開盤半年一套房也沒賣掉,南京江寧這些樓盤太難了

2020-08-27 江蘇房地產金融

受調控效應持續、新房供應量加大等因素影響,去年起,南京樓市板塊間的分化明顯。今年「寧九條」新政之後,真實的市場溫度更能體現這一分化!


這不,有樓盤開盤半年,一套房也沒賣出去;還有樓盤斷臂求生,祭出一成首付、高成本分銷等手段來拼業績!江蘇房地產金融梳理了江寧、江北兩大新房供應板塊,發現一批樓盤太難了!今天,一起來看看《樓市現形記》之江寧板塊。


1


調控加碼,樓市迅速冷卻


7月23日「寧九條」政策出臺至今,江寧、江北一批樓盤領取銷許,新政後的首波開盤潮,有點冷!


以江寧板塊舉例,大學城、祿口、青龍山等子板塊推新。天著尚居、雲靖花園報名情況尚未披露,而江寧大學城樾山林語,僅推20套新房,卻無需公證搖號,於昨日在售樓處平推。


而早在新政發布前,江寧子板塊之間的樓市分化就已經十分明顯:


百家湖、九龍湖等核心板塊,因地鐵、商業、教育等配套相對完善,距離主城近等因素,以改善樓盤為主,整體供不應求;


祿口、谷裡、正方新城等子板塊,因距離主城過遠、生活配套有待完善、新房需求不夠旺盛等因素,去化成績參差不齊。


一起來看看詳情。


2


中介直言:房子賣不動,開發商上分銷


首先來看江寧祿口,去年起,祿口板塊新房扎堆入市,均價向2字頭突破,但因賣不動的尷尬事實,成了南京非常具有爭議的板塊。更多內容可戳→2019南京最難板塊,祿口必須擁有姓名!


板塊內的紅豆香江華庭,自2019年11月首開以來,累計推出200套住宅房源,截至今天,認購+成交僅68套,其中轉為成交的房源僅29套,整體去化還不到4成。



距離紅豆香江華庭不遠的另一家期房樓盤,於今年3月首開,累計推出296套精裝新房,均價18394元/㎡,至今還剩190套未售,去化約3.6成。


部分樓棟推出超4個月,至今0成交↓


此前,有中介表示:「祿口新房扎堆,供應量非常大,整體去化困難。祿口老鎮、如意湖、翔宇北路等區域之間的分化也特別明顯。開發商為了拼業績,不惜高成本上分銷,最高點能達到5-5.5。」


3


斷供已久再歸來,未必是香餑餑


今年集中迎來商品房入市的谷裡、濱江,定位剛需,新房單價尚在1字頭、2字頭,但似乎也沒那麼多剛需願意「買單」。


谷裡的中建煙嵐府,於今年5月底首開推出102套現房,主力戶型117㎡,單價約21210元/㎡。兩個多月過去了,項目僅認購15套、成交12套,整體去化還不到3成



我們對項目進行過實探,開發商在板塊整體偏剛需的定位上,做了117㎡的小戶型,總價250萬上下就能入手。但是一樓均挖了地下室,做了下躍設計,面積一下子提升到210-220㎡,將總價抬升到400多萬。且項目2300元/㎡的裝標中,只用了美的分體式空調這一硬體,一樓下躍則為毛坯交付。


同板塊的德信煙嵐雲莊,在谷裡這樣的剛需板塊做了面積為210㎡起步的疊墅產品,且新風、空調、地暖三大件均無,總價在500萬以上。首開近一個月,僅有5套認購、1套成交,非常尷尬!



新房斷檔近3年的濱江板塊,目前以龍湖水晶酈城、中北三盛汝悅銘著兩家樓盤為主力。其中,中北三盛汝悅銘著首開已經過去一個半月,推出的287套新房中,已認購106套房源,實際成交房源僅21套



要知道,三年前,這個1字頭板塊逢開盤必日光。如今,買房人選擇餘地大大增加的前提下,品牌房企做好產品,才能有突圍的可能


4


開發商:下半年樓市整體平穩


在江寧,還有部分「反常識」的案例。


宇宙中心百家湖,江寧金鷹天地廣場於年初推出72套毛坯現房住宅,均價3萬/㎡左右。如今半年過去了,這72套房源還有53套未售,去化不足3成。



樓下是商場、地鐵,站在家裡能看到百家湖的絕美風景,還是現房。江寧金鷹天地廣場住宅產品為何賣不動?


原來這批房源的土地使用年限已經縮水8年,且推出的均為400㎡以上的大戶型,總價要千萬以上,這樣的價格都能買葛洲壩南京中國府了。


去年起,南京城市向東、紫東崛起的聲音不絕於耳,帶火了地鐵小鎮、麒麟等板塊。


位於紫東範圍內的江寧區湯山,有盤從去年7月首開至今,共推出502套新房,至今還有178套沒賣掉。南京網上房地產數據顯示,項目於今年1月加推5號樓共72套新房,如今半年過去了,1套也沒賣掉



江蘇房地產金融分析認為:


一直以來,兩江板塊都是南京樓市的供應主力板塊。隨著城市規劃利好的一步步實現、生活配套的進一步完善,江寧百家湖、九龍湖,江北核心區等熱門子板塊的居住價值得到彰顯,開發商在產品設計上兼顧剛需和改善,熱門樓盤需搖號,去化成績也非常不錯。


而一些距離主城過遠的子板塊,如江寧的祿口、谷裡等,生活配套有待完善,新房供應量大於需求量,去化周期難免會拉長。而隨著房企扎堆進駐,產品大同小異,很難在艱難的市場環境中突圍


有開發商接受採訪時指出:


南京新出臺的「寧九條」打擊投資投機、保剛需,整體來看下半年樓市將更加平穩,熱門樓盤的熱度將有所降低,同時會有越來越多的樓盤賣不動。當你看到貝殼找房app裡熱推的新房,一定要提高警惕,好賣的新房動輒日光,去化難的樓盤才會藉助分銷渠道助力去化

相關焦點

  • 開盤一個月,一套都沒賣出去!江寧這個樓盤徹底涼了
    我在瀏覽南京網上房地產數據的時候,發現了「南京最慘樓盤」,開盤一個月,一套都沒賣出去,只有3套認購,至今沒有成交!1個月,1套都沒賣出去!,項目蟬聯上個月和本月江寧賣的最好的樓盤之一,是中國葛洲壩地產「5G科技」戰略在南京的開山之作。
  • 新政後南京大幅跳水盤誕生
    「寧九條」新政,對南京樓市的殺傷力逐步顯現!前有一批樓盤不再搖號、去化參差不齊,後有一成首付、大幅降價等救市行動層出不窮。位於江寧谷裡的現房樓盤中建煙嵐府,打響了新政後價格大幅跳水的第一槍!據中介提供的消息:項目於今天起,推出特惠活動,部分房源總價直降70萬!
  • 南京這家樓盤熬不動了!買房就送1200元/㎡裝修
    據南京網上房地產數據,5個多月時間,這家樓盤只賣掉12套住宅以及8套商鋪。江寧祿口新悅灣這家樓盤可以說是很神奇,今年5月11日,在售樓處還沒建好的情況下,就直接拿了所有樓棟銷許。一批樓盤賣不動了!熬不住的不止新悅灣一家樓盤,現在南京不少樓盤都面臨著賣不動的難題。
  • 開盤潮猛烈!剛剛南京又有樓盤領證,還有8盤馬上開盤
    經歷過兩周平靜期後,本周南京樓市即將大爆發,一批重磅樓盤預計最快在本周領銷許開盤,有城南賽虹橋的花語江南、城南小行的仁恆城市星光、河西頂級豪宅葛洲壩中國府、江北核心區花語熙岸府、江北城南中心的風華府、江北新區新盤德盈龍華國際廣場、燕子磯的金科博翠花園、江寧大學城的美的建發潤錦園等,1600多套房馬上開盤。
  • 剛剛南京純新盤開盤賣掉8成!買房人放話5年後漲到6萬/㎡
    開盤直擊今天,南京樓市相當熱鬧,迎來一波開盤狂潮,共7家樓盤同時開盤,似乎在為金九銀十的到來預熱!分別是江北大華錦繡和樾、江寧上秦淮葛洲壩融創紫郡府、城南花語江南、河西南葛洲壩南京中國府,以及江寧大學城美的建發潤錦園、五礦瀾悅溪山和山和宸園。
  • 河西開盤!江北開盤!城南開盤!江寧開盤!今天南京7盤同開!去化結果參差不齊
    、新聞媒體、上下遊產業了解南京及全國樓市提供專業服務。今日,南京七盤齊開,分別是江北的大華錦繡和樾,河西的葛洲壩南京中國府,城南的花語江南,江寧上秦淮葛洲壩融創紫郡府,江寧方山大學城的開盤現場,大華錦繡和樾的小戶型去化相對較快,2棟的東邊戶去化非常快,甚至有多位買房人連樣板間、售樓處都沒看就買了,非常看好大華錦繡和樾未來潛力。截止12點,大華錦繡和樾,靠近南側的2、7號樓基本賣光,6號樓還剩頂底層房源。
  • 剛剛南京6家樓盤緊急領證,1200套新房馬上開盤
    就在剛剛,南京又有6家樓盤集體領證,河西、江北核心區、南部新城全部都有,都將在明天上午9點開啟報名,搶房大戰一觸即發! 9:00 報名方式:關注「南京萬科」微信公眾號報名 報名要求:身份證、購房證明、驗資620萬 就在前不久,萬科翡翠濱江首次開盤,推出190㎡大平層,100套房當天全部賣光!
  • 限購3年,江寧這些樓盤房價一點沒漲…
    從2016年9月到2019年12月,南京限購至今,市場從原先的火熱也逐步回歸理性。江寧新房穩中有漲,二手房漲幅卻差異明顯,有盤3年漲1萬/㎡,有盤3年一點沒漲。 接下來,一起來看下限購3年,江寧各個樓盤漲幅情況,從側面去看一下各個板塊的樓市情況。
  • 剛剛南京樓盤開盤1小時賣光
    南京主城熱盤119套精裝房今天開盤今年6月底,都會瀾岸首次開盤推出240套精裝房,共吸引1570組普通購房人報名,平均7個人搶1套房,當天全部賣光。今天再推119套房也被一搶而空,可見樓盤的確非常火爆!
  • 拿地3年還沒開盤!南京10大現房樓盤,買房人等哭了
    剛剛就有網友直接找到我,諮詢南京還有哪些現房銷售樓盤可以買?我緊急盤點發現,南京確實有不少拿地超過3年還沒有開盤的現房樓盤,要知道這些樓盤當年都是被開發商拍到最高限價才拿下的,位置都非常不錯。而且南京已經實行土地拍賣新政,不再要求達到最高限價後現房銷售,所以這些樓盤可能也是南京這幾年少有的現房新盤了,賣一家少一家,大家且買且珍惜!
  • 真實數據:「金九銀十」南京超2.5萬套新房入市,一半都沒賣掉
    從認購成交數據走勢來看,去化主要集中在9月、10月底,也正是開盤潮之際。特別是10月底一波開盤潮,不少樓盤還未來得及上傳數據,也許導致讓今年金九銀十看起來數據相對不理想。22個「日光碟」、超一半房源沒賣掉......據「百房南京」統計,金九銀十期間,南京共有22盤開盤當天售罄。其中不乏一些熱門板塊的純新盤,如南部新城華著蘭庭、雲瀾尚府、江北核心區啟迪水木濱江等。
  • 南京開盤潮揭秘:僅1成多樓盤日光!真正熱銷的盤是……
    這個月,南京開盤85次,超1.6萬套房源湧入樓市,創了近年來新高;這個月,南京曾一周領取54次銷許,也創下歷史記錄。然而一大波樓盤上市,並沒有讓成交數據爆棚,9月南京新房成交5616套,成績一般。85次開盤中,僅1成多售罄了,8成開盤未提供數據,賣得好的仍然是少數。
  • 南京本周超50盤集中入市!二手房庫存突破10萬套
    01各大板塊齊發力,江寧、江北仍是主力軍僅9月25日一天,南京樓市就有超20家樓盤領證,大多分布在江北、江寧,城北、河西也有出貨。,遲遲未曾開盤的華著蘭庭也終於領證,均價4.48萬/㎡,還有保利雲際、仁恆公園世紀等都已上市,改善客戶可選擇面很多。
  • 涼涼,南京這家樓盤賣不動了
    對於熱門板塊的樓盤來說,自然不愁賣,銷售都沒時間理你;而弱板塊的樓盤,去化就相當艱難,有樓盤甚至賣了幾個月、甚至好幾年都沒賣完,開發商暴風哭泣。3次開盤,推出284套房,至今卻還有178套房沒賣掉,去化不到40%,銷售慘澹...
  • 剛剛南京4盤賣光!明天5002人搶324套房
    >樓盤領證、開盤,3000多套新房入市,上萬人奔波在買房路上。其中多個熱門樓盤開盤當天全部賣光,南京頂豪葛洲壩南京中國府,1400多萬起步的房子,422個富豪爭搶,57套房當天賣光;城南科技豪宅花語江南
  • 江寧純新盤放風價無情被砍!一批樓盤急了
    0 1江寧純新盤放風價被砍,甚至低於前期收官項目美的建發潤錦園置業顧問已經開始釋放開盤信息,預計一周內開盤,物價已定,整體均價不到3.1萬/㎡,而對於放風價被砍,置業顧問表示政府限價,原先的價格物價局過不了
  • 有人沒看樣板間就來買!南京揚子江金茂悅今日開盤,售樓處被擠爆
    在最低首付8成、驗資217萬的要求下,揚子江金茂悅仍要17人搶一套房。買房人的車擠滿了九袱洲路,有人搖中後樣板間都沒看就來買,多個買房人直言貸款驗資報名。現場不少人都在討論揚子江金茂悅的投資價值,一位阿姨說低樓層光照不好,影響以後出手,馬上被一個小夥子打斷,「不自住買哪層都無所謂,錯過揚子江金茂悅,你要找到一個樓盤,又有這麼高的投資利潤,又能搖中號的,太難了!」
  • 南京樓市調控收緊!「燒腦」搖號規則流出,有新房只賣出不足1成
    江寧多家新盤開盤賣不掉!不少捂盤一年甚至甚至四年之久的新房,最近都在釋放開盤消息,且與以往不同的是,推盤房源數量明顯增加。據我所知,這些樓盤分布在江寧祿口、大學城板塊以及江寧濱江和城北燕子磯,不少新盤下半年均有全部推完的計劃。
  • 南京一批房子賣不動,降價潮可能正在路上…
    南京樓市看似一片火熱,但分化明顯,越貴的房子、有倒掛的房子最好賣,而不少非熱門板塊的樓盤仍去化艱難,有的樓盤賣了好幾個月都沒賣完。南京一批樓盤賣不動了……南京樓市有時就像正反兩極,有樓盤賣得熱火朝天,有樓盤怎麼也賣不動。
  • 江寧9盤預計加推超1200套房,多家純新盤齊上市
    「十一」8天長假結束,南京樓市交出一份不錯的成績單,而一年一度的「銀十」也正式開啟。一、10月江寧9盤預計加推超1200套房源,且多為改善樓盤挑大梁據飛說君不完全統計,10月江寧9家樓盤預計有加推計劃,預計推出超1200套,具體信息如下表:(飛說君統計的是有加推計劃樓盤,不包括已領銷許,還未開盤樓盤)