突發調控！中央部委再「約談」，這7城危險了

來源|國民經略

文|凱風

樓市調控，只會遲到，不會缺席。

8月底，住建部召開房地產工作會商會，瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城參與會商。

再往前，7月下旬，住建部舉行房地產座談會，來自北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府部門相關負責人參會。

此外，9月初，住建部印發政務公開工作要點：堅持房住不炒定位，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。防止虛假宣傳、惡意炒作等加劇市場波動。

這兩輪「約談」，一共14個城市被「點名」。除了作為樓市調控標杆的長沙之外，其他多數都是樓市熱門城市，而瀋陽、成都則兩次榜上有名。

新一輪座談會，罕見提出「統一思想認識」、「提高政治站位」，這意味著，樓市調控已經上升到新的政治高度。

在 「政治站位」面前，應付式調控，顯然是難以過關的。

01

這個被中央部委兩次「點名」的城市，終於出臺了新政。

9月6日，瀋陽發布樓市新政：

1、二套商品住房首付比例提高到50%；

2、首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」；

3、將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整到5年。

作為兩次約談均榜上有名的兩個城市之一，瀋陽這一次調控體現了相當的「政治站位」。無論是增值稅免徵年限向深圳看齊，還是二套房首付從4成提高到5成，均將這一東北重鎮的樓市調控抬到新高度。

在此之前，瀋陽樓市還是寬鬆態勢，東北城市由於經濟下滑原因，樓市調控一直處於相對寬鬆狀態。

就在今年4月，瀋陽全面取消人才落戶限制，只要在瀋陽工作、繳納社保、投資創業等，均可直接落戶，相當於「零門檻落戶」。落戶大門敞開，讓原本就不甚嚴格的限購政策更加寬鬆。

同時，這幾年，東北地區雖然經濟增速有所滑落，人口持續外流，但在城市群時代、都市圈時代，瀋陽在東北的地位有增無減。正如《第10個國家中心城市花落誰家？》一文所論，「第10個國家中心城市「有望花落瀋陽，十四五時期振興東北將有重大戰略舉措，都給瀋陽帶來無限期待。

即使如此，瀋陽樓市與深圳、杭州、東莞等熱門城市仍舊無法匹比。但從樓市調控力度上，瀋陽比杭州還要更進一步，這說明什麼？

不難看出，樓市調控已經發生了一些細微的變化。

過去，樓市調控更多針對的是經濟強市，更多針對的是一線城市和部分二線強省會。

這一次，不僅瀋陽兩次被「約談」，而且長春、銀川、唐山這些非經濟強市也被「點名」，樓市調控不再有死角。

02

這個樓市熱門城市，在短短兩個月間，兩次升級了調控。

9月4日，杭州再次發布樓市新政。

1、父母投靠落戶，須滿3年才能作為獨立家庭，在限購區買房；

2、離異單身滿3年且無房，可認定為無房家庭；

3、熱門樓盤，向無房家庭傾斜80%，無房家庭購買該類房源，限售5年。

這是繼住建部「約談」之後，杭州第二次升級樓市新政。第一次是在7月份，杭州出臺新政：人才優先搖號購房的,限售5年；「無房家庭」搖號認定門檻提高，必須繳納一年社保或個稅等。

這一次升級版新政，相當於堵住既有的政策漏洞，給樓市強行打上了新補丁。這些補丁的所有指向，都是為了遏制樓市「打新」熱潮，防範新的「萬人搖號」浪潮。

杭州樓市之熱， 除了人口湧入、數字經濟抗壓能力更強之外，與土地財政依賴不無關係。杭州賣地收入已經連續5年位居全國第一，一年的賣地收入超過深圳4倍。

杭州為何要二次升級調控？

這背後的原因不難理解。在第一次新政之後，杭州「萬人搖號」現象並未斷絕，當地樓市仍舊高熱不退，在「政治站位」面前，杭州這些舉措顯然是不夠的。

可見，調控不再是一次性過關，只要樓市熱度仍在，層層加碼就是必然選擇。

不管想不想遏制房價，杭州樓市如果依舊高熱不下，未來很有可能還有新一輪的調控。

03

這個不在「約談」名單的城市，主動加碼了調控。

8月29日，無錫出臺樓市新政：

1、離婚後2年內買房，按離異前家庭住房套數計算；

2、個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年；

3、提高二套房首付比例至6成。

注意，住建部新一輪座談會新聞稿發布日期是在8月28日，而無錫樓市新政是在8月29日。可以說，就在住建部下發相關新聞的次日，無錫就在第一時間做了響應。

值得一提的是，無錫並非兩輪約談點名的城市，但在座談會後隨即出臺樓市新政，可見「政治覺悟」之高，這給在約談之列的兄弟城市常州帶來了不小的壓力。

無錫樓市新政力度，更甚於杭州、瀋陽，有向深圳看齊的意味。

這背後與無錫樓市熱度不無關係，從2019年3月起，無錫新房價格一直在漲，漲了足足有17個月；2020年7月，無錫新房價格環比漲幅1.3%，高居全國第4位。

無錫主動響應中央部委號召，給其他城市帶來了示範效應。

04

新一輪樓市調控升級，有何不同？

其一，槍打出頭鳥，不再只是緊盯一二線城市。住建部兩次約談的14個城市，既有一二線城市，也不乏三四線城市的身影，甚至連銀川這樣相對邊緣的西部省會都在其列。

可見，只有樓市出現過熱苗頭，都在限制之列。同樣，由於樓市行情出現明顯分化，有城市上漲有城市下跌，樓市調控不會一刀切。

其二，新一輪調控重在抑制投機，提高二套房首付、打擊假離婚、增值稅「2改5」當成標配。增值稅2年免徵變5年、二套房首付變5-7成、離婚2年內購房按既有住房套數對待，這是新一輪調控的最低級標配。

其三，應付式調控沒有空間了。過去2個月內，深圳、杭州、東莞均多次升級調控，這說明，樓市調控不能淪為形式主義，如果調控如果不能一次到位，層層加碼就是必然選擇。

其四，凡是被點名的城市，誰也跑不了。除了作為樣板的長沙以及表現相對良好的北京上海之外，其他城市都有升級調控的必要。

在兩次座談會之後，至少已有深圳、杭州、東莞、瀋陽、無錫、南京、寧波等地升級樓市調控。

目前，廣州、成都、長春、銀川、唐山、常州尚無動作，杭州樓市調控力度仍有提升空間，想要過關並不容易。

這7個城市大概率會是下一輪調控的主力軍。