我是雕叔，專研樓市十餘年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢
以下內容來自微信公號【雕叔談樓市】| 粉絲提問，買房問題請私信提問
提問：雕叔，你好，單身女，想買房自住，首付六十萬，但是剛畢業月供能力一般，只能五千五左右，是不是只能買一房一廳了，還是有機會買小兩房？在華師地鐵站附近上班，有看過幾個一房一廳的產品，比如豐逸尚居，星河灣賞心園，雅居樂君域公館，番禺廣場信業尚譽等等，考慮以後結婚要出租或者置換，哪個更有潛力，謝謝
回答：給你一個參考和選擇的邏輯1、優先考慮離珠江新城近的區域和樓盤2、優先考慮有地鐵或者地鐵增量的樓盤3、優先考慮房間數的區域板塊和樓盤
提問：一姐您好。母親買房，首套首貸。還有3個月滿60歲。目前農行按照出生年劃分，只給批5成。您知道還有什麼銀行能按照生日算歲數嗎？謝謝
回答：年齡是一方面，銀行主要考慮還是看客戶的還款能力。60歲了，退休了。什麼單位退休的，退休工資多少，你的條件怎麼樣，有沒有足夠的還款能力。去了解一下中信
提問：想找朋友代持，如何能有效控制代持人降低風險呢？我知道一般都是籤代持協議，籤20年租賃合同，籤全權委託，二壓給我。關於二壓登記，首先要有借款合同，但這份合同是虛擬的，實際是沒有發生借款行為的，借款的金額應該寫多少呢？寫多了代持人未必同意，寫少了，怕他日後有債務衝掉我這個抵押。
回答：那就寫一個市場價好了，其實這個不是很緊要：代持協議、長租合約、全權委託這些其實已經保險了，再加上1-2筆信用貸，萬無一失[微笑]
提問：請教雕叔，雅郡一期東北向頂樓無遮擋4+1房（134平710w）和三期西南向低層4房（136平780w），應該如何取捨？
回答：一期頂樓東北向，望會所，三期底層西南向，望花園，純粹樓層+朝向來看，三期略勝，所以也體現在了價格上，一個5.7，一個5.29，一分錢一分貨我覺得無論投資還是自住，頂樓儘量不要入，因為即使你的建築防水做的再好，你的隔熱層做的再好，普通人對於頂樓的接受度還是不高，所以流通性還是會有一點問題雅郡的產品沒問題的，可以再看看三期那套南向的房子，價格和交易條件上再爭取一下，祝好運
提問：求推薦：預算500萬哪些小區？要求：1.兩房（戶型方正）帶小區管理，自主且未來有升值潛力2.海珠靠地鐵，天河靠13號線二期3.不用考慮學位4.樓齡不超過20年
回答：你的問題裡已經有了答案，哈哈，海珠靠近地鐵、天河13號二期沿線，這已經是比較具體的方法了但是，500萬不能這麼花，不能這麼買，500萬肯定要買三房的，甚至一定是帶主套的，比如金融城的某些小區，比如地鐵8號線沿線的鷺江站、客村站都有這些小區的[微笑][微笑]
提問：雕叔，請問：廣州戶口，單身，有一套盈彩美居兩房，手上有現金，現可置換市區總預算800左右的房子，或者繼續持有盈彩美居，再在黃埔購一小三房，從兼顧投資保值角度，請問該如何操作較好？（暫無學位 通勤等問題）謝謝！
回答：置換去市區買800萬的房子可以先買，後賣盈彩越往後賣越值錢，而且很好出，但是盈彩不適合2房其實，3房更好去市中心買800萬，越快越好。同步進行黃埔就別去了，貴了很多了
提問：雕叔您好。我首付大概有六七十萬，但我是第二套，可以用孩子的名義買（已滿18歲，但尚未有收入），但他需要擔保才能貸款，所以我能承擔的總價大概200萬左右吧？我想買越秀區中華廣場附近，或公園前，西門口等幾個地方的二手房做投資，不知現在多少單價才比較值得投入？謝謝！
回答：可以的，200萬總價在中華廣場、陵園西路、中山五路、公元前可以買到：帶學位的樓梯樓：4.3-4.6萬\/平帶學位的加裝電梯：5.0-5.5萬\/平
提問：雕叔，450萬美林湖畔的79平米兩房和陽光假日83平米三房，怎麼選呢？美林湖畔是西北朝向，陽光假日是南
回答：不要2房 過了400萬建議還是3房優先吧，2房始終有點缺陷，現在都 2胎時代了，3房，特別小3房更受歡迎美林2房也沒學位後續天花板有限再加上隔壁金碧世紀花園2房更便宜對吧
提問：東薈城的學校比新福港鼎峰和奧園香雪公館的學校好很多嗎？就目前價格來看，投資哪個小區的什麼戶型升值空間最大，效益最高？
回答：東薈城小學成績全黃埔第一，得溢於近年來科學城一帶新廣二代的努力，後續這個優勢估計會延續，畢竟業主家長們都嘗到房價上漲的甜頭了。如果傾向於學位保值的話買東薈城，傾向於樓盤品質的話就選鼎峰，鼎峰大戶型還是很受追捧的，香雪公館算折中吧，對比東薈城近地鐵是個優勢吧。目前價格而言的話就要看你入手價了，香雪公館其實快追上鼎峰了，有點不合適。剩下東薈城跟鼎峰，你看你的預算到哪裡吧，如果400左右或者以下，就買東薈城吧，選到面積稍大些，潛力差距不大的情況下，套利空間還大。
提問：雕叔，下午好，早上問您沒回復，可能信息太多，遺漏回復了。看過寶中房子，凱旋城(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，西岸觀邸(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，第五大道(海韻學校9年制中小學，寶安地鐵站300米)，鴻榮源尚都(濱海小學，海旺中學，寶安中心站750米，壹方購物中心800米)，這4個盤差不多都是07年，價格也差不多，準備買總價800-900萬的. 凱旋城和西岸觀邸是寶安實驗學位最好，但樓盤品質，景觀和物業感覺尚都好些，個人喜歡尚都，現在惠州工作，3-5年後打算去寶中生活小孩要用到學位了，如果在寶中片區選這幾個盤，您覺得哪個盤更合適些？謝謝！
回答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。西岸觀邸的鴻榮源物業加高贈是優勢，但也有12年樓齡，價格去到了十萬多，和對面九萬多的海納公館一比，有點三十美少婦仍以為自己青春十八貌美如花的趕腳。第五大道戶型方正合理，但是一期外立面老舊，總讓我有點耿耿於懷。尚都是均衡型選手，各項指標都能打八十分，無功無過。怎麼選，難啊！來來，我們運用排除法，不考慮學校，我會先排除西岸觀邸和凱旋城，這兩個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。第五大道和尚都，我個人其實喜歡尚都多一點，但是尚都位於寶中核心區位，周邊同質競品盤太多，價格彼此形成壓制。最後是第五大道，區位，產品，戶型都算中上，周邊除了幸福海岸沒有競品，海韻學校優於海旺略弱於寶安實驗，上升勢頭明顯，你又有娃要讀書，綜合評判，就選第五大道吧。PS：每天后臺諮詢問題的很多，我做事又死板認真，恨不能每個問題都論文式回復，只恨自己時間太少，無法做到每問必答，如果有漏答的，還請星球粉絲見諒。
很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復
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