金九銀十前夜：房價進一步上漲，銷售終於轉正

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近日，易居房地產研究院發布最新一期《全國百城房價報告》。報告顯示，1-8月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米，同比上漲10.7%。而此前國家統計局數據顯示，今年8月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.6%，相比7月份0.5%的數據有所擴大；70城二手房環比漲幅為0.3%，漲幅保持持平。

同時，國家統計局發布前8月全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，1-8月房地產市場多個典型指標或增速上調，或降幅收窄，尤其是房地產銷售額96943億元，增長1.6%，增幅今年以來首次轉正。

據此，多位業內專家認為，今年金九銀十或許已經提前到來。但與此同時，三道紅線等調控政策的出臺，也讓部分業內人士對房地產企業接下來的規模發展持保留態度。

房價進一步上漲

根據易居研究院數據，1-8月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米，同比上漲10.7%。此前100城年初累計房價同比漲幅曲線連續5個月下行，而8月份數據略有反彈，或說明隨著供應節奏的加快，各類高端樓盤正積極入市，其會影響成交結構和價格折扣。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年前8月，全國百城房價漲幅同比增速曲線雖然略有抬頭，但這或和成交結構有關。由於各類高端項目入市的門檻降低，進而容易影響成交結構和價格。而從具體的城市數量看，房價過熱城市即漲幅超過20%的城市依然在減少，這充分說明7-8月份調控是有效的，房價也以降溫為趨勢。尤其是各類炒房需求被剔除，在穩定價格的同時，也穩定了市場預期和交易秩序。

而此前國家統計局數據顯示，今年8月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.6%，相比7月份0.5%的數據有所擴大；同比漲幅為4.7%，漲幅略有收窄。70城二手房環比漲幅為0.3%，漲幅保持持平；同比漲幅為2.2%，同比漲幅有所擴大。

嚴躍進稱，根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-8月份全國商品房均價為9843元/平方米，同比漲幅為5.1%。他進一步分析稱，市場交易是決定房價的重要因素，實際上今年8月份住宅交易並不差，全國各地樓市總體上呈現了V形走勢，由於此前購房需求積壓，當時正進入到積極釋放的階段，所以8月份交易相比7月份其實是略有上升的。交易活躍往往也會使得價格略堅挺。

從政策的角度來看，他進一步解釋道，8月份雖然部分城市出臺了收緊性政策，但其實只是少數。從全國絕大多數城市來說，政策依然以寬鬆為主。比如說在預售許可證的發放方面，各地普遍是放鬆的，這使得很多項目能夠以高價水平進行銷售，這也容易使得房價出現上漲。

58同城、安居客發布的2020年《8月國民安居指數報告》亦顯示，2020年8月全國重點監測67城新房在線均價16481元/平方米，環比上漲0.14%，其中33城新房在線均價環比上漲；二手房方面，8月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15683元/平方米，環比上漲0.55%，有48城二手房掛牌均價環比上漲。

貝殼研究院高級分析師許小樂也認為，房價上漲的主要原因，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫後房企融資環境有所改善，拿地熱情較高，一級市場熱度向二級傳導所致。這一點在數據上也有所印證——58安居客房產研究院監測數據顯示，從用戶行為指數來看，8月份全國找房熱度穩中有升，環比上漲4.3%，購房者信心指數為111.7，環比上漲1.9%。

中國房地產指數研究院數據也體現了這一趨勢。8月，受監測的100個大中城市當中，89個城市新建住宅價格環比上漲，10城市環比下跌，一個城市與上月持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲3.34%，漲幅較上月擴大0.13個百分點。

當月，全國100個城市二手住宅平均價格為15331元/平方米，環比上漲0.18%，漲幅較上月擴大0.16個百分點。從漲跌城市個數看，53個城市環比上漲，46個城市環比下跌，一個城市與上月持平。同比來看，全國100個城市二手住宅平均價格較去年同期上漲2.00%，漲幅較上月收窄0.05個百分點。

銷售增幅首次轉正

其它指標方面，根據國家統計局數據，1-8月，房地產開發企業房屋施工面積839734萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-7月提高0.3個百分點；房屋新開工面積139917萬平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個百分點；房屋竣工面積37107萬平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1個百分點。

房地產銷售方面，1-8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5個百分點；前8月銷售額96943億元，增長1.6%，1-7月為下降2.1%，年內首次轉正。此外，8月單月銷售額同比上漲27%，8月單月銷售面積1.48億平方米，同比上漲13.7%，這也是自5月以來連續第4個月同比上漲。

對此，國家統計局新聞發言人付凌暉表示，今年以來，在疫情衝擊下，一季度房地產無論是投資、銷售都出現大幅度下降。隨著經濟的恢復，房地產出現了回暖態勢，前8個月商品房銷售額已經轉正，銷售面積降幅也在收窄。

貝殼研究院數據亦顯示，8月重點城市鏈家二手房市場季節性回落，本月成交總量環比下降5.2%，但同比增長34%；1-8月成交量較去年同期增長0.68%，上半年疫情對市場的衝擊基本在8月完成修復。

重點18城鏈家二手房實時成交總量走勢，數據來源：貝殼研究院

付凌暉認為，近期房地產的回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也有金融增加對實體經濟支持力度的原因，中長期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負擔，有利於整個房地產市場的恢復。但是總的來看，無論投資還是銷售狀況，仍然處於較低水平。未來，隨著多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度不斷完善，中國房地產市場保持總體穩定還是有基礎的。

對於市場成交規模，中指研究院企業事業部研究主管黃靖總結稱，往年的8月是一個淡季，但是今年因為短期的需求釋放，導致市場的積極性比較高，加上房企推盤的力度比較大，整體上已經弱化了淡季的效應。從目前來看，8月整體成交規模跟往年同期相比是比較高的，增幅在兩成左右，因此市場復甦表現比較突出。

嚴躍進分析認為，該數據繼續表現出回暖的態勢，充分說明購房需求還是比較強勁的。實際上各地新房的供應節奏明顯是在加快的，金九銀十期間各地更是會有積極銷售的態勢，其都有助於此類曲線跌幅收窄。總結1-8月份全國房地產市場的數據，可以體現為「走出低谷、逐漸復甦、欣欣向榮、好於預期」的導向，這也說明樓市有韌勁。

他進一步指出，後續預計來看，供給端依然會活躍，這和地方政府對於房地產市場的態度略轉變是有關的，房地產成為今年穩經濟的重要支柱產業。而從需求端看，需求釋放比預期的好，尤其是在後疫情時代，購買力逐漸釋放。而從價格方面看，價格風險可控，但要防範違規資金介入，這是後續各地價格管控所需要注意的內容。

金九銀十能否再現？

8月各類數據向好，讓諸多業內人士對於今年的金九銀十產生了期待。中指研究院企業事業部研究主管黃靖就預期，在當前市場效應的影響下，9月市場規模仍然保持高位的可能性比較大。

他認為，雖然去年「金九」效應不是很好，但是今年9月房企面臨政策收緊預期強化的背景下，短期推盤的積極性會非常高。因此，綜合來看，三季度市場規模還是會比較大的，同比保持增長的態勢應該沒有問題。但是，隨著防範房地產系統性金融風險監管的收緊，預計未來房地產市場走勢將更趨平穩。

中原地產首席分析師張大偉則更加樂觀。他認為，全國房地產投資開始全面復甦，從南到北，開工逐漸正常，8月份大部分城市樓市同比明顯上漲，從趨勢看，預計在「金九銀十」後，今年房地產市場的銷售額、銷售面積有望全面同比上漲。張大偉預計，如果按照5、6、7、8月份四個月的平均同比漲幅，2020年全年中國房地產市場銷售額刷新歷史紀錄成為定局，而且有望高達17萬億元。

不過，8月份調控收緊，尤其是三道紅線等政策的出臺，也讓部分業內人士對房地產企業接下來的規模發展持保留態度。其中最嚴格的當屬三道紅線——8月20日，央行、住建部將召集部分房地產公司面談，規定房地產企業：第一，剔除預收款的資產負債率不得大於70%；第二，淨負債率不得大於100%；第三，現金短債比不得小於1倍。

如果，房地產企業三線均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。在這樣的限制下，房地產企業的規模增速將受到極大影響。

此外，8月，地方政府層面普遍堅持「房住不炒」政策方向，持續推動因城施策精準調控，海口、寧波、三亞、樂山等地開展房地產市場專項整治工作，進一步規範房地產市場秩序；南京出臺土拍新政，當地塊競價達到最高限價時，改為現場搖號確定競得人，為土地市場降溫。

據此，貝殼研究院策略研究部分析師許小樂預測，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現降價售房的小行情，但今年「金九銀十」很難出現。「在調控持續從緊之後，房地產市場已經不存在明顯的波峰。」許小樂說。

他進一步分析道，中央層面已經多次強調「房住不炒」的政策導向，LPR利率連續四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整，房地產市場快速升溫的條件不復存在。「近期，住建部召開重點房企融資座談會、部分城市房地產工作會商會，分別從房企端、城市監管端加強分類指導，未來市場熱度較高的城市將大概率加碼調控，不會出現市場過熱的情況。」許小樂說。

58安居客房產研究院分院院長張波也認為，多地出臺調控之後，樓市熱度快速上升的態勢有所放緩。另外，值得關注的是房企降負債將是下半年的重要調控方向，降槓桿、保穩定層面會有更多政策體現。預計9月市場熱度整體會保持和8月類似態勢，部分房價上漲過快城市或將迎來一波新的調控小高潮。

但中原地產首席分析師張大偉表示：「七八月已經累計出現了15城收緊政策，但目前看，之前的調控政策大部分力度不大，對於市場的影響在8月還未出現。樓市調控政策基本以穩樓市為主，儘管部分城市出臺刺激市場的政策後立即收回，但對於市場的影響並沒有出現全面轉向，『金九銀十』市場將繼續上行。」

（本文首發鈦媒體APP，作者 | 石萬佳）