調查了近百個樓盤，重慶又一波特大促銷來了

許老闆牛X。

連夜開會、籤署文件，在2020年快要結束的時候，又搶先所有人玩了一把更大的——某大全國樓盤全線7折。

然後，每月1000個小目標——「金九銀十」，單月銷售業績衝刺1000億。

不曉得其它開發商坐不坐得住，反正我沒坐得住。

之前不是說樓市即將開始瘋狂促銷優惠嗎，我去調查了重慶中心城區近三分之一在售樓盤的促銷優惠情況。

嗯，沒那麼簡單。

01

這次的調查樣本一共有86個樓盤，囊括北、西、南三大區的熱點板塊。

渝北區+北碚區：中央公園、悅來、禮嘉和蔡家板塊，共計49個樓盤；

巴南區：李家沱、龍洲灣板塊，共計15個樓盤；

沙坪垻區：西永、大學城板塊，共計22個樓盤。

渝北區

北碚區

沙坪垻區

巴南區

1，上述所有表格的「優惠折扣」信息來自電話暗訪，實際折扣以售房部告知為準

2，上述所有表格的「最新建面均價」來自銘騰，實際價格以售房部告知為準

86個樓盤中——

1，備案價銷售、無優惠的樓盤共有27個。這類樓盤西永最多，有15個（不得不說，火的板塊就是傲氣）。

2，有折扣優惠的樓盤共54個，這裡面又分了幾種情形。

第一，按揭或者全款9X折，有7個，主要出現在渝北區的悅來、中央公園板塊，

第二，按時籤約9X折，有3個，

第三，有折扣但未告知具體折扣，有18個，

第四，即將推新房源帶開盤折扣，有6個

3，暫時不確定9月有沒有折扣，有5個。

除此以外，還有部分樓盤推出了折扣以外的促銷活動，比如，兩江、特價房、交2000抵10萬等。但是佔比不大，在86個樓盤中只佔16%左右，不到兩成。

02

從調查結果來看，這些樓盤目前都很「穩得起」。

不管是折扣，按揭9X折、全款9X折、按時籤約9X折等，都是很多樓盤在銷售期的標準配置。而且力度也不大，很多是98折、99折。只有一個金輝中央銘著因為高層要清盤，給出了8折的折扣。

還是促銷，特價房、契稅補貼、開盤活動，也是樓盤常規且常見的促銷方式。而且數量也不多，也就13個。

更何況還有將近三分之一的樓盤在「傲嬌」地備案價銷售，一點折扣都沒給。

大規模促銷優惠？不，重慶還沒開始。目前穩如泰山。

如果跟今年年初全市停工時期相比，這對比就更明顯了。

年初的時候，每個樓盤真的是使出渾身解數去刺激「衣食父母」買房。最具有代表性的，莫過於史無前例的大規模「無理由退房」。

當時我們做了一個調查，不完全統計，推出「無理由退房」的開發商或者樓盤，超過有40個。期限也很長，最長達到60天。

除了這一招，還有很多花樣。

直接給總價折扣，多得是92折、95折；超長首付分期，有些樓盤做到了分期兩年；大額物管費，送得多免10年物管費。還有什麼老帶新激勵、家電大禮包、每天X套特價房、到訪+成交+籤約N重禮……

以保利為例：

當時保利六個項目中，五個項目都可以「無理由退房」或「無條件退房」。就算沒有「退房特權」，也有「總價95折」、「首付分期」和「特價房源」等優惠。

截圖信息來自我們年初停工期間做的調查表

當時幾乎所有人都在家裡呆著，但房子還得賣啊，業績不能掛零蛋。開發商面臨的短期業績壓力是非常大的。

要緩解短期業績壓力，只能多拿點誠意出來，讓大家願意多看自己兩眼。

今年3月份復工以後，經過恢復和調整，之前的短期業績壓力已經得到緩解。商人嘛，都是很現實的。自然要把之前的促銷優惠收回去，用日常的節奏和方式賣房子。

莫看重慶的這些樓盤現在還穩得起，可能，多拿點誠意出來的時期又要到了。

03

第一個也是最重要的原因，當然是最近被廣泛討論的「三道紅線」。

8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京聯合召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

截圖信息來自住建部官網

會開完之後，「三道紅線」猶如一道驚雷，炸翻了正在準備年底衝刺年度銷售業績的開發商們。

紅線1，剔除預收款後的資產負債率大於70%；

紅線2，淨負債率大於100%；

紅線3，現金短債比小於1倍；

三道紅線全踩，房企的有息負債規模年增速不得增加。

踩兩道紅線，有息負債規模年增速不得超過5%；

踩一道紅線，有息負債規模年增速不得超過10%；

一道紅線都沒踩，有息負債規模年增速不得超過15%；

這一招真的狠辣，直接打在開發商的七寸上。

有息負債規模年增速不得超過XX%，相當於，直接限制了開發商向外借錢的數量。借不到錢了怎麼辦，只能自己想辦法。

靠自己籌錢，就只能拼命賣房子了。要加快賣房子的速度和數量，最方便的方式就是搞促銷、搞優惠，甚至降價。

而這種情況，最容易出現在那些本身就比較缺錢又踩了兩到三條紅線的開發商身上。

因為房地產行業是一個資金密集型行業，錢就是生命。缺錢，是威脅生命安全的事情。像最近風雨飄搖的泰禾，走上賣項目、找外援的路子，就是被缺錢逼的。

04

距離今年結束還剩不到4個月，衝刺年度任務的時候又來了。讓本來就不「富裕」的開發商，雪上加霜。

據克而瑞統計，2020年上半年，近半數房企業績完成都低於40％；其餘大部分業績完成都在40%~50%之間；僅有三家房企業績超過了50%。

開發商在重慶的局面，也不是很理想。

與2019年前三季度成交量相比，2020年重慶中心城區商品住宅前三季度成交量分別下降了約50%、27%、4%。

雖然從第二季度5月份開始，整個市場的月度成交量回升得很明顯。

今年5月、6月、7月的月度成交量，和去年同時期相比，差距逐月縮小。到了8月，成交量同比去年增加5.33%，實現反超。

數據來自九耀

但是，去年1-8月的成交總量是1591萬方、今年1-8月的成交總量是1125萬方，兩者之間差了近30%。相當於，開發商今年1-8月比去年1-8月少賣了近30%的房子。

據了解，開發商今年的年度任務並沒有因為年初疫情而調減。也就是說，開發商今年最後四個月面臨的業績壓力和業績缺口比去年大得多。

為了完成年度任務，做促銷、搞優惠是開發商儘快賣房的最好選擇。

05

好在呢，傳統消費旺季「金九銀十」來。搞點什麼動作，師出有名。

某大就已經開始搶收了。

1，全國樓盤7折大優惠；

2，根據樓盤去化率最多給88折；

3，交2000元網上認購抵2萬元房款；

4，全國所有樓盤每天推出10套97折特價房；

5，新購房客戶免收3年物業管理費。

6，通過H房通APP每推薦他人成功成交一套H大房，可以獲得最高3.5%的佣金回報。

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市場已經開始波動，重慶的開發商和樓盤還能穩多久？我們會繼續跟進，有新動態後，會第一時間發文。

對購房者，如果不是要急著買房，建議這段時間可以先緩一緩。力度更大的促銷優惠活動可能正在來的路上。

然後，面對市場裡的眾多選擇，多比對，貨比多家。看準之後，趁開發商給出更有誠意的促銷優惠，及時下手。

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