瑞威資本:房地產金融CFO50(1)三道紅線下的行業基調——擁抱監管

2020-12-22 中華網

2020年的下半程,「房住不炒」的基調和「融資新規」的緊箍,讓資本屬性極強的地產行業迎來了持續而強烈的變革。應勢而謀,「中國房地產金融CFO50論壇」(後簡稱「CFO50論壇」)於9月16日在滬隆重舉辦。

本屆CFO50論壇邀請到中國房地產行業百強企業的近30多位CFO,以及眾多行業主管領導、排名前100全球智庫商學院教授、行業資深學者與中國房地產金融上下遊領軍企業代表等超重量級嘉賓。他們共同出席了這場集前沿、變革、實戰與學術於一體的深度專業類研討會議。CFO50論壇由安永華明會計師事務所(特殊普通合夥)與上海交通大學上海高級金融學院聯合主辦,上海瑞威資產管理股份有限公司協辦。

論壇嘉賓深度探討了兩大議題:1.「三道紅線」壓力下的上市房地產企業財務指標解讀;2.房地產融資面面觀。

與會嘉賓經過整整一天的探討、溝通、交流、碰撞,逐步形成了共識,即本次論壇的主題思想:擁抱監管,順應大勢,知變圖新,繼往開來!同時,站在CFO 的專業角度,嘉賓們也對當前政策的出發點、操作性、科學性等方面進行了溝通探討,最終從專業和實操角度提出了一些意見和建議,代表了地產界CFO的心聲。

我們會圍繞著本次論壇的主題以及論壇最終形成的意見和建議,分五期和大家分享本次論壇的精彩內容。第一期,擁抱監管篇,如下。

「三道紅線」下的行業基調——擁抱監管

近期,住建部召開重點房企座談會,形成了重點房企資金監控和融資管理規則:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的淨負債率不得大於100%;房企的「現金短債比」小於1,即業界所稱的「三道紅線」。在微觀上,它將對部分企業造成一定程度的影響和困難;在宏觀上,它則有利於房地產行業長遠健康穩定的發展。

「三道紅線」對百強房企有什麼影響?百強房企梯隊會怎麼變化?之前的房企往往通過高負債和加槓桿實現彎道超車,目前可能再難以這種模式實現超車。現階段,百強房企梯隊相對固化,排名靠後的房企再往前衝,面臨了重重障礙。在新監管政策下,房企應該主動擁抱監管法規。每項房地產行業監管法規剛頒布的時候,業界都可能會很恐慌,房地產行業老闆們比職業經理人更加恐慌。一般會有一個慢慢的消化期,然後再平淡下來。這個政策肯定是不可逆的。

房地產行業對「三道紅線」持積極的態度,因為它跟房地產三穩(穩房價、穩地價、穩預期)的行業政策是契合的。房地產推行「三道紅線」新政的實際目的是希望整個行業越走越健康。3線4檔政策和以前實施的一城一策實際上是相呼應的。一城一策是在城市層面的差異化的房地產行業政策,3線4檔政策是針對開發商即企業端的房地產行業政策,可以稱為「一企一策」。政府推行「三道紅線」是維持行業整體的安全性,從一城一策到一企一策要求房企實現更加精準的管理。

「三道紅線」的出發點是為了房地產行業長期穩定的發展,協助實現房企降負債,有利於房企的長期發展。監管機構看到部分房企在融資和負債方面的行為過於激進,這些行為對房地產行業是有損害的。「三道紅線」不是一個洪水猛獸。就算踩了「三道紅線」,不代表房企就不能發展。

「三道紅線」首要目的是為了房地產行業健康和長期的發展。房企根據該準則去除無效的土儲、降低負債等,在「房住不炒」的前提下穩健地發展。當然短期來講,負債率高企的房企去槓桿化可能有一些陣痛。房企需要以正確的態度去深刻面對和擁抱這種變化,積極地改進經營管理,從而降低融資槓桿。

房地產行業新時代已經到來。「三道紅線」從融資、槓桿角度提出了明確的標準,新規觸發對整個行業的重新思考。從業務模式到融資模式,再到未來的新業務增長點的挖掘,比如物業、商業、產業等的聯動,需要面對新的監管環境結合企業自身的發展戰略進行思考和調整。管控的目的是促進行業健康有序的發展,抑制無序、過高風險和槓桿的項目投入,行業基本面仍舊是在發展的:提升居住品質、服務質量以回報社會。優質的企業錨定發展目標,短期內會有一個調整過程。

「三道紅線」最直接影響房地產行業,但也影響著產業鏈條裡各個相關的利益方。房地產行業應該慢慢地回歸到一個類製造業範疇。不要去談偏金融或偏資本型,房企應該踏踏實實地回歸到製造業本質,把產品做好,把客戶服務好,然後獲取有一個合理的收益水平,回到一個比較穩健環境中,就是踏踏實實把行業屬性做好。國家最希望看到房企成為國家的一個穩定基礎的大行業。

從本次論壇的討論中,大多數的房企已經充分理解政策的背景和監管意圖,並表示出「擁抱監管」的積極態度。房地產行業已經做好充分準備,迎接一個新的時代。

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