新房衝擊嚴重，二手房舉步維艱，南京這個剛需板塊房價曝光

近年來，隨著祿口板塊規劃日益完善以及利好的逐步兌現，曾經購房者不願觸及的「遠郊」板塊逐漸得到市場的關注和認可，成為重要的剛需板塊之一。

近日我走訪了祿口板塊多家二手房中介，了解到板塊內最新的二手房行情。本篇文章帶你詳細了解祿口板塊目前的二手房現狀，哪些小區賣的好，剛需要怎麼選？

01 祿口主力二手房梯隊曝光，最貴的小區是……

結合實地探訪中介得來的信息，我統計了祿口板塊13個主力二手房小區的掛牌價情況，發現目前祿口二手房價格主要分為3個梯隊：

小區	2020年9月掛牌均價（元/㎡）
新城保利天地	19533
招商依雲郡	19297
朗詩青春街區	17705
奧斯博恩莊園	16588
景楓裡外城	14972
翠屏城	14969
百麗明珠花園	14866
空港公寓	13991
璽祿苑	13250
百利華府	13143
江山星漢城	12831
永欣新寓文竹苑	12101
頤家春天	11882
統計時間：2020.9.30 數據來源：365南京二手房

第一梯隊：1.7萬/㎡-2萬/㎡（3個）

目前處於第一梯隊的小區有新城保利天地、朗詩青春街區、招商依雲郡，其中新城保利天地的掛牌價最高，目前在365二手房網站上的掛牌價是19533元/㎡，招商依雲郡目前掛牌價也突破1.9萬/㎡。

可以說，目前處於第一梯隊的三個二手房小區，是祿口在售二手房裡面最貴的，並且這個三個小區都是品牌房企的次新房。比如新城保利天地，是由中國鐵建地產、新城控股和保利地產三家行業大鱷聯合開發。

據悉，新城保利天地首次開盤是在2016年，收官在2017年，每次推出都是日光售完，可見市場認可度之高。

尤其是最後一期房源，2000多人搖號搶400多套房子，在當時祿口板塊，乃至江寧板塊掀起一陣風浪。

但因為小區交付是在2018年底，所以現在小區房源並沒有滿兩年，需要交很大一筆稅費，但這並不影響小區的成交。

從某網站上的成交記錄來看，小區近90天成交了6套二手房。9月最新成交的一套85平左右的房源，成交周期不到1個月，成交單價近2萬/㎡。

中介表示，小區70多、80多的小戶型比較好賣，主要是總價控制在180萬以內。而且小區地理位置比較好，靠近翔宇路北地鐵站，距離商業中南棉花糖也不遠，所以受很多剛需買房人的歡迎。

其他次新房招商依雲郡和朗詩青春街區兩個小區離地鐵站較遠，成交量不如新城保利天地，成交價也略低點。

第二梯隊 ：1.3萬/㎡-1.7萬/㎡（7個）

處於第二梯隊的二手房小區比較多，也是目前祿口二手房掛牌量的主力小區。其中最值得一提的便是翠屏城，因為和其他小區相比，這個小區也算是個次新房，小區體量很大，掛牌房源較多。

就我之前實探的情況來看，小區內部環境還是不錯的。但是也存在一些問題，比如土地年限縮水，周邊沒有大型配套，距離地鐵站較遠。

但是從成交數據來看，小區成交量還行，主要還是因為房子多，且總價相對便宜，比一些老小區的居住環境又好很多。

奧斯博恩莊園是翠屏城的別墅區，小區環境更好，即使是別墅，賣的也不錯。中介表示主要是單價低，很多老人會選擇這裡改善。總價300萬內，可以買到近200平的大別墅，也是很香的。

第三梯隊：1.3萬/㎡以下（3個）

在第三梯隊的只有3個老小區，星漢城、頤家春天、永欣新寓，這幾個小區房齡比較老。尤其是頤家春天，據中介透露，小區內部居住環境較差，星漢城內部環境相對來說還是不錯的。

值得一提的是永欣新寓，小區是拆遷安置房，體量大，房源多，掛牌量大，因此成交量也比較大。

從小區最近的成交數據來看，110平左右的房子總價只在120萬左右，且成交周期都很短，成交也很火熱。

總的來看，祿口品牌房企的二手房掛牌價高於普通老小區，成交量也比老小區要好。中介表示這邊老小區主要還是本地的地緣客進行置換的，外地的剛需還是傾向於買次新房，畢竟居住品質好一點。

02 新房衝擊，品質次新房、老小區房價均下跌

下面再看一張表，從去年到今年一年的時間裡，祿口板塊主力二手房，不管是品質次新房還是老小區，房價幾乎呈現全面下跌的態勢。

其中下跌最明顯的小區便是百利華府和翠屏城，跌幅均達到10%以上。關於翠屏城這個小區房價為何下跌，我在之前的稿子裡進行分析過→(扎心！土地年限縮水，大型配套短缺，昔日熱盤房價不漲反跌)，感興趣可以再看下。

再看看幾個品質次新房，新城保利天地、招商依雲郡、朗詩青春街區，一年的時間房價跌幅在5%左右。

但像頤家春天、星漢城、璽祿苑這些房齡較老的小區，跌幅並不是很明顯。

對於這種現象，我特意諮詢了板塊內的資深經紀人，得到的回覆是受新房衝擊太大。

今年，無疑是祿口新房上市量井噴的一年。據不完全統計，目前板塊內在售項目有10個：和昌綠地新悅灣、紅豆香江華庭、中海雲麓公館、如意郡、奧園金基天著尚居、恆大林溪郡、中駿合景柏景灣、中駿融信雍景臺、藍天慧融花園、藍天星港花園。

目前這些項目主要集中在信誠大道兩側，可以說是祿口新城目前集中開發的居住板塊，尤其是圍繞如意湖，規劃了祿口新城中心區。

這裡將高標準打造濱水中央公園、環湖跑道、自行車道和漫步道，還將在湖區設置水上觀光遊覽，同時建設甲級寫字樓辦公+商業綜合體。這樣的規劃，對於年輕人是很有吸引力的。

比如，中駿合景柏景灣的去化就一直很不錯，雖然項目此前均價也在2萬/㎡左右，但目前項目僅剩2套一樓尾房在售，賣完就收官。

主要是項目靠近如意湖，如意湖周邊未來規劃建設的會展中心、體育館、國際學校、醫院等配套，是祿口的潛力區域，也是未來的居住中心。

而且近地鐵S1號線翔宇路北站，步行800米即可到達，小區的戶型與景觀設計也很好。

還有奧園金基天著尚居也是祿口板塊實力相當過「硬」的樓盤，產品設計與柏景灣不分伯仲，但項目的單價比柏景灣低上一些。項目的小戶型相當受歡迎。

中海地產的戶型設計絕對可以讓雲麓公館成為區域的標杆性產品，戶型設計最小80㎡2+1房而主力戶型95㎡更是做到了罕見的3+1房。此外值得一提的是，中海雲麓公館還是實景準現房，在拿房時間上具有優勢。

可以說，無論是產品、戶型設計還是區位，祿口的這些新盤都秒殺板塊內的幾個次新房和老小區。

房子無人問津，沒人看沒人買，想要著急出手，可不就要降價嘛。

03 規劃齊全，剛需置業，祿口可以選擇嗎？

祿口新城作為南京城市發展最具潛力的新興板塊，是連結長三角的首要發力之地。「一核雙心，一軸多片」，新城將沿承南京向南，繼河西南板塊之後又一重大經濟發展戰略布局，享受國家級新區配套利好。

未來這裡將成為容納「百萬人口、千億產業」的南京主城南部中心新增長極。2019年3月，江蘇省交通運輸廳發文：南京臨空經濟示範區正式獲批！這也是全國第13個國家級示範區。

>>>交通路網密集

新城未來交通四通八達，地鐵S1號線已於2014年7月正式運營，寧高城際二期已於2017年12月正式通車，S7號線於2018年通車。另外，大家比較期待的18號線正在規劃中。

>>>商業遍地開花

目前，新城的商業僅有百利廣場、信義廣場、棉花塘、皮草小鎮等配套，滿足周邊業主日常生活所需。

未來，大型商業綜合體遍地開花，在家門口也能逛到腿軟。

>>>打造下一個百家湖

核心區內600畝如意湖已初具規模，湖畔五星級溫德姆花園酒店、集會議、展覽及酒店為一體的綜合文化中心正在建設施工。

>>>教育資源豐富

除了祿口小學，百家湖小學分校以外，將建設規劃幼兒園14所，小學7所，初中5所，國際學校1所。南京赫賢國際學校也於今年9月開學。

近年來，祿口土拍熱度不減，不少知名房企入駐，祿口土地價值已經被市場認可，區域未來有很大的發展空間。

2020年主城新盤： 萬科·星耀都薈華著蘭庭雲瀾尚府 明閱府金基望樾府華夏幸福G12地塊中冶錦繡瓏灣金陵玖園鼓悅蘭園頤和鉑灣寶能濱江府寶能翡麗河濱宋都柏悅府

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