太原百萬「豪宅」出租白菜價1%回報率怎麼破？太原樓評參考

原創第177篇，作者張明

本文累計5338字，預計閱讀15分

太原樓評參考

這是篇有感而發文章，寫作衝動源於早上看到的兩個新聞。

作為吃瓜群眾的一員，我們時常一面要聲討長租公寓的租金高漲，在頻頻跑路暴雷的負面下，感覺有房的都是壞人，高租金漲房租都是坑人，中介都是一團和氣下的想「吃人」。今天我也帶一帶節奏，感受一下在太原的業主的所感受的「悲涼」悽慘的故事。

有人說筆者的立場就是「牆頭草」，時刻隨風飄搖。有時候想全面看問題，自己確實會在觀點左右互博，正如寫論文時候常用反向求證，做反向假設推理是一樣的，有種同時保有兩種相反的觀念還能正常行事的味道，但是我就是憤怒的小鳥，不是智慧的大師。

如果給自己個描述:大概屬於喝茶品茗的淡雅中看股票澎湃貪銅板，住「桃花源」修身養性也要躬身籌劃揚名四海，即便窮困潦倒文人傲骨下，還是個心懷週遊世界貪財好色之徒。

貧完一通，說主題和文章起意素材：（資料源於太原房小參法工的微頭條）

在當下，房價有沒有降，且不說，但是今年如文中材料字裡行間卻是真真切切的感受到租賃市場的平淡，譬如我們小區的業主群裡，有一個業主在群裡每天發自己的出租信息，大約兩個月了，她仍然在堅持不懈的每天一個紅包的發著，大概還沒租出去去。

針對這兩套房子，我適度補充了一些非權威的思考。

其一：富力灣的135平房子價值，結合現在新房產網站的均價1.3萬（部分特價房），太原房管局135平的備案價是1.7萬（不具參考性），以及我朋友在富力灣17年購置時期約為1.1萬稍多的價格信息參考，其房屋價值約為150-175萬。以1500元/月，其成功租出去的回報率為1.0-1.2%之間。

結合5年期以上貸款基準利率4.9%，2019年CPI為2.9%。再結合一下目前太原的二手房網站掛牌價1.22萬（存在議價空間）。即便補上年度增值3-4%，你是否也會覺得這買賣也並不十分划算。

其二：老城區并州南路住宅75平，貨值約為90-95萬之間，其租金回報率約為1.58-1.66%，過去的回報率穩穩在2.0%以上，租金降幅達3成。

本文淺析的三個思考方面如下：

1，如何看待普租的這現象？

2，這種現象的成因淺析？

3，關於解決改善之九策？

4，個人的租房購房理解太原房地產市場？

一：如何看待這個現象？

據統計，我國目前近2億人租房居住，到2025年這個數字會增加到2.5億，租房市場規模將達到4萬億。

而太原的租賃規模尚未有較完善的資料，據太原樓評參考的從業行業經驗推斷太原市約有15-20萬套（包含隔斷房）可出租的成套市場規模。如此的大的市場規模量，也許我們看到的很多某些現象，就如滄海一粟，可能僅僅是很局部中的局部。

2020年9月7日《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。條例包括總則、出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任和附則等8章，共66條。

其中提到一點：禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。也就是國家對於住房租賃的態度和房價的態度基本如出一轍，就是限制過快上漲，那麼是不是一定會允許大幅降價波動擾亂市場秩序呢？這個降價似乎又成了市場行為「無形的手」的調節呢？感覺國家對待房地產市場的態度抑「快」定「穩」。

其次，結合城市空置率來看，西南財大中國家庭金融調查與研究中心發布了《2017中國城鎮住房空置分析》發布了關於中國空置房屋的消息，中國的空置房屋已經達到了6500萬套，我國城鎮地區住房空置率為21.4%；商品房的空置率已高達26.6%，一線城市的住房空置率為 16.8%，二線城市的住房空置率為22.2%，三線城市的住房空置率為21.81%。

從太原來看，市場的空置率相對而言，並不是特別高，畢竟是四百多萬的人口城市裡，太原僅有100多萬套房子，結合太原某些地產機構房地產行業的運營數據，太原的普遍的租賃市場的流速在2-4周時間左右，大部分房子租金回報率都在2.5-3%之間，今年出現降幅畢竟是存在，如果佔比分析的話，隔斷房降幅更大，普租市場相對較小。

在實際生活中，我們常常是看到低價的都是別人租到的房子，自己租仍然是市場價的居多。每個小區基本都有自己的業主群，比如我在三個小區的業主群，大家一般都對自己小區的房價，租金問題極為關注，因為是業主群群裡聊得房子和物業的話題是最多。

所以大部分業主一般會參考市場波動調整策略，某種程度上，業主的社會資源聚合能力和掌握市場數據來源，以及對房地產相關知識比為非業主或者首次置業，多次租房的客群掌握的更全面，從「客群分類」（階層）上說，普遍購房者智力、年齡、經驗以及努力等，往往會優於租房者，比如我看到的階段性的波動和個例往往其背後是存在問題，而背後能幫助解決的人或者機構往往會攫取了其間的紅利，而並不是紅利直接過度給了終端。雖然未能親眼所見，所思所想所推斷，也大概相差不大。

二：現象的成因解析？

想說全世界在大幅度打折的商品，一定不是第一眼就最中意的打動人心的商品。

客觀成因：

1，出現這類現象的區域多為新區，區域人口遷移聚集和配套跟不上，公共運輸通勤較長，遭遇集中交房潮，幾個甚至十幾個個小區竣工交工，而且單產品普遍為改善，非剛需產品，存在交房後仍然大量空置個作為第二居所，導致局部市場供需失衡，超量供應。

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2，區域過於成熟，但是房齡老，房子內部已經居住功能不足，同時具有一定的安全隱患，和經常維修的問題，家具裝修是伴隨兒時記憶的模樣，而市場中主力租客年輕化，甚至00後的都已經成年，租賃消費的需求觀在改變，年輕化的單身一族寧願僅有居住功能的精緻公寓，也不選五臟俱全的老破小社區。導致老房子也出現大量空置的現象，業主在省事不改選低價和操心改動只能平價之間大多選擇了前者。導致租賃的成功率下降，周期超長，普遍的老舊小區維持十年前的裝修風格和家具電器配置。

主觀成因：

3，疫情之後，太原雖然影響相對較小，但是城市人口增長緩慢卻也是實情，出現了部分因疫情選擇未返回太原的人群，為了促進良性發展，太原房管局也是採取了階段性降低了太原限購人才人才統計的標準，高中以上即可，大大降低了人才標準。可謂購房基本「零門檻」。推進人才購房，「放管服效」改革。

4，但是同樣我們看到租房的生力軍，大學畢業生和進城務工者，太原普遍存在在校生租房讀書，畢業生較大比例選擇退租離開太原，並沒有繼續留下在這個城市，校園愛情的穩定跟房子的穩定還是有很大關係，如果招生規模不斷擴招，生源相對源源不斷則還好，但是疫情期間學校附近的租賃市場在沒有在校生的補充下，也是遇到了尷尬，成為租金掉價和空置率偏高的局部區域。

5，成套的普租受到衝擊最大，也是租賃市場中空置率走高的主要原因，在普遍中低收入人群的收入相對收緊之後，對品質和價格關注開始側重轉移，城中村和隔斷房以其單位租賃價格優勢，對普租市場產生了衝擊。後者價格實惠，地段優勢明顯，通勤成本低，租賃客戶在住的好需有車和有住的可利用公共運輸之間做選擇。

三：關於解決改善之九策？

關於太原租房市場空置率走高，那就是房子多，人口少。房子太多，那怎麼辦？

供應端之策：

1，優化批地，優化建設，對新增項目注重品質，弱化數量，比如容積率降低，增加這種洋房合院類的產品線，既不是土地供應一刀切，保持了城市土地的供應，也適度限制了增量的空間，同時產品質量增長也會拉升了城市的品味，而且在單位建設中可以實現較高的城市土地成本的承擔，房地產的稅賦和消費階層逐步發展為先富起來的人，對，就是讓他們優先為城市「買買買」做應有的責任和貢獻，減弱對剛需類高供應用地的財政依賴。

2，對租賃市場強有力的監管，對於城中村存在危房情況的，嚴厲查處，對於合規的城中村出租進行建設酒店式公寓管理體制，增大這些無產權自行加蓋建築的的經營稅負，控制其對市場的供應衝擊和接軌。讓每一個富裕的包租婆都是一個合法的納稅人。

3，對於託管公寓房進行徹查，嚴格管理其安全隱患和內部布局空間，如單套建築面積不低於40平米，一般二居室房間可分割兩套，嚴禁查處一戶房間內超過4家以上，改造非房屋空間為隔斷房（如廚房，裡面天然氣管道，生活用電潛在風險等）。同時要求經營者依法納稅，要求租賃者依法備案，做到集中管理，有序發展。就是合規限量供應，得管。

調控之策建議：

4，對於房屋空置，鑑於階段性矛盾並不是出租房源不夠，業主空置徵稅根據城市目前現狀，暫時可以不用提上日程。

5，積極城市人口增加動作，廣泛的城市招商引資，不斷的優化營商環境，比如倡議晉籍人才的回歸，回晉補貼社保醫療過度，回晉創業稅收減免，不僅有政策，也需要傳導到位。如較高頻次組織高校公開課講堂，宣導政策，扶持創業，設立孵化指導創業企業的小型服務廳，讓經營和學以致用，熱愛三晉大地，願意把知識貢獻給故土。還有把我們祖國西部北方省份的小兄弟們的人口實現省域優勢人才流入，把當年走西口灑下的人口紅利的種子，再崛起下，形成強大的人口反流。建議方向如此，具體政策不細究可行可操性。

需求端之策：

6，鼓勵生育，鼓勵二胎，鼓勵新婚夫婦多放假，鼓勵產假福利待遇。鼓勵生養問題。

7，優化教育和醫療資源體系，比如擴大生育診治納入醫保範疇，降低生育成本，擴大生育補貼政策，也屬於鼓勵生育。比如教育改革，鼓勵公立教育，弱化對單個孩子的教育投入之處，或者廣泛的公立性質少年宮，讓對孩子教育和醫療負擔降低，還是鼓勵多生育。

8，產業升級，發展特色產業，形成具有全國領先地位的頭牌地位產業，如杭州的電商，武漢的光矽，合肥的液晶等，成為全國性的產業龍頭，對全國性的該領域人才同類聚集。對山西省內的人口形成更強的輻射能力，就業環境好，省會工薪收入高等明顯優勢的打造。

9，大力發展山西特色旅遊建設，讓進來太原的流動人口變多，讓空置的房子變成可以承載外地遊客的驛站客棧和家園，將較為集中閒置的社區物業進行如民俗開發，擴大非酒店房間短期功能的比例，讓中長期的民俗家庭酒店體驗和服務水平提升，可以承載更多的外來短期人口紅利釋放。畢竟在目前當下的20-30%的商住土地配比下，我們很多的公寓和商業是遠遠超出地塊內的人群的需求，是有張力可以承接大量的外部人口長期流動的。

四：個人的租房和購房經歷故事

我本山東人，偶到山西客。

雲遊山川一背包，草根思飽暖，痴人求芳澤，舊志藏乾坤。

提到奔波顛沛時，滿目滄桑景，自覺人不惑。

——致敬《天道》

太原樓評參考作者張明

2014年冬天，來到太原，首站租許西城中村，月付500，押金200，暖氣800。

2015年春，租山大院內海南島，62平，半年付9千，預計估值60萬，回報率3%

2015年夏，在太原許東購置首套房產，面積94平，總價60萬，首付18萬，期房。

2015年秋，換親賢街水總宿舍，年付2.4萬，78平，預房價約75萬，回報率32.%。

2017年，首套延期，租房內頻現老化維修，購置現房南中環體育路，單價1.3萬，總價90多萬，年租3.3萬，租金回報率3.6%。

2018年秋，投資購置學府街平陽路口學區房期房，95平，110萬，首付33萬。

2019年，收回南中環房屋自住，輕改造3萬多，基本一年白租了。

2019年夏，許東歷時四年多交付，裝修6萬多，空置半年後首次出租，年租2.3萬，市價約100萬，回報率約2.3%。

2020年，覺得大不如賣了租房住，但是似乎也沒什麼值得太過於細算了，畢竟買房子不是為了出租的，而是為了住的，分析歸分析，塵土歸塵土，千金難買人願意。

如果說想做的事，或許是把這些小房子賣了，換個大房子住，最好有山有水有樹林，最好能靜在塵世之門欄，欄內淨土，欄外紅塵。

2020年，32歲的我與太原的故事未完仍待續.....

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