2020 的因，2021 的果。
想說再見不容易，活久見的 2020 名義上是過去了，可實際上，影響才剛剛開始。
就在大家一門心思迎接 2021 之時，樓市和股市好像約好了一樣，接連在 2020 年最後一天宣布大消息。
先是央行在 2020 年最後一個交易日盤後幾秒，突然發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
繼房地產三條紅線之後，再次劃定房地產金融紅線，這次圈定的主體從開發商變成了銀行，從需求側變成了供給側。
這麼大的事情出來，市場自然熱議一片，金融地產板塊的分析師們，更是八百裡加急分析影響，研判 2021 走勢可能。
原以為房地產貸款集中度管理制度將成為 2020 年中國金融圈最後一件大事，沒成想，滬深兩大交易所竟然在 2020 年最後一天夜裡十點半，也就是 2021 年元旦前一個半小時，正式宣發退市新規。
退市新規正式稿，明顯比半個月前的徵求意見稿嚴了很多，垃圾股、殼股們如果以為 2021 還有戲，那對不起，即日執行的退市新規可能要讓你們失望了。
常言道今日事今日畢，對監管曾們來說，2020 年該做的事，絕不能拖到 2021，這種精神，值得我們給監管層，點個讚！
2021 年 樓市、股市大變樣？！
《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱通知），只看名字，不少人可能都懵了，這到底是說的啥？對樓市利空利好？
別急，咱一步一步來解釋。
打開央行的官網看原文，仔細讀下來，核心賣點就三樣，一個目的、兩個公式、一個明細。
先說一個目的，房地產貸款集中度管理的目的是：控制銀行房地產貸款。
根據通知，央行明確，銀行全部貸款中，房地產貸款佔比，要符合監管要求，貸款（以佔比計）上限絕不能超。
再看兩個公式，銀行可能會有疑問，佔比怎麼算呢？統計口徑是啥？
央行貼心的給出了計算公式，銀行們可以自行拿出小本本算一算，檀香們也可以根據上市公司的財報算算看銀行房貸佔比情況。
具體來看，不同銀行到底被允許什麼樣的房貸佔比呢？
央行特地給大家列了個表，把銀行劃分為 5 類，每一類一個房貸佔比上限標準。
PS：個人房貸佔比是被含括在房地產貸款佔比裡面的，也就是說房地產貸款佔比裡分為個人貸款 + 對公貸款兩種。
上面這個表很清楚了，國有大行最為寬容，被允許房貸佔比在 4 成，個人佔比在 32.5%，越小的銀行限制越多，城商行這種主要服務於本地的地方銀行，佔比大約僅國有大行們的一般左右。
一般來說，銀行體系裡面，都認為房貸是比較優質的貸款，收益率也高，最新的約束條件，基本上是把房貸這塊蛋糕，更多分派給了國有大行們，而中小銀行得把更多資源向當地，向實體傾斜。
還記得，不久前網際網路金融產品主動下架麼？中小銀行靠網際網路巨頭們，出圈全國經營，這一點同樣不被允許。
從這個角度看問題，監管層面對大小銀行的態度一以貫之。
不過問題來了，甭管銀行大小，兩條紅線在頭上高高懸掛，超了勢必要壓縮。斷定《通知》對樓市是利空的朋友，基本上也想當然的認為，銀行超支房貸，壓縮樓市貸款板上釘釘。
真是這樣麼？
根據機構的統計，截止 2020 年半年報，上市公司裡面，個人房貸佔比和整體房貸佔比超支的銀行，其實並不多。
大銀行裡面，只有房貸之光——建設銀行個人房貸佔比超了 2%，郵儲銀行個人房貸佔比超了 1%，其餘大行不但沒超，有的甚至擁有巨大的空間可以拓展。
比如交通銀行，房貸佔比有 13.5% 的比例額度可用，個人房貸有 11.6% 可用。
第二個檔次的銀行裡，招行、興業銀行是是唯二兩個，同時在房貸佔比和個人房貸佔比兩項都超標的，招行兩項均超了約 5% 左右，興業在 6% 左右；浦發、平安則只超了房地產佔比一項，超標的程度不大，一個 0.4%，一個 1.8%；
第三個檔次中，只有成都銀行超了兩項，鄭州、青島、青農銀行則只在房貸總體佔比超標，個人房貸還是在紅線以內。
34 家銀行，超標的數量有 10 家，超標率不到 30%。
根據央行的規定，2020 年 12 月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出 2 個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起 2 年；超出 2 個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起 4 年。
也就是說，即便超標，短期之內也沒事，央行給了 2 年和 4 年的過渡期，給銀行充足的時間，做大分母，降低比例。
據海通證券的研究，2020 年半年報顯示，上市公司中各種類型的銀行裡，對房貸最饑渴的是二擋和三擋銀行，大銀行其實正把彈藥向實體輸送。
《通知》下發之後，70% 的銀行一看額度，喲，空間還有富裕，房貸還能繼續。
從現實來看，《通知》根本不像目前市面上常規文章解讀的那麼利空，實際情況是，多數銀行不但不用壓縮貸款，反而還有餘額繼續擴張。
而所謂集中度管理，其實用意是把房貸向大銀行集中，這樣央行等監管機構才能更好的管理房貸，更好窗口指導房貸，更精準的調控房地產市場。
試想，以前是央行管一把銀行頭大，未來只要控制好 7 大龍頭差不多就夠了，這個思路確實高明！
當然，連帶效應也是有的，從銀行競爭的角度來看，近期無論是對網際網路巨頭的監管，還是這次的房貸集中，效果上，對大銀行都是相對有利的。
如果把房貸看成是一種商品，對標供給側（銀行）和需求側（房企）。
和很多過剩行業一樣，如今的政策走向，顯然供給端在朝頭部集中 ，需求端——呢？
變化有點意外。
房企三條紅線出爐之後，整體效果非常顯著，8 月份消息出來之後，9 月份百強房企操盤金額同比立刻下降。
8 月份三條紅線月，成了 2020 年頭部房企銷售金額增速觸頂月份，之後不斷下降。
為了按規定儘快從紅燈變綠燈，頭部房企大多採取多賣房子少投資的大思路。
結果是：
第一、房企投資在 9 月份之後開始迅速分化，亮起紅燈、黃燈的投資增速大降，而綠燈的則大舉壓上。
根據易居的數據，9 月 -11 月，綠檔房企的月均投資額較前八個月月均額上升 46%，紅檔、橙檔、黃檔分別下降 41%、61%、18%。
第二、百強房企看似仍在集中，但集中的檔次有了明顯變化，TOP10 沒有趁機加速提高集中度，最受益的反而是 TOP 30 到 TOP 50 區間段，他們成了份額提高最快的頭部。
這個變化很有意思，房貸供給端在頭部集中，房貸需求端（從房企來看），頭部裡在快速離散，這會意味著什麼？
大銀行在整個房地產體系中的話語權和影響力在進一步加強，而房企大而不倒的地位實際在相對弱化，整個房產鏈條利益分配重新進行時。
說完樓市的大事，再來看看股市的大事。
12 月 31 日，修正過的退市新規也許會對 2021 屆股市產生巨大影響。
還記得 12 月 14 日晚，滬深交易所發布退市新規 ( 徵求意見稿 ) ，發了之後，因為財務造假指標相對寬鬆，很多垃圾股隔日逆勢大漲。
舉個例子，仁東控股就在 12 月 15 日逆天級漲停！
修改之後的定稿裡，剛好擰緊了相關指標，比如虛增利潤從佔淨利潤的 100%，降低到 50%；營業收入上也做了強化，明確為主營業務相關，實質收入等等。
其實這次退市新規的修正，結果當然讓人稱快，但過程更讓人高興。
監管者能夠認真聽取市場的意見，且願意立刻做出調整，這個態度變化，可能對造假、違規者們的心理威懾力更大！
看看上交所答記者問怎麼說的？
上交所說，2020 年 12 月 14 日至 12 月 28 日，上交所就本次 4 項退市業務規則修訂向市場公開徵求意見。期間，組織召開了 3 場座談會，專門聽取上市公司、證券服務機構和上市委員等各方的意見，組織個人投資者問卷調查活動等，了解投資者觀點；通過郵件、公眾熱線、函件、媒體等多個渠道，收集各類市場主體提交的主要意見 290 餘份。
上交所對市場主體提出的意見和建議，進行了認真分析研究，將合理可行的意見和建議，充分吸收到相關制度和規則中。其中，著重調整和優化了幾方面的內容。
上交所優化的正式爭議大的內容。
根據規定，本次修改後的退市規則於發布之日起實施，也就是說 2021 年，中國股市將迎來真正的最嚴退市規定。
據機構的統計，不知不覺 2020 年退市公司的數量已經創出新高。
從退市率來看，IPO 數量多，導致退市率水平仍然相對較低，不過從趨勢來看，退市率向上勢頭明顯，隨著退市新規落地，相信 2021 年退市率也能繼續看漲。
最後做個小總結，現在股市採取的是打掃屋子迎接客人的態度，清掉垃圾之後，流動性剩出來無疑利好頭部優質大企業。
而樓市呢？金融監管標準化的建立，多條紅線的劃歸，總量控制背後，正如我們前面的分析，同樣是大的受益。
不少人說，未來是中國投資的大時代，這話沒錯，但對 " 大 " 的理解，可以更加精準一點，大時代更適合投資大的。
來源：葉檀財經 呂滔