日本房價崩盤迴憶:當年那些「沒買」房子的人,後來過得如何?

「承擔風險無可指責，但同時記住千萬不能孤注一擲！」

——喬治·索羅斯

盲目的投資會帶來不可控的風險，尤其是對於住房這樣原本不帶有投資職能的「需求物」。一旦將其貼上投資品的標籤，那麼風險將會急速膨脹，以至於未來某個時刻會掀起滔天大浪。

就如上個世紀七十年代到九十年代的日本，其房地產行業因為過度「炒作」而經歷了一輪「奇蹟」般的高速增長和下跌。其後果便是給整個日本帶來了不可估量的損失，不僅僅是房地產行業，就連裝修、電器等其他行業也出現了大批的倒閉潮。一連串打擊，讓整個日本經濟陷入了長達十年的寒冬期。

那麼，當年日本的房價是如何崩盤的呢？

說起來，日本房價之所以崩盤，跟1985年日美之間的《廣場協議》籤訂有著不可分割的聯繫。

一、崩盤

二次世界大戰之後，日本的高出生率造就了所謂的嬰兒潮。此外，二十世紀七十年代，時任日本首相的田中角榮在《日本列島改造論》當中指出，要以工業區域比較發達的地方重新規劃高速公路和新幹線，將基礎設施建設大力推行到日本全境。

在這種情況下，日本製造業開始蓬勃發展。同時，為了應對布雷頓森林體系崩潰而導致的經濟惡化，日本政府採取了積極的財政政策。這種情況下，日本整個房屋信貸市場出現了大幅度擴張的現象。在當時，因日本央行實行低貼現率的緣故，使得居民住宅貸款額同比增長了130%以上。

到了八十年代初期，日本國內的基礎建設已經基本完成。但日本政府在財政政策方面仍然比較寬鬆。因此，湧入製造業的熱錢逐漸開始解放，投入到了房地產行業，促使房價大幅度上漲。不過，真正瘋漲的時間，還是日本和美國籤訂了《廣場協議》以後。

《廣場協議》籤訂以後，日元被迫升值。在這種情況下，海外熱錢大量開始湧入日本。此時，日本製造業已經由盛轉衰，但為了維持製造業景氣的狀況，日本央行一直維持這低利率。於是，從1985年開始到1990年前後，整個日本從股市到房價，從海外收購到融資房貸，都陷入了超級瘋狂的狀態。

整個日本因所謂的「收入倍增」計劃而成為一流的發達國家，人均國內生產總值更是超過美國達到了世界第一。《廣場協議》籤訂之後的第一年，平均股價大約在一萬兩千七百多日元。但是兩年之後，平均股價已經攀升到了兩萬日元。

四年之後，平均股價已經達到了創紀錄的三萬八千多日元。而東京證券交易市場當年份額佔據全世界將近一半，成了世界上最大的證券交易市場。

因為房地產行業大熱的緣故，使得無數公司開始變得「不務正業」起來，紛紛開始炒房，將資金投入其中。沒有錢的公司或個人，甚至會去銀行貸款投資房產。而一些銀行更是瘋狂，他們甚至不惜違反巴塞爾協議，將持股人的未實現的利潤當作資本出借出去。結果，1990年，整個日本房地產開始「崩潰」了。

因為日本政府一開始設立的地價稅，使得湧入房地產行業的熱錢放緩。等到日本政府有意識戳破這個房地產泡沫的時候，才發現能夠接盤的人太少了。於是，日本房價出現了斷崖式的下跌。

結果，不僅整個房地產行業崩盤，無數公司倒閉，無數人失業，就連與之不相干的餐飲業也受到牽連，以至於整個日本出現了失業潮。此後，整個日本陷入了長達十年的經濟寒冬期。恐怖的是，即便到了2003年，整個日本經濟開始回暖，但日本七家大型銀行仍有將近六萬億日元的壞帳需要核銷。

其中，無數買房的人，因還不起貸款而被迫跟妻子離婚淨身出戶。再加上失業潮的緣故，不得不成為流浪漢。那一段時期，是日本離婚率、自殺率最高的時期。可以說，整個日本哀鴻遍野。

說到這裡，可能有些人會好奇，那就是當年沒有「買房」的那些人，後來過得如何呢？

事實上，相對來說比較有錢的那部分人生活的還不錯，但租房的普通大眾可能會過得更慘一點。

二、泡沫過後

倘若日本經濟崩盤之後只是房價暴跌的話，那也不算什麼。因為日本老百姓該上班的就上班，該還房貸依然可以繼續還房貸，一切都不過是紙面上的身價縮水而已。

然而，房價暴跌引起了一連串的負面效應。首先就是跟房地產有直接關聯的鋼鐵、水泥等原材料企業和工廠倒閉，其次就是跟房地產間接有關的裝修、家具、電器等企業破產倒閉。如此一來，牽一髮而動全身，以至於整個日本幾乎所有行業都出現了失業潮。

失業的人多了，自然會因為沒有工資而還不上銀行的貸款。這樣一來，到最後銀行也開始倒閉。銀行倒閉之後，一些處在艱難時刻的企業就沒辦法拿到貸款，結果企業繼續倒閉，形成了一個惡性循環。

很多人以為在經濟崩盤之後，買了很多房的人最慘。其實，這些人還好過一些。因為有多套房的緣故，他們還可以通過租房收取租金來進行度日。最慘的就是當年那些沒買房的人。因為通貨膨脹和失業潮的現象，導致那些沒買房的人連租房的租金都付不起，這樣一來，一家人只能帶著孩子全家流浪。

當然了，相當一部分沒買房的人過的極其悽慘，但也有一部分有點積蓄的人，可能會過得稍微好一點。因為他們只要在房價暴跌之後，稍微抄底買上幾套房，就可以「輕鬆」度日了。

當然了，因為沒買房的普通人本身都是比較窮的緣故，即便他們被迫舉家流浪，但相對來說應該也是損失最小的一批。

那麼，經過了房價崩盤的日本，後來他們的買房觀念是否發生了變化呢？

事實上，現如今的日本年輕人，通常絕大多數人都是沒有「買房」觀念的。

三、觀念

跟全世界都當房子是投資品的態度不同，日本經歷了房地產泡沫之後，似乎不再追求投資住房了。因為他們覺得，房子這種東西購買之後就會有所損耗，既然有損耗，那當然就不值得投資了。

因此，在日本的大多數年輕人基本上都是租房來住。即便未來結婚之後，夫妻倆也是租房。除非未來有了孩子之後，擁有自己的住房成為剛需，否則他們一般是不會考慮買房的。

說起來，他們之所以有這樣的觀念，很大一部分原因是因為當年經歷了房地產泡沫。另外一部分原因是，日本的經濟回暖之後，物價和租金都趨於平穩的緣故。譬如說，十年前住房租金是七萬日元，十年之後仍然是這個價格。

如此一來，它並不像包括我國在內的其他國家，住房租金逐年上漲，以至於人們都考慮直接購房來保值增值。對於日本人來說，住房租金趨於平穩，就意味著沒有購房的必要。

因此，現如今的日本人，之所以沒有主動買房這的觀念，還是跟整個日本的經濟環境有關。

結語：

當然，說到房地產泡沫，筆者覺得中國應當不會出現類似日本那樣的情況。因為國人擁有太過濃厚的「房子情結」了。對於任何國人來說，擁有一個完整的家，才能擁有一個圓滿的人生。而要擁有一個完整的家，房子則是必需品。

當然，即便如此，我們也應該在住房和商品房之間區分開來，在投資住房的時候，應當謹慎一點。無論如何，房子都是用來住的，而並非是用來投資炒作的。只有吸取日本曾經的教訓，才能夠更好的應對未來。

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