降價潮說來就來，房地產已經走上「下降通道」，買房越等越划算？

這並不是我們臆想的結果，而是現實的確如此。首先，多家機構給出的有關「金九銀十」買房調查問卷報告均顯示，買房人當前比較理性，近8成購房者推遲或取消了購房計劃。而且對開發商的打折促銷「不感冒」，一方面因為經歷多年的錘鍊之後，開發商的「先提價再降價」套路，早就被識破了。另一方面，購房者對未來房價的預期發生逆轉，即絕大多數人認為未來房價會繼續下跌，買房越等越划算；

其次，最近兩個月，熱點城市無一例外都收緊了調控，深圳、南京、東莞、寧波、瀋陽等二十多個城市，或調控升級，或推出了新的封堵投資炒作的漏洞，尤其是假離婚、假落戶、假人才等突破限購的做法徹底行不通了；

再者，「降價潮」說來就來了，房價「只漲不跌」的預期徹底被打破了。有人可能會說，別在這危言聳聽，房價壓根沒跌。但其實房價已經開啟「下降通道」了。

房地產是典型的信息不對稱行業，很多人感受不到房價下跌，真不代表市場沒有變化，三組數據和一個典型案例，可見一斑：1、房價行情網公布的數據顯示，8月份納入統計的304個城市中，有105個城市二手房價格下跌了。值得一提的是，這是二手房價格下跌的城市數量連續第5個月增多，說明市場降溫，其實從今年3月份就開始了；

2、國家統計局公布的5、6、7、8月份全國重點70城新二手房指數數據顯示，過去4個月，樓市又經歷了一輪由熱轉涼的過程，尤其是8月份，房價下跌的城市比例高達45%，其中更有21個城市房價跌回了一年前。深圳祭出史上最嚴調控之後，據悉僅僅半個月時間，市場就迅速降溫，二手房價格最高跌幅高達15%，一套550萬總價的房子，炒房投資客最終成交價格只有460萬；

3、全國最差30城市房價跌回了「白菜價」，鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺河、張掖、朔州、阜新、博州、鐵嶺、哈密等人口塌陷、無產業、無資源的三無城市，房價正在應驗馬雲的「房價如蔥」預言。市場用真實行動再一次證明，有些城市的房子只適合用來居住。

圖片來源 國民經略

筆者接下來要說的這個房價下跌案例，來自身邊的朋友，所以我可以為說過的每一句話負責：這是在環京的燕郊購房的朋友的親身經歷，僅僅兩年時間，他就感受到了房價從瘋漲到偃旗息鼓的全過程，自己雖然現在套現離場了，但是回想起來還心有餘悸。

2017年3月份他在燕郊購買了一套二手房，當時價格就已經高達3萬/平，但是因為聽信了所謂專家的鼓吹，他覺得不用兩年時間，房價有可能直逼5萬/平，到時候就可以穩賺不賠。但是誰知道自己剛剛辦完貸款手續，燕郊就迎來了「三年社保」的限購，自此燕郊房價一落千丈，僅僅2017年6月份到2017年12月份，這7個月時間，燕郊房價就「腰斬」下跌，自己眼睜睜看著自己的房子從3萬一平降到2.5萬一平，再降到2萬一平。

2018年他徹底坐不住了，毅然決定離場，忍痛把掛牌價掛到了2萬/平，但是掛牌三個月，也無人問津，隨後就是漫長的等待。去年底公司效益不好，他又在被辭名單，但每月高達1萬的月供，他無力償還，降價賣房是他唯一的選擇。從3萬一平，直降到1.8萬一平，降幅高達40%，這就是燕郊當前房地產市場的真實行情。

另據多家媒體的報導，環京的固安、大廠、香河、涿州、霸州等地房價下跌幅度更誇張，據記者實地踩盤發現，大廠房價最高時35000元/平，現在最低僅有8500元/平；固安最高28000元/平，現在也只有不足12000元/平。

有人投資燕郊失敗，最後落得錢房兩空，但也有無房人對於自己當初的猶豫不決未能出手而偷著笑。最近有無房人就向我們反饋，自己2017年也有在環京買房的衝動，主要是覺得環京有北京這個大靠山，房價有上漲的潛力，即使自己暫時不住，也可以坐等升值。但好在還是聽了親戚的「環京已達高點現在進場就是接盤」的勸，加上自己也有點猶豫，最後還是剎住車了。他很慶幸自己當初沒有衝動做出錯誤決定，否則數以萬計的燕郊炒房客「折戟沉沙」的慘案就會發生在自己身上。

「降價潮」為什麼會來襲？我想是三方面原因：其一，也是最主要的原因。過去三年多國家對房地產定位的轉變，房地產從作為拉動經濟增長的主要引擎，到房住不炒、不拿房地產刺激經濟、不走炒房拉動經濟老路，房地產的地位正在滑落。國家正在「拋棄」房地產這個昔日「夜壺」，高房價跌落神壇，理所當然。尤其是過去幾年，靠透支城市未來換來房價飆漲的城市，房價重重「摔回」是必然結果；

其二，人口、金融、經濟和房屋總量等基本面發生巨變，這決定了有些房價嚴重虛高的城市，房價只能下跌，不可能再繼續飆漲。比如過去三四年房價補漲的欠發達三四線城市，比如上文提到的30個房價淪為「白菜價」的城市，這些城市人口常年流失，疊加無產業支撐，房地產已經沒有基礎。說白了這裡的房子，住人都不適合，因為你解決了居住問題，可能無法解決吃飯問題，在這樣的城市，你無法保障穩定的收入來源；

其三，開發商當前壓力都很大，尤其是中小開發商面臨融資難、借不到錢的艱難處境，未來有大把的降價賣房的需求。

基於此很多人認定，未來房價「易跌難漲」，尤其是三四線城市，在需求耗盡、庫存增多、樓市調控政策大概率從嚴等因素影響下，房地產已經走上了「下降通道」，買房越等越划算。

從炒房投資客扎堆降價拋售，以及開發商主動讓利剛需降價賣房來看，樓市確實迎來了久違的「下降通道」。事實上，對比很多城市這兩年開發商賣房的價格變化，也不難發現房價確實在下跌，晚買房確實比早買房花費的成本更少。但因此就認定買房越等越划算，還是有失妥當，剛需買房一定要因城而異，按需行動。

黃奇帆說過，未來城市化還要推進，貨幣還要發，通脹也要繼續，所以未來是大城市當道。人口、資源、資金聚集的一二線大城市地價不會跌，房價還要漲。上文我們也說過，從人口、金融、經濟等基本面來看，有些房價嚴重虛高的三四線城市，房價下跌已成定局，這些城市買房越等理論上確實越划算。在昨天的文章中，我們也重點提醒過，這類城市基本宣告了房地產投資時代的結束，這裡的房價任憑很多專家「鼓吹」也沒有用。

但是我們也強調了，諸如一線北上廣深，以及杭州、成都、南京、武漢、西安等這類國家中心城市、城市圈城市，仍然會是人口、資源、資金等的匯聚地，這決定了這些城市未來的房地產市場，仍然有潛力，尤其是核心地段的房產，房價上漲的壓力還很大。所以，這些城市，真正有需求，不應該傻傻等待，因為可能越等房價越高。最正確的做法就是，趁開發商打折降價，真的有優惠空間，有撿漏機會，確實應該抓緊時間上車。

那麼，你是考慮買房還是再等等呢？