在太原如何優選200平米以上的「大房子」？太原樓評參考淺析

「老公，我想要住大房子。」這個是普遍存在的中國家庭一種生活追求寫照。

而今天之所以選這個話題，實際是城市不同客群潛在的另一個市場需求驅動下，就是未來的家庭從多套房子開始逐步向少量的房子過渡，而單套房子的品質和面積會形成極大的改善。

過去的城市化存在家庭架構從大家庭（多子女）向小家庭分裂，逐步變成小家庭多代同堂（獨生子女）的格局，三代同居也成為了一種新的城市住房需求。

至於會需求什麼樣的房子？可以這麼理解，從過去的家庭成員每人一輛自行車換變成了，一個家庭擁有一輛小轎車的過度。結合我們現在的山西省城鎮人居住房面積約為38平米，一個三代五口家庭的居所面積就需要200平米左右了。

材料一：2016年調查得出了結果中國的城鎮人均居住面積是36.6平方米，農村人均住宅的面積也就更多達到了45.8平方米。2014年人均住宅面積就達到了37.8平方米，以百分之十一點一的速度在增長。到了2019年我國人均居住面積標準達到了40.8平方米。

材料二：截至2015年底，全省城鎮居民人均住房面積為33.51平方米，比2010年增加5.49平方米，增長19.6%。

材料三：山西省住建廳印發《山西省住房和城鄉建設事業「十三五」規劃》，到2020年，城鎮居民人均住房面積達38平方米。

之所以寫200平米以上的房子，也是對於太原未來城鎮家庭的住房第一居所的思考和研究，如果把太原城市中房屋需求客群分為兩類，大約就是城市原住民「老太原」和城市進人新居民「新太原」，其中老太原的住房屬於多套和房屋偏老舊，新太原人出現兩極分化，大部分為基礎性需求，一般是老舊二手房和環線新房為主，另一部分群體就是頂級豪宅的那個板塊。

做市場客戶分析的時候，時常發覺最貴的豪宅往往購買者不是太原人。而老太原人一般都是在「豪」而不貴間找出選擇太原城市中性價比最合適的項目，可謂是眼光毒辣，處事精明，城市隱貴，低調而不失品味，優雅而不失情懷，而他們的特徵就是中有一個門類就是200平米以上的的「大房子」。

由於房子的特徵是地段的固定性，分版塊簡析。

本文初步把太原分為：北城（迎澤以北），河西（汾河以西），東山（東中環以東），城中（迎澤到龍城大街），南城（龍城大街以南）五個大板塊來分析。

北城200平以上的典型項目

萬達龍樾府（均價2萬，高層大平層）

項目內部規劃8棟高層建築，以東方院落精粹，呈現「四進 四園 八景」東方雅韻精粹，書寫古典意境之美；同時項目融糅高質客群的生活尺度，以別墅級精裝，精雕細琢，質造太原湖居豪宅典範。

170-270㎡

太原樓評點評：

居於北城，佔據天然環境優勢，處於鬧市闢為靜地，項目承襲精工考究，堪稱北城新居典範。唯一缺點，價格偏高，處於項目周邊的約2倍之價差，大有於星河灣南北呼應之姿態。項目進入流通市場二手房有小幅度波動，目前二手房在1.8萬左右，波動幅度較低約為10%，綜合評分8.5-9.0分。

河西200平以上的典型項目

中國鐵建花語堂（高層均價1.8萬/疊拼合院3.6萬，高層+合院）

秉持著「以關愛人與自然的建築藝術品」作為品牌主張，遵循「誠信、創新永恆；從「文化的根脈; 生活的儀式; 體驗的溫度」出發，打造「聆聽自然耳語、品享純粹生活」的城市標杆級高端精品住宅社區。

花語堂一個項目兩類產品，高層175—300平，合院疊拼起步213平。

太原樓評點評：

地王項目，位置處於優等，鑑於中鐵建和融創和的合作，產品存在一定的融創學府壹號院的借鑑和傳承性，項目主力為高層，其中175和195面積段為主，在區域內有明顯於遠大鳳璽灣，融創太原府，以及保利的海德府一眾項目因產品重疊，而調性難塑造，進入市場有高開低走勢態，合院產品稀缺，但貨量較低，且價格觸頂，合院產品千萬級別的門檻相對壓力較重。其高層產品，其同類型市區核心的地王華潤崑崙域「天價」毛坯對其後期或有借鑑性。綜合評分8.0-8.5分。

重點推薦！！！綠城官山園著（合院+疊拼155-260㎡，起價1.5萬）

太原樓評點評：

1，可以合院，何必高層，十分鐘內車程商務區。

2，依山觀湖，東方美學，一方庭院品茗已醉心。

3，聯手綠城，品質有加持，覓見太原「桃花源」！

位置處於西山森林公園內，數百畝的規模相對較大，距市區僅有十分鐘舒適圈內；其次景色優美，潛於山，隱於林，居於淺山間擇址開發的項目頗為稀缺，且每戶因地形地貌不同，非標準化產品，更具有傳承性；因居於森林公園，項目的綠化指標非常高，居住的微氣候頗為優渥，產品為中式建築，更符合東方人審美，贈送的庭院，露臺，地下室等，實際使用率極高；目前已經和綠城合作，產品更有進階性，面積段和總價段控制得當，250萬的業主門檻相不高，其後期相關社區配套能保持較高品質的運營，則項目近乎完美。綜合評分9.0-9.5分。

萬科中央公園（249-330㎡，均價1.8萬）

咫尺晉陽湖畔，緣起紐約，以國際化視角精心規劃，以塔尖精英的生活習慣為設計基本原則，遵循八大法則匠造，即：都會之心、一線觀瀾、大師筆意、雲端門廳、咫尺繁華、比肩紐約、天幕資產、棲心服務。專注純粹大平層空間，以平衡塔尖生活品質匠築天幕方闊平層。

太原樓評點評：

晉陽湖片區的優質大平層項目，產品線相對簡介，定位明確，項目整體稍小，共53畝，3棟樓，需要依託區域的配套性發展。產品均好性強，因地塊指標容積率3.9偏高，會存在樓間距較窄，影響部分住戶的居住的私享性氛圍，結合450萬的門檻相對較高，綜合評分8.0-8.5分。

東山200平以上的典型項目

綠地山鼎莊園（疊拼別墅類235-380㎡，均價1.8萬）

太原樓評點評：

地中海風格建築，項目體量較大，地勢相對平坦，同時藉助山大財大的校區搬遷發展的利好，其從塔尖頂級別墅類產品過渡增加洋房和疊拼類產品，項目產品豐富度較高，項目通勤距離相對順暢，其中存在部分道路路況有待提升，產品單價相對適中，總價門檻較高，項目周期較長，存在部分二手房流通，地中海式建築，門窗較小特點，有外觀之雄奇，於內住則平淡，綜合評分8.5-9.0分。

城中200平以上的典型項目

保利東郡（198-261㎡均價1.6萬，高層大平層）

保利東郡項目所代表的是更為世界的東方生活方式，為高淨值人群提供了「生活全案」，讓人們從追趕世界的潮流中，回歸到東方的生活情懷。

太原樓評點評：

簡單粗暴，位置好，哈哈所處繁華，市區中的空中合院，261平產品總價門檻400萬，闊廳之享，兼備區域內的學區資源豐厚，同樣居於繁華，必然存在容積率偏高的情況，綜合評分8.5-9.0分。

恆大天宸（193—248㎡均價1.7萬，高層大平層）

太原樓評點評：

典型的恆大歐式建築，園林水系豐富，據說耗資頗具，在北方的水景，大約只有半年的風光。從某種程度上，我個人更喜歡恆大華府一些，南鄰恆大江灣，西靠汾河，項目自身在硬體上存在優勢，項目關注熱度較高，也是個地王項目，初期就擔任恆大的TOP產品之擔，不過價格波動較大，在高端項目中，反而感覺是一個中規中矩的老成謀國之項目，綜合評分8.0-8.5分。

南城200平以上的典型項目

星河灣6號院（231-423㎡，預計均價2萬，高層大平層）

太原樓評點評：

星河灣再現傳奇，也是太原歷經十年輝煌，伴隨太原人開始建立對品牌房企的優質產品的理解的項目教科書，目前6號院釋放信息有限，期待中。

龍城金茂府（173-305㎡，預計均價2萬，高層大平層）

太原樓評點評：

一座城市，一個時代，一座金茂府，十二科技高端住宅項目，雖然曾經服務過金茂的太原市場監測，也曾在老東家時候為太原金茂的項目做過營銷提報，但是遵循職業操守，結合項目目前釋放信息有限，目前僅接受驗資預約項目參觀，調性十足，期待中。

寫在最後個人的觀點:

1，住宅接近200平以後，太原存在較多的平層建築，大平層的優勢會有所降低。

2，合院以及疊拼建築在面積段縮小，會有更多的贈送和附加值，性價比更加凸顯。

3，伴隨城市的擴建，交通距離可以適度放寬，或距離較近或距離適中道路不擁堵。

4，關注居住之內的採光和房間尺寸要足夠舒適，尤其是住「大房子」物業管理一定要跟上。

5，滿足跨代年齡的融合，實現一套房內多種風格，能實現多個功能空間的房子最理想。

6，鑑於目前的調控，房產投資屬性弱化，建議控制面積上限不宜過大，單價適中的原則。

如此則200平米段「大房子」重點推薦：

綠城官山園著二期

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