突發！去開了兩次會，瀋陽終於調控了

被上面請去開了兩次會後，瀋陽今天終於調控了！

瀋陽房產局發布了6條調控細則，

主要內容如下：

1：控制土地溢價率，採用「限房價」、「競自持」兩種方式出讓用地；

2：土地取得後，房企需明確開竣工時間節點，未按規定建設者取消在瀋陽的取地資格，同時加快項目開工建設；

3：取得預售證10日內，公式房源及房價，未按規定者將暫停網籤；

4：房價變化較大的項目需向主管部門報備，未報備者將暫停網籤；

5：第二套商品住房首付比例從40%提升至50%，禁止分期首付及首付貸；

6：個人住房轉讓增值稅免徵年限從2年轉至5年。

前面2條都是穩地價的舉措，就是防止出地王，拉高房價上漲預期。

第3、4條，主要是防止房企捂盤惜售，隨意漲價。

最有效果的是後面兩條，二套房首付比例提高到五成，是直接降槓桿。

一般來說，弱二線省會城市都是執行五成首付，瀋陽其實算強二線了，應該按六成才對。

早幾天無錫出臺都已經把二套首付從五成提高到六成了。

第6條，增值稅2改5，就是增加二手房交易成本，快進快出的炒房方式行不通了。收益減少，直接打擊炒房客。

最近兩個月，已經有深圳、無錫都出臺了這個調控措施了，主要對二手房市場的成交量有很大影響，後面可能還會有城市效仿。

我們看下瀋陽的基本數據，

瀋陽市2020年7月二手房價格行情，13個區域（市區/市縣）中有9個區域房價同比去年同期上漲了，其中瀋北新區以19.65%房價漲幅最大，其次是瀋河區同比上漲16.07%，接著是大東區同比上漲13.15%，蘇家屯區同比上漲13.13%，和平區同比上漲10.61%；

有2個區域的房價同比下降，分別是遼中區下降6.58%、新民市下降2.46%；有2個區域暫時沒有房價同比數據，即法庫縣和康平縣。

圖片來自瀋陽樓市信息

可以看出過去一年，瀋陽的二手房還是漲了一些的，這個畢竟是均價，市場會分化，具體到一些好的小區，我估計漲幅可能會有兩三成，當然我沒去調查，也不敢說絕對了，只能說猜測。

上面這個地圖有點亂，再給個今年8月份的新房圖吧。但安居客的漲跌數據我不太相信。

來自貝殼研究院的統計，瀋陽市1-8月成交住宅用地累計同比下滑4.4%，但4-7月保持10%以上的增長，8月無成交住宅用地，導致市場成交規模回落。

另外，瀋陽今年1-8月的土地溢價率在17.3%，較去年同期減少4.8個百分點，但仍高於全國一二線城市（共45城）平均水平1.1個百分點。

1-7月新房成交面積累計同比下滑8.5%，環比上月降幅擴大5.4個百分點。8月貝殼新房帶看指數持續下滑，認購指數環比保持平穩。

其實從土地數據上可以看的出來，7月份瀋陽第一次被請去喝茶之後，8月份就在努力降溫了。

8月份瀋陽的新房帶看指數下滑，說明市場有點短期降溫。

但瀋陽可能沒想到8月份又請去開第二次會了。

開完兩次會回來出臺調控措施，也不知道是上面的指示要瀋陽調控呢，還是瀋陽自己比較自覺，我覺得上頭的意思應該很明確，你能不能馬上把房價穩定住。

因為馬上就是金九銀十了，「金九銀十」是瀋陽樓市的傳統旺季，如果不調控的話，市場行情又會反彈。防患於未然很關鍵。

現在調控，從供應端和需求端同時發力，算是未雨綢繆吧，萬一金九銀十又一波上漲，可能擔不起這個責。畢竟中央多次重申，地方要承擔主體責任。

被叫去開過兩次會的城市，只有成都和瀋陽，瀋陽今天已經調控了，不知道成都能頂住壓力嗎？

我們昨天才發了成都調研報告，大家有興趣可以去看看。