2020已進入尾聲，客戶對樓市的噓聲此起彼伏。很多人在觀望，在糾結，在迷茫，在等一個答案。時間，也許就是最好的答案。
讀史明智。耗時2天，小編做了兩個大表，想看看，這十年樓市，千盤過盡，究竟誰穿越了周期，成了贏家。誰又因時代蒙塵，錯過了十年紅利。
同時，也希望在時間的答案裡，
用更理智的數據，更長遠的目光，告訴我們究竟何為選擇的標準。
一、
為了讓有限的數據更具參考意義，小編從三個維度進行篩選：
1、時間段的選擇
綜合濟南房地產市場品牌進駐情況、城市發展階段、以及樓市的階段周期表現，本次數據起點選取了2012這個典型年份。
因為這一年，濟南房地產市場已經很成熟，恆大、萬科、綠地、綠城等頭部房企均已進駐、本土魯能、銀豐、東拓、重汽等品牌實力割據、且有南益、路勁、祥泰等異地大牌佔據要地、中建、中鐵央字輩企業表現活躍。可謂是大盤迭生、市場繁榮；
也是這一年，濟南東西南北均在大跨越開發的一年，西進東拓北跨同步發力，西客站指日可待、CBD初現市場。城市活力崢嶸。
最重要，這一年是樓市的寒冬期，是傳說中的末日之年，小編至今仍記得當年冬天每家售樓處的寒意，與當下的2020年極為相似。
也剛好，2012—2020年，時間跨度為9年，足夠的長，可以避免特殊時段特殊數據的不客觀。
2、典型樓盤的選擇
一是避開小盤，選取城市主流項目；二是項目區域地段可以覆蓋東南西北中幾個大地域，保證有效對比；三是如果項目如果為同區域，儘量在配套及品牌中有所差異。
3、一個測試標尺
是否達到保值增值標準？
因糧食等物價的特殊性，我們不再參考全面物價，姑且草率一點，選取一個典型例子作為參考。2012年，小編在南城某項目一家快餐店常吃的牛肉麵是15塊錢一碗，現在，這家店的同款牛肉麵已經漲到25一碗，且分量少了三分之一，物價等於翻了一倍，即溢價率100%。也就是我們的房價至少翻一番，才可稱為達到了保值目的。
同時，考慮房地產極強的地域性，為了評測單項目溢價率，本次測試值小編選取了濟南市2012—2020平均房價漲幅作為參考，具體如下。
即單項目房價溢價率只有超過114%，才可稱為跑贏市場，達到增值的目的。
4、具體價格數據，2012年為克而瑞後臺數據，2020年數據為貝殼數據。且通過個體購買人和項目親歷者進行了價格校正，以保證數據儘量的準確。
由此，時間給出的答案如下：
1、買房確實達到了保值增值目的，硬通貨屬性坐實；
2、同屬性產品起點相似，結果卻差異巨大。
按照2012-2020濟南平均房價漲幅114%，安姐對20個樓盤溢價率分了四檔——
超過200%的為卓越級別，即表中粉色區域；
超過150%的為優異級別，為表中藍色區域；
超過140%的為優秀級別，為表中紫色區域；
超過114%的為良好級別，為表中米色區域；
114%以下的，不及格，為黃色區域。
二、
贏的為何贏了，輸的為何輸了？
當年最大一倍的差距，現在卻可以差到2.5倍。
差不多的車票價格，在這十年間卻有的登上了火箭，有的坐上了驢車。
小編又做了個盤點，可以直觀的看到哪些因素決定了這輛車的車速。
從這個表裡我們可以看到這樣的規律：
1、卓越和優異級別的項目均在歷下區和市中區，且均有優質學區加持
2、卓越、優異、優秀級別項目99%處在東部和南部，為城市重點發展方向和優質資源區
3、不及格項目均在槐蔭區和天橋區，位於北部和西部，且學校一般
這與濟南這十年東拓力度一再加大、產業/政策/配套/交通全面加持的發展方向完全一致。
再細看兩個例外：
一個是東部唯一跌入良好級別的恆大名都，為何與同在唐冶片區的唐郡差距那麼大？他們的地段類似，而恆大的學區還要優質一點，把他倆的數據單拉出來對比——
可以清晰地看到，雖然恆大二手房價格高一點，但因為當年恆大是精裝銷售，單價高於唐郡500元/㎡，這部分當年的產品溢價，並沒有在二手房中完全變現，從投資回報率上講，不划算。
同樣的規律體現在海爾綠城上——
因為綠城當年精裝銷售且產品力遙遙領先，全運村價格為城市標杆，所以投入成本較高，溢價率較低，但勝在漲幅給力，仍是王者地位。
還有個例外，是西客站片區的中建錦繡城，硬是跑贏了片區，達到134%。原因直白——在周邊樓盤一眾鄉村小學裡，錦繡城引進了槐蔭比較好的營東分校，成為該片區的學區房首選。
再來拉一下增幅前三甲——
漲幅真諦：核心絕版地段+名校學區+優質人文環境
同樣的成功原理也體現在這兩個盤上——
老市區核心地段+片區內優質學區+成熟配套+片區內大量的老社區置換需求，讓這裡的二手房交易熱度保持，價格可以超越片區平均漲幅。
最後，看看那些沒趕上快車道的不及格項目都敗在了哪些因素上？這就是我們買房避坑的重點——
陽光100：地段好、但非城市發展方向，產品差、並遭遇假外國語品牌風波、物業也差；
凡爾賽：非城市發展方向、無優質學區、人文環境差、物業差；
外海中央花園：地段尚可，但非城市發展方向，學區尚可，中考成績比錦繡城好，但品牌差、產品差、爛尾風波讓這個盤徹底陷入泥潭無法自拔。
三、
總結一下，按照現在市場項目的銷售邏輯，樓盤的典型價值一般為：
區域、地段、交通、學校、商場、醫院、政經文商配套、戶型、精裝、科技住宅、品牌、物業等等。
而作為市場上最普遍的剛需剛改客戶，當下該不該下手呢？
該！經過一年的擠泡泡，很多樓盤已經見底了，房源有限的情況下，可以入手了。
那資金有限，怎麼選？
小編個人認為，尊重市場，順從規律，抓緊城市發展機遇。
把所有的錢砸在區域、地段、學校、交通、產品上。
更細緻點說，就是——
1、同樣價格，選在城市發展方向上的。東強、西興、北起、南美、中優政策下，未來十年誰會發展的更快，誰目前的上車起點還不高？就選它。
小編個人會選東邊，在雪山、唐冶、新東站之間挑（排序分先後）。畢竟地鐵、自貿區、文旅城大配套、科創走廊、以及一系列的大產業項目都已落定，兌現只是時間問題。且CBD成熟後，這幾個版塊就是絕對的次中心。濟南下一個十年，東部依然值得被看多。
2、同樣區域，選片區內學區好的或者未來有重大配套利好、交通利好的。這都是房價的助推器。要相信大盤的帶動力和自我賦能能力，可參考領秀城、中海、全運村漲幅，放在當下東部區域，就是目前價格已經在低點的國際城、文旅城、泰山7號。
3、同樣區域、同樣學區、同樣交通，力所能及範圍內選大品牌好產品的，綠城，融創、龍湖、金茂，在產品力上，都是好選擇。
4、剛改剛需，暫時不要為精裝、科技配套買單。選大品牌毛坯即可。把錢用在刀刃上。
最後，套用一句廣告語，與時代共潮頭、與城市共未來、與品牌共美好。
小編願與你，在濟南下一個十年，煮酒再論英雄。
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