探尋商業地產的智慧化資產管理之路

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引言

獨具特色的藍光輕資產模式是如何打造的？

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 徐夢曉

圖片來源 | 藍光文商旅

線上流量爭奪戰的打響、金融資本與消費潮流蝶變，商業地產時刻面臨全新的變化。由於同質化競爭，造成空置率升高，實體商業泡沫化。為應對市場變化，商業地產也積極尋求創新、轉型與升級。

存量更新、社區商業、金融創新等成為行業裡的關鍵詞，國內商業地產輕資產化成為一種必然選擇，萬達、萬科、大悅城、凱德、愛琴海、藍光等一批商業地產企業紛紛視輕資產化為擴規模利器，玩法紛雜，令人眼花繚亂。

自2018年啟動輕資產業務輸出以來，藍光文商旅以市場化為核心，聚焦「對內價值支撐和對外價值創造」，直擊商業地產行業雙滯痛點。以輕資產、資本化、科技化為導向，打造具備「投、融、建、管、退」全周期、全產業鏈能力的商業地產資產管理公司，摸索出了一條獨具特色的藍光輕資產模式之路。

01

類REITs時代「頭把交椅」

藍光投、融、管、退全鏈條打通

2019年，藍光集團投資核心優質存量物業——藍光首個甲級寫字樓改造項目量子星，之後其嘗試通過併購模式創新，投、融、建設、改造階段乾脆利索的一系列動作使得項目從2019年5月改造，到量子星產品最終亮相，總花費僅6個月。高效專業的運作模式延續到了運營期，集團將現有團隊迅速裂變，各個專業崗位條線迅速到位，快速打造高效、穩定的資管團隊。專業的運營能力使得項目在極短的時間內成為區域聯合辦公新標杆，上海市廣告產業園、網易等優質租戶先後落戶。據贏商網了解，項目受疫情影響微弱，出租率大幅提升至90%。

當然，藍光集團對於商業地產專業的運營能力絕不僅止步於此。2020年，突如其來的黑天鵝打亂了資本市場原有的節奏，在市場普遍投資信心不足的情況下，虹橋項目成為首單民企A股上市公司類Reits, 也是同期市場最大規模類Reits。對於整個商業地產大宗交易市場以及國內房地產證券化的發展都具有重大意義。由此，藍光借勢推出商業地產資管的「虹橋模式」，對商業地產進行全生命周期管理，這也將成為藍光商業地產經營和可持續發展堅實的基礎。

02

深耕行業30年 專注資產價值管理

藍光文商旅集團作為老牌資產管理公司，經過三十年的發展，已躋身中國房企商業物業價值百強第19名，一組數據可以透視其卓越的輕資產輸出成績：

對於未來商業地產發展的機會點，藍光文商旅集團董事長兼總裁張剛先生表示，好的商業模式一定是「始於創新、成於產業、生於科技、久於運營、終於資管」，整條價值鏈上的全周期資產管理邏輯才是贏得競爭的核心關鍵。同時，當前個性化、地域性和高品質已成為消費者的主流需求，接下來的商業地產隨著社區型、區域型、城市型存量地產的不斷增加，對商業地產的多元化產品提出了更高的要求。

• 全產品線模式：藍光文商旅30年深耕行業，潛心打造多條商業產品線，囊括商業、辦公、酒店、專業市場、公寓、體育、文旅、教育等，涵蓋商業地產全業態，並根據持續的運營反饋和實操經驗進行資源整合，1+X一體化發展，以創造出極致的用戶體驗與場景。目前，為藍光商業輕資產輸出打下堅實的基礎。

• 全周期模式：藍光文商旅發展目標十分明晰，藉助輕資產、資本化、科技化實現「彎道趕車」，面向商業地產中小型開發商，打造「投、融、建、管、退」一體化全周期全產業鏈的資產管理系統平臺。使得目前業內所有資產管理這一偽命題有了更前瞻性、系統性和長遠性的優勢。

03

智慧管理專家 賦能輕資產模式

在過往的十年，實體經濟一直在嘗試數位化，與網際網路公司相比，實體商業的數位化是從原來的基礎信息化，到後來的O2O模式，再到現在的業務全方位數位化。這次疫情給實體商業帶來巨大的衝擊，但同時也帶來一個全新的窗口，讓實體商業更快速、全面地投入到數位化變革中。

而如何精準採集數據、有效治理數據、整合數據和使用數據，使數據「資源」變為數據「資產」，是一門大學問。沒有被治理過的數據，並不能成為資產。目前國內對數據資源和數據資產的認知不到位，被形容為「坐在金山上吃饅頭」。海量的數據蘊藏著巨大的機遇，也意味著更大的風險和挑戰，沒有完善的數據治理體系，無異於蒙著眼睛做生意，過的是糊塗日子算的是糊塗帳。

藍光文商旅集團深諳此道，基於底層邏輯，將「智慧化賦能」運用到輕資產管理中，以數位化、科技化賦能市場業務發展為目標，以數據化分析為導向，融合線上線下一體化，實現雙方共贏，ACP全周期資產管理信息化平臺應運而生。

• 全周期資產管理平臺：企業圍繞「投、融、建、管、退」的全周期管控，形成從地塊購買、規劃設計、施工建設、招商，到銷售、運營管理、資產退出的全過程管理信息化平臺。以智庫服務、客戶服務、集成商服務、市場渠道、品牌資源、估值模型、財務測算、大數據分析等為支撐，提供策劃、招商、運營、銷售、品牌輸出、融資等標準化服務及智能評估。為未來資本化保駕護航，隨著後續系統的不斷完善，藍光文商旅將以業務目標、財務目標和資產升值為導向，實現資產管理標準化、系統化和信息化運作，成為商業地產資產管理智慧化專家。

• O2O推廣運營平臺：在購物中心的發展過程中，場所端與商戶的關係發生了轉變：從單純的租賃思維，轉變為思考如何幫助商戶創造更大價值和為消費者提供高效服務，實現「共營雙贏」，而藍光針對這種「共贏的關係」進行了全方位、線上線下一體化的打造：從線上推廣營銷、會員服務、積分商城、網上購物、在線支付，到停車導航、美食預定、生活服務等商戶、商場、消費者的三方打通，使得消費者在線下的流量真正被數位化。

• 信息服務共享平臺：共享服務、品牌資源庫、經典案例、行業資訊、估值測算、行業大數據、第三方入口......藍光積極構築信息化、標準化、目標化、系統化的科學管理體系，幫助合作企業迅速掌握商業市場和競爭市場環境變化，為企業精準決策和創新提供重要依據，助力其在未來激烈的商業市場中持續保持競爭力。

• 數據管理分析平臺：實現數位化經營的轉型和數位化管理價值的創建，全面支撐和賦能業務發展。藍光體系內自有項目、外拓項目已全面實現數位化駕駛艙應用，通過智慧化的管理使各項管理數據信息及時、透明，一觸即可掌控項目運營動態，實現24小時實時數據採集，360°可視化多維度分析，深度診斷項目經營現狀，為企業決策提供科學參照，有效降低人均效能及運營管理成本。

如今都市的快節奏逐漸侵蝕著人們生活的幸福感，回歸「慢生活」的呼聲越來越高。基於這樣的訴求，以「慢耍文化、自在生活」為核心理念的耍街應運而生，附以體驗的、互動的、人文的商業內容，如新餐飲、新零售、新文化、新教育、新娛樂等，各種新興業態形成有效的互補。以「讓城市慢下來」為出發點，藍光將好吃、好玩、好耍的川派元素和品牌商家帶到全國，通過北京、上海、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國已布局的70餘條主題耍街，讓「慢耍」文化成為一種新常態。致力於讓消費者在一條街道，盡情感受一座城市。

作為藍光文商旅集團的王牌產品，耍街更是積極響應「智慧化賦能」的戰略舉措，以開放的姿態，積極擁抱網際網路，適應新變化。緊抓新生代消費者的情感訴求，順應消費習慣的變化，耍街通過數字智慧化進行賦能，與當地文化相融合打造特色標杆，以專業團隊進行整體高標準運營，「耍街」產品線不僅贏得廣大消費者的喜愛，其對商業地產模式的改革與創新更為行業樹立了新標杆，值得業界深入探討。

04

與事業合伙人 共營商業新模式

據贏商網獲悉，藍光文商旅以專業運營為基石，以系統化和標準化為支撐，以科技化為手段，加速輕資產管理模式輸出，成功落地近70餘城，分布於華北、西北、華東和西南等區域，形成覆蓋全國的發展態勢，合作夥伴中不乏雲投生態、中節能、中鐵等實力雄厚的央企國企。

同時，藍光文商旅面向全國市場，開創性的推出「事業合伙人」模式。這是一個生態共贏計劃，力邀合作夥伴共享數位化機遇。通過線上線下數字價值模型，以總部平臺化、業務市場化、盈利單元化，打造高盈利組織，實現線上流量資產、資本化，線下高盈利模塊化，打造智慧型網際網路資產管理生態體系，為資產、資本、運營、品牌等各方及上下遊產業，搭建互動、互助、互利的生態價值鏈，並分階段建立線上線下產業生態圈的資產價值管理信息共享平臺。

• 輕資產全程操盤模式：寶雞盛世廣場項目總建築面積77萬平米，商業總建築面積34萬平米，藍光文商旅集團憑藉自身的商業地產運營經驗和專業操盤能力，與軒苑地產協同合作，對該項目商業進行前策、定位、開發管理、戰略投資、銷售、招商、運營等輕資產全程管理服務，標誌著藍光文商旅真正實現了全周期的資產管理服務、全程操作輕資產項目，也標誌著藍光文商旅事業合伙人模式的圓滿落地。

• TOD模式：藍光文商旅與青島智尚風和合作，打造青島西海岸TOD項目，從開發到經營、從品牌到資源，全體系覆蓋合作，樹立青島TOD商業新標杆，引領軌道交通商業新潮流。同時藍光文商旅還在成都、西安、貴陽、重慶、洛陽等地快速布局TOD項目。

- 結語 -

放眼全國，基於市場發展，能作出如此具有前瞻性的判斷及洞察，並積極實踐和敢於創新，對商業的全周期資產管理進行如此系統化實踐的企業屈指可數。

智慧化賦能、戰略深耕、合作模式創新......標誌著藍光文商旅輕資產已處於快速發展階段，同時體現了藍光文商旅集團對於「投、融、建、管、退」一體化資產管理道路義無反顧的決心。未來不久將看到，藍光文商旅集團正將獨有的商業模式輸出到全國各地，輕資產模式助力商業打造的同時，帶動產品價值不斷遞增，為城市商業和消費升級助力。

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時間:2020年8月26-28日