受調控效應持續、新房供應量加大等因素影響,去年起,南京樓市板塊間的分化明顯。今年「寧九條」新政之後,真實的市場溫度更能體現這一分化!
這不,有樓盤開盤半年,一套房也沒賣出去;還有樓盤斷臂求生,祭出一成首付、高成本分銷等手段來拼業績!江蘇房地產金融梳理了江寧、江北兩大新房供應板塊,發現一批樓盤太難了!今天,一起來看看《樓市現形記》之江寧板塊。
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調控加碼,樓市迅速冷卻
7月23日「寧九條」政策出臺至今,江寧、江北一批樓盤領取銷許,新政後的首波開盤潮,有點冷!
以江寧板塊舉例,大學城、祿口、青龍山等子板塊推新。天著尚居、雲靖花園報名情況尚未披露,而江寧大學城樾山林語,僅推20套新房,卻無需公證搖號,於昨日在售樓處平推。
而早在新政發布前,江寧子板塊之間的樓市分化就已經十分明顯:
百家湖、九龍湖等核心板塊,因地鐵、商業、教育等配套相對完善,距離主城近等因素,以改善樓盤為主,整體供不應求;
祿口、谷裡、正方新城等子板塊,因距離主城過遠、生活配套有待完善、新房需求不夠旺盛等因素,去化成績參差不齊。
一起來看看詳情。
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中介直言:房子賣不動,開發商上分銷
首先來看江寧祿口,去年起,祿口板塊新房扎堆入市,均價向2字頭突破,但因賣不動的尷尬事實,成了南京非常具有爭議的板塊。更多內容可戳→2019南京最難板塊,祿口必須擁有姓名!
板塊內的紅豆香江華庭,自2019年11月首開以來,累計推出200套住宅房源,截至今天,認購+成交僅68套,其中轉為成交的房源僅29套,整體去化還不到4成。
距離紅豆香江華庭不遠的另一家期房樓盤,於今年3月首開,累計推出296套精裝新房,均價18394元/㎡,至今還剩190套未售,去化約3.6成。
部分樓棟推出超4個月,至今0成交↓
此前,有中介表示:「祿口新房扎堆,供應量非常大,整體去化困難。祿口老鎮、如意湖、翔宇北路等區域之間的分化也特別明顯。開發商為了拼業績,不惜高成本上分銷,最高點能達到5-5.5。」
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斷供已久再歸來,未必是香餑餑
今年集中迎來商品房入市的谷裡、濱江,定位剛需,新房單價尚在1字頭、2字頭,但似乎也沒那麼多剛需願意「買單」。
谷裡的中建煙嵐府,於今年5月底首開推出102套現房,主力戶型117㎡,單價約21210元/㎡。兩個多月過去了,項目僅認購15套、成交12套,整體去化還不到3成。
我們對項目進行過實探,開發商在板塊整體偏剛需的定位上,做了117㎡的小戶型,總價250萬上下就能入手。但是一樓均挖了地下室,做了下躍設計,面積一下子提升到210-220㎡,將總價抬升到400多萬。且項目2300元/㎡的裝標中,只用了美的分體式空調這一硬體,一樓下躍則為毛坯交付。
同板塊的德信煙嵐雲莊,在谷裡這樣的剛需板塊做了面積為210㎡起步的疊墅產品,且新風、空調、地暖三大件均無,總價在500萬以上。首開近一個月,僅有5套認購、1套成交,非常尷尬!
新房斷檔近3年的濱江板塊,目前以龍湖水晶酈城、中北三盛汝悅銘著兩家樓盤為主力。其中,中北三盛汝悅銘著首開已經過去一個半月,推出的287套新房中,已認購106套房源,實際成交房源僅21套。
要知道,三年前,這個1字頭板塊逢開盤必日光。如今,買房人選擇餘地大大增加的前提下,品牌房企做好產品,才能有突圍的可能。
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開發商:下半年樓市整體平穩
在江寧,還有部分「反常識」的案例。
宇宙中心百家湖,江寧金鷹天地廣場於年初推出72套毛坯現房住宅,均價3萬/㎡左右。如今半年過去了,這72套房源還有53套未售,去化不足3成。
樓下是商場、地鐵,站在家裡能看到百家湖的絕美風景,還是現房。江寧金鷹天地廣場住宅產品為何賣不動?
原來這批房源的土地使用年限已經縮水8年,且推出的均為400㎡以上的大戶型,總價要千萬以上,這樣的價格都能買葛洲壩南京中國府了。
去年起,南京城市向東、紫東崛起的聲音不絕於耳,帶火了地鐵小鎮、麒麟等板塊。
位於紫東範圍內的江寧區湯山,有盤從去年7月首開至今,共推出502套新房,至今還有178套沒賣掉。南京網上房地產數據顯示,項目於今年1月加推5號樓共72套新房,如今半年過去了,1套也沒賣掉!
江蘇房地產金融分析認為:
一直以來,兩江板塊都是南京樓市的供應主力板塊。隨著城市規劃利好的一步步實現、生活配套的進一步完善,江寧百家湖、九龍湖,江北核心區等熱門子板塊的居住價值得到彰顯,開發商在產品設計上兼顧剛需和改善,熱門樓盤需搖號,去化成績也非常不錯。
而一些距離主城過遠的子板塊,如江寧的祿口、谷裡等,生活配套有待完善,新房供應量大於需求量,去化周期難免會拉長。而隨著房企扎堆進駐,產品大同小異,很難在艱難的市場環境中突圍。
有開發商接受採訪時指出:
南京新出臺的「寧九條」打擊投資投機、保剛需,整體來看下半年樓市將更加平穩,熱門樓盤的熱度將有所降低,同時會有越來越多的樓盤賣不動。當你看到貝殼找房app裡熱推的新房,一定要提高警惕,好賣的新房動輒日光,去化難的樓盤才會藉助分銷渠道助力去化。