「房貸」新規後,買房人是否應提前「還房貸」?下月起選擇要變了

2021-01-08 專聊房君

「房貸」新規後，買房人是否應提前「還房貸」？下月起選擇要變了

買房按揭貸款，對於現在的買房群體來說，是再正常不過了。雖然說讓我們背負了長達二三十年的還貸壓力，但也讓我們提前實現了住房夢。有人說，是因為房價不斷上漲才使我們不得不貸款。對於這個說法，筆者有一些不同看法。

一方面，在過去我們的收入水平低，而且沒有買房貸款意識，始終覺得欠錢不舒服，所以早些時候是沒有多少人買房子的。另一方面，隨著人們收入水平和觀念改變，加之住房商品化改革，我們需要借錢去買房，因此我們的住房擁有率在世界上排名都是靠前的。個人認為，在當下房價下，能付得起首付按揭買房的人，已經算是人生贏家了。

對於大多數剛需買房群體來說，在買完房的開始幾年，生活壓力還是比較大的，各方面生活支出都會精打細算，但隨著家庭收入不斷提高，房貸月供佔收入的比重逐步下降，房貸對家庭的壓力也越來越小。

舉個例子，在10年前，你買一套房子，月供1000-2000元，基本上要佔一名普通工人一半以上的收入，其他開銷只能是能省則省，10年後如果你還在還房貸，那麼你這1-2千的月供佔現在收入的1/5-1/6，在當時的很多買房者看來，月收入1萬是無法想像的事。但事實就是這樣，那麼，現在房價這麼高，一個月房貸大幾千，上萬，未來還會是這種結果嗎？筆者在下面再來談談這個問題。

先來看看下月開始執行的房貸「新規」，房貸規則要變了

根據央行發布的商業性個人住房貸款利率有關事宜公告，房貸利率按照LPR新規來確定，改變過去以央行公布的基準利率上浮或打折的規則，實行以代表性銀行市場報價利率加成點數來確定，這個新規則在國慶以後執行，即10月8日開始，一個月一變化。

這是比較官方的說法，翻譯成白話是，以「820」公布的5年以上的長期房貸為例，LPR新規下，首套房貸利率是4.85%，而二套房貸利率為5.45%。很多城市都在對應利率進行點數加成，是大於等於這個利率的。值得注意的是，這利率每個月都可能有變化，比如10月8日以後的房貸利率就是參照9.20公布LPR來計算。按照媒體統計，目前已有13個城市完成了個人房貸利率定價基準的轉化工作。

未來房貸利率走向與市場資金利率走向緊密相關。如果未來是降息周期，那麼顯然新規則更適合，隨著LPR利率下浮，我們買房人將享受到更低的房貸利率，如果是加息周期，則情況正好相反。對此，筆者更傾向前者，因為隨著經濟增速放緩，需要量化寬鬆的資金環境，這也與世界主要經濟體寬鬆預期一致。

這裡需要指出的是，就眼下來講，對於已經買完房正在還著貸款的人來說，新規對他們是沒有影響的，新規只針對10月8日以後新貸款。

在新規下，如果手中有餘錢了，我們到底要不要提前還房貸呢？差異挺大

買房貸款的人都知道，無論是選擇等額本金，還是等額本息還款方式，房貸按揭周期越長，所付出的利息越多。房貸周期越長，月供壓力越小，反之越大。下面，我們舉例說明：

假定條件：以大多數購房者選擇的等額本息還款方式為例，向銀行按揭商貸100萬，按揭周期為30年，房貸利率按照最新的LPR首套房利率4.85%算。那麼，計算結果如下圖：

30年還款總額為189.9萬，總利息為89.9萬，每個月還款額為5276元，利息佔本金的89.9%。假如我們還房貸到第10年時，正好賺取了一筆資金，其額度正好可以把欠銀行的餘款全部還清，那計算結果會如何呢？如下圖：

由圖可知，還貸10年，已還款63萬，其中已還利息44萬，已還本金19萬，剩下81萬本金在第10年結束後一次性還清。原還貸30年期剩下利息45.3萬就不用再還了，這筆資金應該是很多家庭要奮鬥多年才能積蓄這麼多。從數字上看，提前還貸與還完整個周期的差異還是挺大的！對於資金實力不足的剛需購房者來說，長期還貸是一個無法迴避的選擇，無奈也不得不選。

那麼，是不是意味著提前還貸就很划算呢？也未必！分兩種情況看：

第一，如果你有更好的投資渠道，其收益能夠跑贏這個4.85%，那你肯定選擇不提前還貸為好，很簡單，你還可以賺取閒錢收益率與房貸利率之間的差值。

不過，並不是每個人都能找到安全可靠且持續的投資收益渠道的，那麼，是不是就應該把閒錢提前還掉了呢？答案，很明顯，跟存錢相比，肯定是能提早還就還了。這裡需要注意的是，房君再次提醒，如果我們確實還有其他地方需要花錢，我們還是應該珍惜這個能從銀行貸出這麼大筆資金的福利，因為如果你把這個M2因素考慮進去，你的觀念就會改變，我們一起來看看吧。

例如，2009年貨幣供應量M2為60.6萬億，到2019年8月M2供應量為193.55萬億，10年時間淨增加了兩倍，當時1元一件的商品，現在可能要3元，如果按照過去M2發行速度，現在100萬房貸，30年後，基本上也就相當於現在的15萬元購買力，當然，房貸是逐月還掉的，適當增加一些差不多也就20萬購買力吧。

此外，我們再把未來貨幣供應速度再降一降，過去每年都是雙位數增長，這兩年降到8%多點，未來30年內，4-5%總是有的吧，所以這麼算下來，30年後100萬的購買力頂多相當於現在的30萬。一句話，房貸是恆定的，但收入是不斷增長的，現在幾千元收入，未來就是幾萬元一個月應該也是很正常的。所以，你現在月供7-8千雖然佔據到家庭收入半壁江山，但10年-20年後，很可能只佔收入1/4-1/5了。

最後回到主題，前面我們說按揭100萬30年周期，還完10年後選擇提前還貸，雖然看似節省了45.3萬的利息，但論購買力算，這45.3萬也就相當於當時的15萬左右，15萬元提前20年花是不是很划算？答案很明顯。按照未來利率趨勢和LPR新規，簡單地說，房貸能貸多久就貸多久，我們可以把錢提早消費到需要花錢的地方，而不是把同樣面額的錢放到20年30年後再花。當然，也有人說，我老覺得現在欠銀行錢不舒服，那隨你好了！

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