房地產行業紅利消退格局生變「三道紅線」下房企求新求變

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 陸肖肖 北京報導

隨著房地產資管新規「三條紅線」的推出，融資環境進一步收緊，行業的幾大紅利在慢慢消失，房企不得不調整策略，改變自己的運營邏輯，以求適應新的環境。

近日，在由全聯房地產商會、慕尼黑博覽集團及中聯慕尼（北京）國際會展有限公司共同舉辦的RealTech國際未來地產峰會2020上，眾多房地產業內嘉賓暢所欲言，討論了新形勢下的房企應對策略。

如何應對行業變局呢？業內人士指出，從開發、營銷、服務到產品，科技正在重塑行業的各個環節。房企需要在健康、安全、服務、科技、數位化等方面需要做出進一步的提升。

「三道紅線」下的企業轉型邏輯

在大會中，中交房地產集團副總經理周濟表示，房地產市場經過了快速發展的20年之後，我國從源頭上要給房企「斷糧、斷奶、斷水、斷電」了，這種情況下可能會帶來行業洗牌，中小房企在會加速分化，實力不足的企業會慢慢被淘汰。

周濟在會上表示，最近幾個月整個行業都在熱議「三道紅線」，有數據顯示，市場上有25%左右的企業碰到紅線。房地產市場經過了快速發展的20年之後，傳統地產的使命已經完成，「高大快」可能要轉變為「低小慢」，「粗亂差」可能要轉變為「細穩好」，舊地產要轉變為新地產。

明源地產研究院副院長黃樂在會上接受《華夏時報》記者採訪時也提到，「三道紅線」對房企的銀根收緊是非常致命的，雖然現在沒有要求房企降負債，但是債務規模不能再擴了，這種情況下可能會帶來行業洗牌，中小房企會加速分化，以前整個行業泥沙俱下，不管是有能力還是沒能力的，做房地產業都能賺錢。現在監管更加嚴格，大中型房企依靠自身的能力在市場立足，以前靠資源、信息不對稱的企業，會慢慢消亡在歷史長河中，這對行業來說是一個好事。

朗詩集團股份有限公司副總裁、首席技術官謝遠建在採訪中告訴《華夏時報》記者，朗詩在債務管理方面做得是比較優秀的，在資金安全方面特別審慎，很早就在內部有了類似於銀行的資金管理體系、警報體系，有黃色、橙色、紅色警報，和「三道紅線」所要求的負債水平、流動性是類似的，從體系建立以後，十幾年以來朗詩沒有觸發過警報。謝遠建進一步表示：「朗詩的資金管理風格和企業的理念相關，朗詩是在發展過程中逐漸整合資源，通過健康發展來驅動成長的，企業的出身就決定了企業對企業的風險、認知不同。朗詩的願景是做一家百年綠公司，企業瞄著長期發展的話，一定會對短期的、看似風光的事更理性。」

房企面臨多重挑戰

近年來，我國經濟發展正處於轉型時期，房地產行業也從曾經的「發動機」向「穩定器」角色轉變。而在穩中求進的發展過程中，房地產行業出現了明顯分化並進入存量化和高質量發展階段。與此同時，從開發、營銷、服務到產品，科技正在重塑行業的各個環節。「健康」「安全」「智慧」「數位化」發展成為了行業討論的高頻詞彙，我國房地產行業正面著臨科技改革創新、合理引入資本、精細化運營、升級空間需求等多重挑戰。

「房地產市場的幾個紅利消失了。」黃樂在採訪中指出，第一個是土地紅利，以前很容易拿到地，現在招拍掛的土地越來越貴，市場上也沒有太多新增土地了。第二個是市場紅利，房地產市場相對過量，以前什麼樣的房子都能賣出去的時代過去了。

與此同時，房地產行業也在經歷行業變局，很多城市已經從賣方市場轉變為買方市場，企業不得不作出改變來適應新的環境，尤其是在服務、科技、數位化方面需要做出進一步的提升。

全聯房地產商會會長特別助理，富力集團副總裁、北方區董事長張輝在會上表示，房地產行業未來必將向服務品質提升方面轉型，而科技則將推動房地產業數位化全面升級，助力提升服務品質及運營能力。房地產行業的智慧化、數位化發展驅動智慧城市、健康人居以及地產營銷方式的全面發展，主動擁抱科技，積極尋找新的賦能方式才能應對變化和抵禦風險。如何更好地觸及年輕人群並提供適合的產品，是所有開發商企業、業主、技術企業及服務公司都面臨的挑戰。

黃樂在演講中提到，現在數字經濟正是盛行，中國經濟內循環通過數字經濟滋潤了每一個行業，更深刻影響了行業價值鏈。當房地產存量的大風口和數位化的大風口相遇，會產生什麼化學反應，是房地產行業人需要繼續探索的話題。

至於房地產市場未來的發展方向，周濟在大會中預測，未來地產核心業務會集中在三個領域，輕資產型地產、改善型特色型地產、融合型服務型地產。中國房地產行業首先要進行三觀的改造，包括價值觀、產品觀和發展觀。「這是一個自我革命的過程，很痛苦，也很愉悅，中國的房地產行業馬上就要翻開新的一頁，同樣需要賦能革新，定義未來。」周濟說。