅，再加上今年宣布民辦中學也參與派位後，民辦沒了掐尖的優勢，這類頂級公辦學區更加受關注。
市面不乏各種吹捧八方，大肆宣揚八方小區房價將持續上漲的，號稱八方是房子中的「茅臺」！
01、學區房上漲的邏輯是什麼
頂級學區房上漲的本質在於其擁有的確定性和稀缺性。
人們的確定性偏好，讓我們不願意去接受不確定的風險，給你一個按鈕，按紅色拿走100萬，按黃色有百分之50的概率賺1000萬，大部分人會選擇直接拿走100萬。在非常重視孩子教育的家長面前，誰願意拿孩子的未來做賭注呢？
其次，優質的教育資源跟醫療資源一樣，是社會稀缺資源，而且學區跟醫院還不一樣，你不在北京，但卻可以去北京頂級的醫院，但就算你很有錢，你卻無法上北京頂級的學位，因為首先你得有套學區房。
在競爭激烈的中國，競爭已經從娃娃抓起，自然不缺對好學區有著強烈願望的家長，家長的焦慮的確只有當了家長的人才能體會，頂級學位房就更不用說了，稀缺就是供需的嚴重失衡，供給不足需求量大勢必引起對資源的爭奪而導致價格上漲。
而且對長沙優質學區的渴望的人，並不只是長沙範圍內的，基本上整個湖南省地級市的家長有這個需求的很多，甚至包括一些外省的，比如隔壁江西老表，畢竟長沙四大名校是出了名的。
這是一個結構性的問題，只要我們國家教育考核的體制不變，那麼為了孩子的將來，就絕對有大把人會去買這個單。
02、主要是什麼人在買八方小區的房子
為頂級學區買單的，大多是中產，真正的權貴富豪自然有別的途徑更好的選擇，而我們底層又只能仰望，中產則更有動力和能力，寒窗苦讀一路升級打怪好不容易走到今天，成為中產後，害怕階層滑坡。
恐懼和焦慮油然而生，害怕孩子輸給別人，更怕孩子不如自己，唯有學區房能解心中憂慮。
所以，越是頂級學區藥效越強，在長沙買八方小區，首先有一定的資金實力，八方最小面積125 平米，畢竟隨便一套都得3、400萬以上了，小孩馬上要上小學或者初中了，急著給小孩上學用的，對於他們來講，花個幾百萬讓小孩讀進名小名初，過了6年一輪學位又可以用了，賣掉之後可能還有賺，等於沒花錢讀了個好學校最後還可能賺了，這筆帳算的明明白白。
但是對於目前沒有小孩要讀書的人來講，性價比就不高了，畢竟沒有誰花著大把錢買個學區房浪費一張價值百萬的學票在那裡，然後等著漲價再賣的，所以所謂八房能不能投資這個說法，是不存在的，沒有奔著讀書這個初衷的人，大概率是沒有這個動力去買的。
03、投資八方這類學區房的長期風險
八方已經賣到這個價格了？還能持續上漲嗎？有沒有投資的價值？
這個問題，必須要加上時間的維度，我覺得短期內八方還有上漲的空間，但長期風險很大。
前面講過學區熱門的本質原因是因為它的確定性和稀缺性！
目前來看，八方的學區還是很穩的，並且近些年來的成績也是很穩定，基本上坐在公辦的第一把交椅上。
但是放在一個更長期的時間維度去看，是存在很大不確定性的。
首先，政策的不確定性，今年北京西城區的教育改制，實行了多校劃片，必然會對很多城市起到一個帶頭作用，北京都能執行的下去，長沙這種政Z覺悟很高的城市，難道還執行不了嚒？畢竟這也是大多數人所希望的，不患寡而患不均，教育改革、VR教學，人工智慧，讓教育更公平是大方向，如果政策變了，那麼學區房的優勢就蕩然無存了。
其次，學區房最大的受益者學區房的業主，但是造就頂級學區房的卻是學校師生和生源的共同努力，學校並不是學區房的既得利益者，長沙的名校，都實施了集團化辦學，領導班子和優質教師資源是流動的，重新分配將優秀的師資委任到新的學校去發展，長梅、周梅不都是這麼起來的嘛，所以當你現在站在第一，不能保證你未來還是站在這個位置，未來的你還會顯得這麼稀缺嗎？
第三，一個學位輪動的時間就是6年，你買下這個房子用了這個學票後要等6年才能恢復它應有的價值，交易周期長，發生政策灰犀牛的可能性也越大，你的投資風險也越大。
八方周邊的普通小區，二手房價格也就1W左右，八方價格到了2.8-3W，學票所佔的對價金額比重太高。並且八方小區的面積段都普遍偏大，學區溢價隨面積越大邊際效益遞減，收益性會變低，另一方面靠學區支撐的未來流動性也是減弱的。
八方四個區的房源加起來數量不少，現在達到交易條件的只有AD兩區，再過幾年CB兩個區域的房源上市交易後，供應量不小，競品多了也就未必有那麼搶手。
學區房=房子+學票，在房子沒有板塊和地段優勢的情況下，如果學區政策調整，必然跌落神壇，那麼已經漲了這麼多年，翻了這麼多倍的八方，如果以這個價格進入去的投入產出比不高，風險性其實也挺大的。
最後的話：
八方現象，是一種社會現象，是我們教育體制下的產物。
價格，是對稀缺資源競爭的成本，只要遊戲規則不變，學區房的價值就只會有增無減。
但是，教育改革正在逐步推進，相信改變遲早都會來，不要盲目聽信鼓吹所謂八方持續上漲的風。
學區房的核心價值在於，學票用完了，還能以原價甚至更高的價格轉手。轉換成公式就是：學區房價值=學票使用價值+賣出獲利差價。所以最適合且利益最大化的情況是，你有孩子，並且還有多個孩子，都用到了學票。然後你是在正確的時機，也就是買入的價格合適，政策利好或者政策穩定的時候出手，那麼你就是賺的。
如果你沒有孩子要上學的這個需求僅僅只想投資獲利，就等於放棄了學票的使用價值，我建議就不要參與這種擊鼓傳花的遊戲了，像八方這種學票價值佔比權重太高，而其它配套不足，考慮它的收益性、流動性和風險性都不是合適的選擇，長沙有投資價值的房子還有很多。
所以八方雖好，但房票有限，勸你且買且珍惜。