作者：穆雲鵬 北京太古律師事務所 合伙人
導讀為了保證債權人合法權益的順利實現，避免債務人惡意轉移財產以避債，原告當事人一般在訴前或訴訟中會向法院申請財產保全。即使法院作出保全查封不動產的裁定，也需我們進一步查明被查封不動產的真實權屬、區分「查封」和「預查封」的不同法律效力、甄別是否具有排除執行的合理異議。
一、預查封的概念與法律依據「預查封」，本質上是一種財產保全措施，指對尚未在不動產登記機關進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的不動產所採取的控制性措施。
我國最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》【法發[2004]5號】第十五條規定，下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
二、預查封的法律效力與預查封財產的常見處置方式「預查封」作為財產保全的措施，目的是保障債權實現，能夠有效限制被查封財產新的物權變動或新設抵押權等，在人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。
同時，預查封的財產，需要根據物權的法律關係進行處置。法院強制執行過程中，不能直接對被預查封財產進行拍賣、變賣、處分等，需要進一步明確被查封財產的權屬以及排除案外人提出的合理執行異議，對於被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，實踐中通常有以下兩種做法：
1.法院預查封期間，被查封不動產權屬登記在被執行人名下《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十六條規定：「國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封後，查封期限從預查封之日起開始計算。」此時，人民法院應當按照《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》及相關法律規定辦理。
2.法院預查封期間，因被執行人違約被開發商依法解除合同《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋〔2004〕15號)第十八條第二款規定，「第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經採取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。」
預查封期間，被執行人違約，如不再按期向銀行償還貸款等被開發商起訴要求依法解除被查封不動產預售合同，法院出具相關判決並生效後，被執行人（買受人）不再享有物權登記請求權。此時，執行法院對涉案不動產繼續查封的條件便不再存在，但債權人可以向法院申請執行被執行人向開發商所支付的價款。