數據說話!江寧二手房小區漲幅曝光,剛需大盤成最大贏家

2020-09-16 南京二手房

今年的樓市行情跌宕起伏,在經歷了年初疫情的壓抑階段後,全國樓市迎來小陽春,南京樓市也不例外。南京二手房,哪邊的賣的好,非江寧板塊莫屬。


江寧板塊成為南京成交主力,成交活躍小區有......

一直以來,江寧板塊都是南京二手房成交的主力。我拉了江寧一年的成交走勢來看,整體而言,江寧基本保持在1500套以上,2020年7月達到頂封,成交數量為2611套,除了2月份,成交數量特別少,僅僅有69套,2月份是疫情爆發最嚴重的時期,可以說因為疫情,各行各業都受到衝擊,樓市也不意外。

今年7月365淘房攜手網尚研究機構舉辦的「2020年上半年二手房數據發布會暨南京存量房高峰論壇」上,發布了江寧區上半年成交較活躍的小區名單。

數據顯示,成交最多的是東郊小鎮,成交水平大於350套;其次是南方花園與託樂嘉花園,成交水平分別大於150套與100套。

那麼,2019年8月至2020年8月的一年間,江寧哪些小區漲幅明顯呢?我統計出了漲幅排名前10的小區名單:

(江寧板塊成交量排行)


江寧掛牌均價整體趨於平穩,全市掛牌均價小幅度上漲


今天,我統計了2019年8月--2020年8月江寧區這1年期間掛牌均價的走勢,2019年8月掛牌均價為23229元/㎡,2020年8月掛牌均價為23515元/㎡,漲幅相差286元/㎡,江寧區漲幅率達到1.23%!2019年8月全市掛牌均價為32037元/㎡,2020年8月掛牌均價為33110元/㎡,漲幅相差1073元/㎡,全市掛牌均價漲幅率達到3.35%。


整體來看,江寧在全市的漲幅率趨於平穩,全市的掛牌均價漲幅整體小幅度上升。


那麼,2019年8月至2020年8月的一年間,江寧哪些小區漲幅明顯呢?我統計出了漲幅排名前10的小區名單:

根據上圖可以看到,今年1年期間,掛牌均價最高的為東山片區的天元吉第城,掛牌均價1年期間上漲2415元/㎡,漲幅率達到8.67%,位於第一。


其次是位於岔路口的南方花園,掛牌均價1年期間上漲1542元/㎡,漲幅率為5.87%。


成交第三的是文鼎雅苑,掛牌均價1年期間上漲1427元/㎡,漲幅率為5.70%。

此外,九龍湖片區的萬科金域藍灣和九龍湖片區的合家春天1年期間漲幅也不錯,漲幅率分別為5.19%與5.07%。


而江寧因為區域較大,小微板塊也較多,在這些小板塊裡,九龍湖片區與百家湖片區的二手房成交量一直名列前茅。

江寧漲幅top10小區曝光,剛需大盤成為最大贏家

其實,仔細觀察,在1年期間,江寧漲幅率TOP10小區主要有以下幾大特點:


1、總價低小區居首,適合剛需置業人群。


這些小區價格普遍較低,適合首次購房人群,從中介處得知天元吉第城近90天成交4套,近30天帶看高達92次。比如53.31平左右的2室房源,總價需要165萬左右。

除了天元吉第城,這些小區裡也有很多小戶型房源。東郊小鎮第四街區38平左右的2室的房源,總價只需要90萬,就可以上岸。

還有文鼎雅苑40平左右的2室,總價在116萬。文鼎雅苑雖然單價高點,但是小區成交量最高的是40多平的戶型和80多的剛需戶型,總價110-220萬左右,總價適合首次在南京置業的人群。

總的來說,這些小區低總價成了這些小區成交量高的主要原因。


「南京上班的有不少買在這邊的,基本都是作為一個跳板,先在這邊買了之後再考慮忘主城換房。主要是總價低,對住房品質有要求,但是預算又有限的,縱觀全南京這邊性比價還是比較高的。」


因為小區的房價和配套、品質這些往往是成正比的,比如安置房小區,雖然價格低,但是問題也多,居住舒適度就不要想了。只能說這些成交量高小區也只是部分剛需客根據自身情況的一個選擇。


2、位置好,配套全,九龍湖、百家湖板塊漲幅明顯。


江寧熱銷小區掛牌均價表中,位於第六名的21世紀現代城、第三名的文化名園與第四名的萬科金域藍灣,它們的共同的特點分別是地理位置好,配套齊全。


21世紀現代城位於江寧核心地段百家湖片區,地理位置優越,靠近地鐵1號線百家湖站,旁邊有21世紀太陽城購物中心,靠近百家湖商圈、金鷹天地廣場。小區旁邊底商非常多,居民日常生活非常便利。

21世紀現代城主要是多層,大戶型房源居多,面積最小也有90平,主力戶型是120平、140平。總價大約在240萬-450萬左右。中介告訴我,21世紀現代城算是北小江寧分校裡性價比最高的房子,和朗詩玲瓏嶼、萬科金域藍灣、銀城千花溪這些動輒要4萬左右的房源相比,價格還是很讓人心動的。

文化名園從百度地圖上可以看出,文化名園的地理位置比較優越,毗鄰百家湖西南岸,可以近距離欣賞百家湖的自然風光。

小區的配套也很齊全,日常居住十分便利。


1、交通上,天元西路地鐵站就在小區對面,從地鐵站到小區走路只需要幾分鐘。

2、教育上,小區是翠屏山小學+百家湖中學的學區房。

3、商業上,景楓、金鷹、百家湖1912、太陽城均近在咫尺,可以滿足消費需求。

此外,小區外圍的底商也很豐富,有大的蘇果超市,還有一些餐飲小吃、藥店等。

說到萬科金域藍灣,大家並不陌生。九龍湖二手房均價3萬/㎡,萬科金域藍灣憑藉萬科品質、萬科物業以及優越的地理位置,二手房均價3.7萬/㎡,遠超周邊普通小區,堪稱九龍湖神盤。

萬科金域藍灣位於九龍湖最繁華地帶,距離3號線九龍湖站約1公裡遠,靠近開發區學校(北小分校),學校口碑較好。

小區地處九龍湖最繁華地帶,對面就是九龍湖殷巷商業街區。自配商業街,街上有羅森、美髮店、主題餐飲店、藥店、牙醫小診所.......業態繁多,大品牌商家也多。

優越的地理位置加上很好的物業,所以均價普遍偏高一些,比如88.64㎡左右的2室,總價大約需要320萬。

總之,地理位置優越,生活配套齊全,能滿足人們的日常生活需求,是這些小區普遍優勢。


3、量價齊高,剛需大盤成為最大贏家。

從上面2020H1成交活躍小區表與江寧熱銷小區掛牌均價表裡面發現,東郊小鎮南方花園成交量高,近一年價格漲幅明顯。

據了解,東郊小鎮與南方花園之所以成交量高,漲幅明顯,主要是因為體量巨大,戶型選擇多樣,成交量一直很活躍,導致業主也慢慢上調價格。

東郊小鎮是「城東第一大盤」,目前在365二手房官方網站上在售房源大約有198套。該小區體量大、價格低、配套成熟整體門檻對於想要在南京買房的人來說比較低,小區還是遊府西街小學分校的學區。因此,很多剛需客在南京的第一套房也會選擇這裡。

從365淘房網站查詢到,目前東郊小鎮總體掛牌價格大概在2.2萬上下浮動,個別街區會高一點,而且房源涵蓋面積比較廣,最小面積在40㎡,所以總價比較低,房價近幾年來也比較平穩。

除了房價比較低之外,這邊的生活配套比較齊全。周邊菜場、超市、銀行、飯店等等基礎生活全都有,比起很多新區來說這是比較大的一個優勢。

不過,東郊小鎮也是被黑比較頻繁的小區,主要還是因為小區體量比較大,物業管理不到位,出行難也是業主經常吐槽的地方。

南方花園目前在365二手房官方網站上掛牌房源達到363套

據了解,南方花園位於地鐵1號線雙龍大道站旁,走路2分鐘就到小區最近的一個門,交通可謂非常方便。

同時小區體量也很大,分為:ABCD四個組團、瑞陽居、楓彩園,每個組團都有獨立的大門。

很多人對這些組團傻傻分不清,今天從中介處我也了解到各組團的具體情況:

A組團:裡面有部分安置房,但中介說這些安置房是按照商品房的建築標準建造的,因此品質並不差。裡面有單室套,也有2居室和3居室。B組團:主要是以兩居室和三居室為主,也有少部分單室套。C組團:沒有單室套,而且是大戶型房源較多。D組團:拆遷安置房,幾乎沒有掛牌。瑞陽居:幾乎全部是單室套,電梯房。楓彩園:單室套、兩居室、三居室都有,有5棟電梯房。

中介還告訴我,這些組團裡面,ABC組團的房齡差不多,大概在2003年左右。楓彩園的房齡較新,在2006年。瑞陽居是最後一批建造的,大概在2009年左右。


據中介透露,南方花園最主要的優點就是可供選擇的戶型比較多樣,對於剛需來說很友好,因此帶看量和成交量在片區內名列前茅。


此外,現在的江寧已經打破了我對它原本的固有思想。地鐵、商場、醫院,加上不少小區環境已經趕超南京主城很多小區。也正是因為江寧的發展,讓更多人選擇來這邊安居。


上半年,全國各地推出了新的買房政策,南京也不例外,使得每位買房人手裡的房票更為珍貴,原本打算買的一批人群開始觀望,如何才能把稀缺的購房資格最大最優化利用。

金九銀十正式開始!分布在九龍湖、東山、方山大學城、青龍山新城、正方新城、祿口、湖熟等多個板塊,改善剛需都有,還有幾家熱盤要收官。

其中有6家純新盤待上市,萬眾期待的金隅紫京雲築、弘陽悅禧苑、海玥華府都將迎來首開,準備好!

「金九銀十」已至,南京將會迎來新一輪開盤潮,無論對於剛需還是改善,接下來都有機會點,希望大家都能買到心儀的房子~

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