存量地產大資管時代 房企向管理運營商轉型
2020-11-22 網易房產在「只住不炒」「租售並舉」的房地產政策主基調下，存量地產的資管大時代已經到來，掘金存量市場、優化融資路徑、提升資管能力成為當下業界最為熱衷話題。12月15日，以「匠心傳承，創新運營」為主題的COMIN中國首屆國際存量地產資產管理論壇在北京國貿共享際舉行。
論壇由中國建築運營管理商學院 （COMIN中國）主辦、北京睿派智訊顧問諮詢有限公司承辦，並受到了中國房地產經理人聯盟、國際金融地產聯盟、國際設施管理協會、舊金山對華辦公室、新加坡經濟管理學院等機構的大力支持。
（英國劍橋大學教授、英國劍橋國際土地管理學院院長Robert先生開場致辭）
英國劍橋大學教授、英國劍橋國際土地管理學院院長Robert先生，日本原三菱地所總工程師、資深運營管理專家橋本友希先生，優客工場/共享際創始人毛大慶先生、優鋪創始人/中經聯盟秘書長陳雲峰先生、萬豪集團中國區酒店發展高級副總裁林聰先生、國貿物業董事總經理 魏凱先生等國內外一線近30位專家出席並分享了存量地產資產管理國際經驗與中國創新實踐。
（優鋪創始人/中經聯盟秘書長陳雲峰先生致辭）
感謝艾可尼爾、億達置業、朝林廣場、必維集團、重慶天和國際、Airsupply、樂陪日託、眾航地產等機構的大力支持。來自北京、上海、蘇州、重慶、廈門、西安等地樓宇運營管理者200人參加了本次論壇，本次活動線上直播同時對全國樓宇運營管理者開發，截止活動結束，在線直播觀看人數達到23.1811萬人次。
存量地產的資產管理創新與發展房地產行業在經過多年野蠻生長之後，從量變到質變，開始步入精細的存量運營管理階段。「以後爭搶的是160萬億存量資產再利用的權利，也就是樓宇的管理和改造權，要比爭一塊地更厲害。」優客工場、共享際創始人毛大慶先生在「存量地產的資產管理創新與發展」的主題演講中這樣表示。他說，中國目前租賃業務在房地產中只佔6%，跟其他成熟國家相差很遠。事實上，租賃業務遠不止於居住，還包括商業、辦公、綜合體等靠租賃增值的物業。」
（優客工場、共際創始人毛大慶先生發表《存量地產的資產管理創新與發展》主題演講）
在政策助推下，未來10年將是租賃市場快速發展的階段，多家機構預測租金規模將達到近4萬億，正是看到了這一「風口」，房企裹挾金融機構布局4萬億市場。不過，目前盈利痛點仍難破局。在毛大慶先生看來，在存量市場，目前中國還沒有運營能力、運營模式，更沒有人好好做運營。
（萬豪集團中國區酒店發展高級副總裁林聰先生發表《以頂級酒店萬豪發展為例-如何以系統做大企業管理》）
資產證券化是存量資產未來發展方向資產證券化是存量資產未來發展方向，但為什麼REITs遲遲沒有推出來？與會專家認為，除了政策的原因外，還有一個原因是盈利能力太低。事實上，物業管理運營就是增加收益性，物業租金也是寫字樓價值的體現。「日本已經出現了專門做運營管理的專業公司，也就是說不動產已經轉成金融產品。」原三菱地所總工程師、資深運營管理專家橋本友希先生在題為「匠心運營傳承價值，商用物業持久增值」的主題演講中提到，存量資產運營一是通過軟體、技術實現樓宇高效可持續運營，也就是對設施本身如何精細化管理；二是從產業運維角度思考問題，包括未來對運營的產業進行投資。橋本友希先生在北京期間，深度參觀考察了亦莊核心地區的標杆項目朝林廣場，他認為朝林廣場的精細化運營管理以及客戶服務已經達到較高的水平，不輸於日本，可以作為中國商務樓宇運營達觀者、居中心、享世界的典範作品。
（原三菱地所總工程師、資深運營管理專家橋本友希發表「匠心運營傳承價值，商用物業持久增值」的主題演講。）
存量資產智慧運營管理與精細服務
過去開發商是賣房子，現在開始向存量資產運營管理轉型，未來存量獲得利潤或將超過物業銷售利潤。目前，房地產企業也看到了這一行業趨勢，比如萬科提出新定位，計劃成為租賃行業的龍頭企業；另有億達置業也投入到當下的城市更新大潮中，深挖存量市場價值，今年9月，億達置業獲得了北京東大橋百富國際大廈B座的整體運營權。據悉，億達置業專注於城市更新業務，對城市內老舊項目進行升級改造。
在本次論壇上，主辦方除了邀請英國、日本以及國內一線專家分享存量地產資產管理模式實踐外，業界人士還針對「樓宇運營管理的國際經驗與中國實踐」「存量地產金融創新與REITs在中國未來發展」、「智慧運營與樓宇增值服務」等議題展開對話，探討存量資產管理的最前瞻行業發展趨勢。
（國貿物業董事總經理 魏凱先生發表《未來已來-邁向智慧國貿》主題演講）
（中糧置地北京公司常務副總經理，北京中糧廣場發展有限公司總經理孫天立先生發表《科技改變管理，運營創造價值》主題演講）
（北京艾可尼爾科技有限公司總經理楊洪剛先生發表《健康舒適安全-資產價值新主張》主題演講）
特別是能協助業主方及管理者改變租戶需求，帶來健康、舒適、安全等資產價值新主張的艾可尼爾；測試、檢驗、認證和技術諮詢服務的全球領導者-必維國際；為商務樓宇提供一站式室內空氣解決方案的Air supply；為城市核心地段商務樓宇提供專業的學齡前兒童託管服務的樂陪日託，等服務機構就樓宇增值服務提出了他們的專業思路和方案，得到了與會業主方及管理者的高度認同。
匠心運營專家對話主題：樓宇運營管理的國際經驗與中國實踐 （從左到右依次為）
億達置業總裁呂沙、浙江南方建築設計有限公司營運長葉鳴、朝林集團招商總監趙巍巍、必維國際大中華區建築與在役設施管理總經理莊賀銘。
對話主題：存量地產金融創新與REITs在中國未來發展（從右到左依次為）
文投嘉華基金董事長陳希、泰禾集團存量地產與海外投資總經理張平、博思恩資本創始人馮劍雲。
對話主題：「智慧運營與樓宇增值服務」（從左到右依次為）
COMIN中國建築運營管理商學院CEO/北京睿派智訊CEO劉永、樂陪日託創始人兼CEO廖孟誠、Airsupply陽佑環保科技有限公司總經理倪敏明、萬通時尚置業中心總經理李瑾、遠洋國際中心二期總經理周業輝。
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一、房企參與城市更新的背景及現狀 隨著我國城鎮化進程的快速推進，大城市特別是核心城市的新增建設用地供應吃緊，城市發展逐漸由增量擴展轉向存量更新，城市更新成為未來城市空間供給的重要途徑。 -
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嘉德融 整合服務運營商 - 新京報 - 好新聞,無止境
無論是以「資源整合」闖出行業新生機，或「代甲方」理念榮獲客戶肯定、以網際網路時代之力銳變自身格局，都體現了嘉德融的勇於探索。 據嘉德融營運長孫穎介紹，今年嘉德融展開了一系列變革工作，希望能進行全鏈條整合。如嘉德融成立了百人規模的渠道公司，通過帶客拓展等業務，進行區域聯動整合。此外，嘉德融還在景觀設計、廣告服務、商業顧問、資產管理等方面組建團隊。