2天3城收緊樓市調控，長假後政策接踵而至有何用意？7月以來已有27城出手，後續還會有誰？

中秋國慶小長假剛過完，多地樓市調控接踵而至。

繼10月9日徐州、紹興發文收緊樓市調控後，10月10日，長春再次加碼調控，要求購買新房首次申請公積金貸款的首付比例不得低於3成，新政自10月15日起實施。

至此，今年7月以來，已經有超過27個城市發布了超過30次收緊調控政策。

業內人士認為，雖然當前經濟下行壓力猶存，成交復甦動能減弱，但是中央「房住不炒」的決心比較堅定，地方響應中央號召，從7月以來熱點城市的「調控潮」便可看出端倪，預計四季度地方調控「緊多松少」的局面還將延續，特別是銀川（已出新政）、西寧等這類房價漲幅後來居上而政策依舊寬鬆的城市，政策緊縮概率頗高。

長春公積金首次貸款首付升至3成

10月10日，長春市住房公積金管理中心發布的《關於調整住房公積金貸款首付款比例的通知》要求，自2020年10月15日起，在長春市及所轄縣（市）、區購買新建商品房，首次申請住房公積金個人住房貸款的，首付款比例不得低於購房款總額的30%。

長春此次樓市調控並非年內首次，此前在9月23日，長春市就發布了《關於落實城市主體責任進一步加強房地產市場調控的通知》，出臺了包括加強住房用地供應管理、完善商品住房用地供應方式、加快發展住房租賃市場、繼續實施商品住房價格指導、調整商品住房信貸政策、進一步規範房地產市場秩序、加強輿論引導等7條措施。

其中，最主要的是調整商品住房信貸政策，提高首套、二套商品住房首付比例，購買首套商品住房貸款最低首付比例不得低於30%，購買二套商品住房最低首付比例不得低於40%。不予發放第三套及以上商品住房貸款。

對於「9.23」新政出臺的背景和原因，長春市住房保障和房屋管理局此前表示：「房地產市場調控關係國計民生，影響經濟社會發展大局。我市始終對市場調控工作高度重視，特別是列入全國22個長效機制試點城市後，積極落實城市主體責任，因地制宜，綜合施策，運用金融、稅收等經濟手段和行政手段，保持政策的連續性和穩定性，持續促進房地產市場平穩健康發展。」

「近期，在國家統計局公布的價格指數中，我市商品住房價格指數有增長趨勢。為進一步嚴格落實黨中央、國務院關於房地產市場調控工作決策部署，穩地價、穩房價、穩預期，保持市場平穩發展，依據『一城一策』方案，我市選取了政策工具箱部分條款，制定出臺本次調控政策。」長春市住房保障和房屋管理局說。

據了解，8月26日，住建部召開部分城市房地產工作會商會，被「談話」的城市之一就有長春。此次長春公積金新政是對「9.23」新政內容的升級補充。長春市住房公積金管理中心稱，該決定是根據《長春市人民政府辦公廳關於落實城市主體責任進一步加強房地產市場調控的通知》的要求做出的。

徐州、紹興小長假後率先收緊調控

就在中秋國慶小長假結束後的第一個工作日（10月9日），徐州、紹興率先發文收緊樓市調控政策。

其中，徐州市住建局發布了《關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，從加強商品住房土地精裝供應、加強商品住房銷售價格備案管理、強化裝修行為及裝修價格監管、落實房地產金融政策、繼續堅持商品住房限制交易政策、大力推進住房保證工作等八個方面提出調控措施。

紹興市住建局發布了《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》，從嚴格執行「限地價、競配建」政策、嚴格實行「雙備案」制度、嚴格分期銷售管理、嚴格規範市場秩序、嚴格落實主體責任等五方面加強調控。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，通讀此次徐州、紹興出臺的新政全文，二者存在一定的共性特徵：一方面，規範土地市場，加大土地供應，同時差別化供地，旨在「控地價」。徐州政府提出堅持「一區一策」精準調控，交易熱點區域精準投放，優先滿足剛需，穩定市場預期；紹興政府則強調建立房價、地價聯動機制，嚴格執行「限地價、競配建」政策，嚴格控制溢價率和樓面地價。

另一方面，實施銷售價格備案管理，「穩房價」意圖明顯。徐州政府規定宗地建面低於10萬平方米，實行一次性價格備案；宗地建面高於10萬平方米的項目，可分期進行價格備案，每次備案不低於10萬平方米，最後一期不足10萬平方米，據實備案；備案價格一年內不得調整。紹興則要求市區（含越城區、柯橋區、上虞區和鏡湖新區）新建商品住房備案價格嚴格實行「雙備案」制度，須經區聯席會議審議通過後提交市聯席會議審議確定。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或「地價+成本」等因素，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。

此外，兩地均發布了規範市場秩序、營造良好輿論環境的多項舉措，譬如嚴厲打擊房企、中介發布虛假房源、虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價、誘騙消費者交易等擾亂房地產市場秩序的違法違規行為等。

值得注意的是，徐州除了上述常規操作之外，還特別提及了繼續堅持商品住房限制交易政策，市區戶籍居民家庭擁有一套住房，限售5年，市區戶籍居民家庭擁有二套住房及以上、非市區戶籍居民家庭擁有一套住房及以上，限售6年。政府抑制短期炒房的決心可見一斑。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，雖然繼續堅持商品住房限制交易政策內容不屬於新的內容，2018年6月徐州已經落實了限售政策，但此次重申政策，也繼續釋放政策收緊的信號，至少類似6年限售的約束，也可以規範住房交易，防範各類住房炒作，也使得限售政策的效應進一步放大。

已有27城發布超30次收緊政策

中秋國慶小長假剛過，多地樓市調控收緊有何深意？

對此，楊科偉認為，雖然徐州、紹興並不是此前中央政府房地產工作座談會的約談城市，但是從其2020年疫後樓、地市恢復程度來看，短期內市場熱度攀升，房、地價居高不下是其加碼調控的直接導火線。

中原地產首席分析師張大偉指出，在8月統計局數據中，徐州新房價格環比上漲0.8%，二手房上漲也是0.8%。今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。新房價格連漲55個月、「金九銀十」多家樓盤扎堆入市、買房人連夜搶房頻頻上演。紹興也屬於房價上漲比較明顯的區域。所以持續上漲的房價，使得調控收緊的必要性提高。

嚴躍進也表示，徐州8月新建商品住宅價格指數同比漲幅為全國第四，屬於房價過熱的城市，所以政策出臺符合預期。「徐州是今年第四季度全國首個政策收緊的城市，對於其他城市的房地產政策有啟發意義。」他說。

今年下半年以來，多個熱點城市樓市調控持續收緊。據張大偉統計，紹興與徐州是下半年來全國第26-27個收緊調控政策的城市，本輪已經超過27個城市發布了30多次房地產收緊調控政策。

不過，在楊科偉看來，自7月以來熱點城市相繼出臺調控政策，限制性作用呈現出遞減趨勢：首先出臺調控的杭州、深圳、東莞等地，手段相對嚴苛，對短期市場影響較大，而後逐步跟進的寧波、瀋陽等地，調控力度相對溫和，市場反響一般；時至今日，成都、徐州、紹興再次出臺新政，形式大於實質，更多的是釋放地方政府貫徹落實「房住不炒」的堅定決心，引導居民購房預期的轉變，對短期樓市影響有限。

對於四季度整體政策走向，楊科偉認為，雖然當前經濟下行壓力猶存，成交復甦動能減弱，但是中央「房住不炒」的決心還是比較堅定的，地方響應中央號召，從7月以來熱點城市的「調控潮」便可看出端倪，預計四季度地方調控「緊多松少」的局面還將延續，特別是銀川（已出新政）、西寧等這類房價漲幅後來居上而政策依舊寬鬆的城市，政策緊縮概率頗高。不過從限制性政策的力度而言，預計也將延續遞減態勢，之後出臺調控加碼的城市，大概率如徐州、紹興一般，手段相對溫和，市場規範作用大於抑制作用。