謝逸楓：樓市金九銀十遇上調控加約談房價會跌嗎？買房好時機？

文/謝逸楓

外界對於「今年樓市金九銀十到底會不會來」的討論已經上升到老百姓口頭禪，即使是學者專家都是意見不同。微觀上是七月樓市政策拐點正式來臨，越來越多的城市調控步步加碼。宏觀經濟上是金融去槓桿，中觀行業上是房貸收緊，房企降債的「三道紅線」之下，今年樓市金九銀十的走勢可謂是謎一樣。究竟市場是向左還是向右，房價會不會下跌，房企能不能扛住，購者房是不是出手抄底還時機。

按照實際國情與調控對市場影響看，中國經濟看房地產，財稅靠房地產，就業拉動需要房地產，城鎮化離不開房地產。調控不是幹掉房企，更加不是打死房地產。按照過去五次收緊型調控周期看，沒有一次調控，是能夠一下就能夠消滅房地產的。從來沒有讓樓市金九銀十的傳統旺季，出現大面積蕭條的，只是少部分城市成交回落。即使是2005年、2007年、2009-2010年、2013年、2018年-2019年的九月、十月，全國樓市總體都是平穩的，部分樓市最先復甦反彈，房價亦如此。

調控加碼房價會跌嗎？九月的樓市，全國而言，銷售、房價保持著小幅度上升，不排除大幅度的回升。最能夠支持金九銀十樓市復甦的，就是人才與人口政策，棚改貨幣，信貸，供應滯後，及資金需要找出口，企業需要找到保值、投資的渠道。房地產恰恰的提供了這樣的一個平臺，這就是為什麼經濟不好，房地產反而更好的原因。現在最擔心房價下降的不是開發商，是地方，因為連接著地方財政、經濟、財稅、基建、債務等。因此，穩中有漲是大趨勢。

是否買房好時機？調控的經驗與房價上漲的規律及貨幣的貶值，市場周期已經明確告訴過你，調控收緊前與貨幣放開及去庫存、房企衝業績、房貸利率下降、地價上漲期、經濟下調期、人民幣貶值期，是最好買房的時機。例如1998年、2006年、2012年、2014年、2018年，一旦錯過了，就要再等三年到五年。如果全錯過了，真要等30年。指望調控與等房價下降的希望是不現實的，回頭看看20年中國房價，就知道為什麼這麼簡單的道理，你都沒搞明白。

理論上講，房價受供需關係的影響，需求受到購買力與門檻的調整。今年樓市金九銀十不會到來的媒介報導與專家基本邏輯，在於調控收緊；金融去槓桿，房貸收緊；房企降負債；人口與資金外溢的五大壓力，市場的需求端受到購買力抑制、購房門檻提高限制、房企資金回收的需要，銷售成交會下降，導致房價下跌。可想而知，這樣的邏輯就是不符合房地產項目資本金與房企資金鍊運作及市場購買力結構、宏觀經濟運行的，個別城市、個別案項目、部分房企打折扣不代表房價下降。

其一是調控收緊，只局限於少部分城市。即使現在有16個城市收緊調控，13個城市撤消放鬆政策文件，最關鍵的是調控的力度與幅度及範圍範圍有限。對於全國超過200個城市的人才吸引政策，超過100個城市的人才購房政策及全國超過600個城市的戶口限制取消政策，這些調控收緊的城市不算什麼。好比，北京，9月的銷售成交創新的紀錄，還有深圳、東莞，房價還是上漲，只是成交回落而已。需求不會因為調控政策消失，只是在原地打幾個圈，又回到市場了。

一線城市的北京樓市「金九銀十」首月，成績暴漲，一二手房成交暴漲。在上半年樓市銷售遇阻後，今年的「金九銀十」含金量頗高。按照統計數據顯示，截至9月28日，「金九」期間，北京新建住宅網籤完成超過4000套，同比上漲超五成，二手房住宅網籤完成了14000套，同比上漲近四成。雖然北京的新房和二手房成交量均出現大幅上漲的情況，卻不是全面普漲，區域冷熱不均成為今年「金九銀十」的一大特點，說明城市之間、區域之間的分化嚴重。

其二是金融去槓桿，房貸收緊，房企降負債。基於現在的經濟狀況與財政收入及企業的困難，金融去槓桿，房貸收緊，只是階段性的，暫時性的，局部性的，年底前收收，是很政策的，因為貸款額度快花完了，同時是防止過多加槓桿。不過，房貸的收緊，只是對於首次的影響大，對於改善或者是一次性的人，影響不大。房企對於345三道紅線，在2023年底前完成即可，能夠使用的招多，也不擔心的。恆大，就是最好的例子。

其三是人口與資金外溢。不管中小城市怎麼人口與資金外溢的進入，最後還是要回到大城市的，因為城市化的腳步不會停止，資源向城市集中不會結束。一方面是調控的收緊，是周期性、臨時性的。另一方面是人才與人口的放開，更多的人往城市集中。不能一刀切的說三四五六七八九十線城市，不存在金九銀十，城市群與都市圈的發展，交通與基建及產業、人口的對接，都是存在巨大的市場發展空間，除非是人口流出嚴重與產業淘汰及資源枯竭的少部分城市。

基於人才與戶口政策放開，首次與改善需求的釋放，貨幣放開與房貸利率下調，資金需要找出口。可以得出，市場的需求端已經壓制不制了。供應端的房企需要回款、衝業績，肯定是加快銷售速度，增加供應房源，不可能大幅度上漲價格。由於之間的商品住宅用地、竣工面積一直維持著下降，低位水平，與銷售面積形成巨大的反差。最擔心的是商品住宅庫存周期去化下降快，一旦庫存去化到低於7個月以下，供不應求局面形成，房價自然會上漲的。

今年的九月，全國樓市呈現金九銀十的趨勢不變，部分區域相對冷清。城市之間看，一線城市的北京、上海、廣州的量價上升，土地市場火熱。二線城市的非調控城市，樓市復甦加快，土地市場熱鬧。最值得注意的是三四線城市的房價漲幅反彈，成交大增，部分三四五六的城市出現成交下降，價格上漲，或者是價格下跌，成交上升。說明與調控收緊，產業結構，資源配置，人口變化，貨幣流動，供需關係，庫存周期的因素直接有關係。

目前中國房地產最真實的狀態既不會崩盤，也不會暴漲，主要都是缺乏市場基本面與宏觀經濟面、金融貨幣面及特殊典型事件支撐。全國684個城市（2019年，2018年672個）城市之間的分化，自2014年已經連續六年的局面，未來三十年依然保持著這樣的狀態。市場最擔心的不是一線城市（4個），二線城市（36個），不是三線城市（70個），四線城市（90個），最擔心的是五線城市（128個），六七八九十線城市（356個）。

總體來講，就是一緊一松之間維持著短期供需平衡，房價平穩，既不允許大漲，也不允許跌。房價調控四年，房價下降了嗎？統計部門70城房價數據顯示，2016年930新政到2020年8月30日調控看，房價真沒跌。 從2016年8月到2020年8月，新建商品住宅房價平均漲幅達到了34.18%，平均年複合增長率為8%。二手住宅表現稍弱，平均漲幅為22.18%，平均年複合增長率為5.08%。調控對於房價，真正的目標是控制房價幅度，不是向上向下的。