1900餘套房源入市「搶蛋糕」​：四季度膠州樓市怎麼變？

恆大文旅城的到來，讓本就擁擠的膠州樓市變得愈發熱鬧。

據悉，青島恆大文化旅遊城項目已於今年10月8日開盤，首開11-26層小高層/高層產品，戶型建面約為79-143㎡，起價約8980元/㎡，均價10000-10500元/㎡，裝修交付。

但從開盤數據上看，青島恆大文化旅遊城的首開成績並不理想。據青島網上房地產數據顯示，青島恆大文化旅遊城項目於10月8日取得的預售證中，涵蓋了共計1944套可售房源。但截止至發稿日10月22日，網站顯示該項目僅有188套房源完成網籤，僅佔首開房源的9.7%。

對於被恆大號稱要「再造東方文旅樣本」的青島恆大文化旅遊城而言，這個數據意味著了它的首戰有些「出師不利」。那麼，恆大文旅城取得這個成績的原因究竟為何？它是否能夠代表今年的膠州樓市已經提前一步「入冬」？

「網紅」恆大再造文旅大城

要說今年全國哪一家房企賺得的眼球最多，可能非恆大莫屬。無論是年初藉助線上購房系統在營收上「大獲全勝」，還是後來不斷採取的各類品牌全線折扣活動，甚至是8月份發布恆馳汽車宣布正式跨界新能源汽車領域，這些新聞都讓恆大不折不扣的霸佔著今年開年以來的全國樓市熱搜。

恆大是世界500強企，2019年恆大全年共完成銷售額6205.4億元，成績位列全國房企第三名。從近期的開盤計劃來看，青島恆大文化旅遊城是近期恆大在青島最核心的重點項目，據不完全統計，整個「銀十月」恆大在青島僅有恆大文化旅遊城一個項目有推盤計劃。

1900餘套房源入市「搶蛋糕」

青島恆大文化旅遊城位於膠州市少海片區，項目總佔地面積近三萬平，總建築面積達44.66萬平㎡，項目整體容積率1.8，綠化率63%。

項目分為南北兩個地塊，首開地塊為北區2#和6#地塊，其中2#地塊為11-17層小高層總計1055戶，面積段97-144㎡；6#地塊，共9棟24-26層高層，總計1010戶；容積率為1.8，綠化率達25%，車位配比為1:1.2，精裝交付。恆大該項目所主打的賣點，就是其周邊豐富的配套。

沙盤實拍 圖片來源：界面山東

區位圖實拍 圖片來源：界面山東

例如交通上有地鐵M8和M12好像途徑項目周邊，而且目前地鐵M8號線已經通車，而M12也在兩個月前迎來了即將開建的好消息。同時，項目還臨近青蘭高速和瀋海高速。

不過其實今年本身膠州再交通方面的利好就十分矚目，膠州北站、紅島高鐵站以及膠州新機場都是城區內各大項目重點宣傳的利好。

教育方面，恆大文化旅遊城籤約了山東師範大學直屬實驗小學，還臨近膠州一中、膠州實驗中學等學校，項目內也有自建幼兒園。

不過項目最為核心的賣點都在於其自建的其他配套。項目宣傳中所說的「約92230㎡恆大水世界、約33500㎡國際商業街及繽紛美食街、約139400㎡歐式城堡酒店」等，其實都屬於項目南側的恆大水世界項目。恆大水世界總佔地4000餘畝，據膠州市文化和旅遊局2019年上半年工作總結，該項目投資額為400億。

但是作為青島恆大文化旅遊城的最核心賣點，文旅城與恆大水世界之間的位置關係卻顯得有些尷尬。據界面山東實地考察發現，北側的恆大文旅城與南側的恆大水世界直線距離之間，還有一個總佔地面積6萬餘平的融創青年湖項目，恆大文旅城與水世界之間並非毗鄰關係。

恆大文旅城、融創青年湖及水世界項目位置關係

從地理位置上看，這種布局讓恆大水世界在惠及恆大文化旅遊城之前，首先輻射的是融創青年湖項目。恆大斥400億巨資打造的恆大水世界項目，因此在某種程度上相當於為融創項目做了「嫁衣」。而且兩大恆大項目之間相隔一個佔地面積達6萬餘平的大項目，恆大水世界作為配套所能給恆大文化旅遊城所帶來的利好也變得更為有限。

不過從項目售樓處實地考察情況來看，恆大文化旅遊城也有很多可圈可點的地方。例如從戶型上看，整體戶型向對方正，利用率較高，動線分配也相對合理。

樣板間實拍 圖片來源：界面山東

而且恆大文化旅遊城在售樓處的打造上也花費了不少心思。在項目售樓處，可以看到樣板間窗外，有項目特地仿照項目規划水景景觀而打造的樣板水景，從樣板間向窗外看可以感受到與項目交付時十分接近的水景體驗。同時從這一點上也可看出，恆大文化旅遊城住宅的窗外景觀非常優秀，為項目增添了不少亮點。

售樓處水景實拍 圖片來源：界面山東

「僧多粥少」，膠州房企上演價格戰

膠州今日樓市的競爭氛圍是有目共睹的。長期居於高位的庫存量，和幾乎已經透支的市場需求，讓這裡的每一家房企和項目都面臨著重大的考驗。

圖片來源：樂居青島

從樂居青島的這張膠州項目分布圖中可以看到，青島恆大文化旅遊城周邊競爭對手密布；但在這個周邊所有樓盤都在各出奇招的背景下，恆大文化旅遊城的最重要心賣點——恆大水世界，其利好卻被其中間融創項目的存在而被稀釋，這更讓青島恆大文化旅遊城所打出的10000-10500元/平的均價，在這片市場中缺少具備競爭力。

從少海片區的項目現狀來看，位於恆大文化旅遊城東側的中洲半島城邦和新城璽樾目前均價約為9000元/平；融創時代公館均價約9500元/平；位於項目北側的越秀鉑悅府均價約為10500元/平；位於項目西側的興源巴黎城均價約10500元/平。

放眼整個膠州市，情況則更為嚴峻。9月底時，位於膠州老城區的天一宸璟朗樾項目釋放朋友圈海報，對外釋放樓盤單價起價甚至不足6000元/平。

據銳理新媒體統計，今年9月份青島膠州市的整體新房成交均價僅為10465元/平，與去年同期相比下跌了5.47%。顯然，當下膠州的很多項目已經在意識到艱難的市場環境後，充分在價格上讓利，通過各種力度的優惠和折扣，力爭在這個嚴重不足的市場「蛋糕」上切下更大的一塊。

同時恆大文化旅遊城的競爭對手再在不斷增多。據不完全統計，膠州今年10月預計共將有6盤入市，其中2個純新盤，4個老盤。具體來看，除了恆大文化旅遊城以外，還有奧園雍璟天著計劃10月中旬開盤，首開1、6號樓座，共180套房源，戶型面積140、165㎡；協信天驕雲麓5#、9#預計10月初加推，建面117/97/103㎡，價格待定；花樣年碧雲天預計10月加推新品；花樣年碧雲灣預計10月加推，建面約118㎡；旭輝銀盛泰·錦悅都預計9月底、10月份加推建面為126㎡毛坯洋房。

場上的角逐者已然很多，同時還有源源不斷的新競爭者湧入賽道。這顯然給恆大文化旅遊城帶來了前所未有的壓力，也在嘗試用不同方法挽留客源。界面山東在項目售樓處了解時得知，某建面105平、原價近160萬的房源，在享受過基礎折扣、推薦折扣、按揭折扣、黃金月以及金秋置業等一系列活動折扣之後，總價僅約109萬元。項目在進入項目的過程中還安排了擺渡車，甚至據部分去過售樓處的購房者介紹，此前恆大文化旅遊城還推出過直升機看房的活動。

今年的膠州樓市，利好與利空並存，這對於這裡的每一家房企、每一個項目都是一場智慧的考驗。首開至今網籤量不足10%的恆大文化旅遊城，究竟是因為去化不利，還是受到了其他因素的限制，我們不得而知。但是如果想要打破這個群雄圍繞下的樓市「僵局」，恆大文化旅遊城或許還需要探索到一些更為切實有效的銷售新思路。