只要不是「新房癌」，誰買房不是一邊對比新房，一邊在看二手房？新的一年，武漢二手房行情自然也頗受關注。
對於剛過去的2020年12月份，我梳理了一些二手房成交數據，總結了一些規律，希望對你買房（不管是新房還是二手房）有點參考意義。
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1.業主瘋了？狂降370萬！直降168萬！直降90萬！50萬！30萬！哪類房子最容易跳水？
是的，你沒有看錯。12月份有業主瘋狂降價促成交。動輒狂降370萬！168萬！90萬的！驚掉下巴對不對？到底是什麼房子這麼「掉價」？
鏈家成交信息顯示，12月13日成交的東湖湖畔的華僑城原岸四期別墅，4室2廳建面達340平，業主掛牌2200萬，最終以1830萬成交，也就是業主割肉降價370萬！
華僑城原岸四期別墅目前二手房均價已達87486元/平！有5套二手房房源在售。而成交的這套相當於比均價低3.3萬/平......其實想想也正常，近2000萬一套的房子很稀缺，買家也非常稀缺，如果業主急賣，肯定要拿出誠意來讓價。
同樣的，位於金銀湖湖畔的碧海花園房源，也是大幅降價成交。業主掛牌858萬，最終成交690萬。這是一套帶花園和車庫的獨棟別墅，5室2廳，建面達到276.55平米。
非常巧合的是，直降90萬的一套，也是湖畔別墅。
位於漢陽墨水湖邊的水墨清華，是武漢少有的徽派建築中式庭院別墅，別墅均價目前在38622元/平米。據悉，成交的是一套聯排，有4層前後帶院子有車庫。業主掛牌840萬，賣了1年多，前後調價3次，最終以750萬成功脫手。
直降60萬的也有。一套位於南湖邊的建面約179平6層電梯洋房，最終以531萬成交，而業主的掛牌價在590萬。
或許讓有些人失望了，這些動輒百萬、大幾十萬降價的房源並不是市場主流，清一色都是總價在五六百萬，上千萬的大戶型別墅或洋房。
那麼，有沒有的平層住宅價格大跳水的？也有。
江漢CBD的兩湖總督，建面約193平的4房，總價直降30萬成交；
東湖旁的東湖楚世家，建面約190平的4房，總價直降30萬成交；
江漢CBD的華發中城薈 ,建面約143平3房，總價直降49萬成交；
而他們的成交單價和成交總價分別是：
兩湖總督：單價24269元/平，總價470萬；
東湖楚世家：單價40329元/平，總價770萬；
華發中城薈：單價34841元/平，總價501萬
看出什麼了嗎？也都是面積不小，單價不低，總價高的改善房源。
所以，這兩類人請清醒一點，如果你是剛需，寄希望在二手房市場買到上面打骨折的房子，對不起，你也買不起。如果你是業主，手裡房子一樣總價高，面積大，但掛出去不好賣就要掂量掂量價格的問題。
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2. 武漢哪些房子最搶手？
盤了下鏈家官網最近成交的50套二手房房源，我們發現這幾個規律：
學區房好賣，且價格堅挺。武漢最近成交的50套二手房裡，近10套是學區房！光南湖的學區房就有4套！都市桃源、華錦花園二期、水域天際、松濤苑E區各一套，都對口南湖一小。
都市桃源89平的兩房，成交單價在2.46萬/平；
華錦花園二期97平兩房，成交單價在1.83萬/平；
水域天際126平三房，成交單價在2.42萬/平；
松濤苑E區123平的四房，成交單價在2萬/平。
除以上外，像萬科城市花園、常青花園四小區、萬錦江城、保利時代、現代城等學區房都有成交。
就在昨晚一姐朋友圈看到，水域天際一套39平的小戶型，僅上架7小時就被秒！可見學區房的多麼搶手！在樓市裡，學區房可以說是新舊通吃，成交支撐！
2房和小3房最搶手。平均成交建面約88.66平。對於大部分剛需自住購房者來說，買小了不夠住，大了上車難。而市場上永遠是偏剛需的群體佔大多數。新房市場也一樣，這也很好理解，為什麼主城區一旦出現70-80平小戶型樓盤都成為香餑餑。
像保利時代北區一套75平的兩房，上架8天就被拍走，快準狠。
倒推，當前如果你是投資性買房，保守起見抓80-100平的兩房三房，未來轉手更靈活。
大部分房源低於總價2-5萬成交。這個規律告訴買家，殺價也要有誠意，不要寄希望買到低於總價10萬以上的普通房子，如果有此類房子，也輪不到你，中介盆友說他們自己就會把房子收了。
8成以上位於主城區熱門板塊。像後湖、南湖、白沙洲、王家灣算是目前比較熱門的二手房區域。後湖、白沙洲的二手房價格低於新房，且有很多小戶型能選，這是最主要的。南湖片的新房太少，加上南湖教育資源厲害，常年霸佔二手房成交榜不足為奇。
值得一提的是，成交價不到1.6萬/平的綠地國際理想城，以目前光谷東的新房房價體系來看，在光谷東入手二手房看似是不錯的路子。但還是那句話，一分價錢一分貨，影響房產溢價力的因素不能忽視，比如品牌，比如位置。要知道光谷188最近的兩套成交價已達2.1萬、2.2萬/平......
一半以上是10年內房齡的較新的小區，房齡在20年以上的僅9套。房子越老在手裡越可怕。戶部巷附近的自由路小區成交的一套1985年的老房子，位置算不錯的，出門就是司門口戶部巷一條街，到武昌江灘也近，附近5號線地鐵口在建。房源不到42平，總價80萬成交，低於掛牌價5萬，成交均價19204元/平，比起周邊的新房房價，單價足足要便宜近2萬/平！
畢竟毫無小區環境可言、難停車是所有老破小的通病。如果沒有學區，老破小毫無出路。未來能吃到城市發展紅利的一定是有居住品質的次新房，而越往後老破小越沒有後勁，只能降價處理。
18941元/平，這是最近成交的50套房子的均價。當然以此來衡量武漢二手房均價可能有失偏頗，畢竟數據量太少。據諸葛找房數據研究中心監測，截止2021年1月3日，武漢市二手房市場價均價為18161元/㎡，二手市場均價環比上漲0.09%。
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3.什麼樣的二手房無人問津？
除了以上說的老破小難搞，老破大處境更難，50套成交無一套老破大。另外，二手公寓接盤也非常難，這個說了很多次了。
所以對標二手房市場行情，我們建議買什麼樣的新房？
1、臨地鐵近一點，哪怕現在貴一點點；
2、買板塊核心位置，哪怕現在貴一點點；
3、選品牌/物業好一點的，哪怕現在貴一點點；
4、儘管新房不能保證對口，但如果有引進名校的，那怕現在貴一點點；因為未來回饋你的可不止一點點。
5、如果投資，戶型建議小一點，未來倒騰更靈活。
6、普通人就不要買公寓商鋪寫字樓。
最後附上盤點數據：（來源鏈家網）