來源：中國基金報
被四川信託追索47億！剛將138億債務展期，千億房企又攤上巨額官司！
剛剛實現138億元債務展期，來不及喘息的泰禾集團就攤上了來自信託公司的巨額訴訟。
1月6日，上海金融法院表示，該院於當天公開開庭審理了四川信託與泰禾集團等金融借款合同糾紛，案件標的金額高達47億元。
四川信託向泰禾集團追索47億元
「上海金融法院」微信公眾平臺披露，在這起案件中，原告四川信託訴稱，原告與泰禾集團股份有限公司（本文簡稱泰禾集團）於2017年12月20日籤訂《信託貸款合同》，以信託資金向泰禾集團發放貸款人民幣40億元。
對於這筆貸款，泰禾投資集團有限公司提供連帶責任擔保，南京恆祥置業有限公司提供抵押擔保，寧波梅山保稅港區振益投資管理合夥企業（有限合夥）、南京龍潤投資有限公司提供質押擔保。
上述合同籤訂後，泰禾集團未能按約支付利息。
於是四川信託提起訴訟，請求判令泰禾集團償還本金39.95億元、截至2019年9月20日應付未付利息以及以上述本金為基數、按年利率24%計付的利息、罰息及複利等，以上訴請合計47.97億餘元，原告同時請求判令泰禾投資公司等承擔擔保責任。
而泰禾投資公司正是泰禾集團的大股東。
泰禾集團：貸款並未足額發放，存在「砍頭息」
對於原告四川信託的起訴，被告泰禾集團、泰禾投資公司、南京恆祥公司共同提出如下抗辯意見：
1、對貸款本金及利息計算均有異議，泰禾集團在貸款發放後10日內即需按年利率0.21%支付利息，性質上屬於「砍頭息」，貸款並未足額發放，且泰禾集團交納信託保障基金共計4000萬元，亦應抵扣相應本金；
2、泰禾投資公司、南京恆祥公司對外擔保未經公司有效決議程序，擔保不發生效力；
3、原告主張的利息、罰息及複利過高，請求法院以不高於同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）的四倍予以調減。
上海金融法院表示，庭審中，合議庭充分聽取原、被告訴辯主張，並圍繞信託保障基金及以年利率0.21%支付的利息是否應當在本金中扣除、原告主張的違約利息是否過高、貸款逾期起算時點如何確定以及泰禾投資公司、南京恆祥公司提供的擔保是否有效等爭議焦點進行審理。
據了解，案件將擇期宣判。
上海金融法院適用《民法典》首案：
貸款機構有義務向金融消費者披露實際利率
值得一提的是，本案的審理法院上海金融法院，曾於今年1月4日首次適用《民法典》二審審結一起金融借款合同糾紛案，判決貸款機構在貸款合同中負有明確披露實際利率的義務，因貸款機構未披露實際利率而收取的超過合同約定利率的部分利息應予返還。
在該起案件中，2017年9月，田某、周某和中原信託有限公司（以下簡稱「中原信託」）籤訂《貸款合同》，約定田某、周某向中原信託借款600萬元，貸款期限8年。貸款利率具體以《還款計劃表》為準，平均年利率為11.88%。還款方式為分次還款，《還款計劃表》載明每月還款本息額和剩餘本金額。
根據合同約定，田某、周某按期歸還了15期本息。隨後，田某、周某提前還款，實際支付本息740餘萬元。田某、周某認為實際利率高達20.94%，遠高於合同約定的11.88%，且中原信託在借款合同履行過程中從未披露過實際利率，遂向法院提起訴訟，要求中原信託退還多收的利息88萬餘元以及佔用該資金的利息損失。
上海金融法院經審理認為，貸款人應當明確披露實際利率。
首先，根據借款合同的法律定義，支付利息是借款人的主要義務，因此利率是借款合同的核心要素，關係到借款人的根本利益。在將競爭機制引入貸款業務，貸款利率市場化的大背景下，貸款人應為其提供的貸款產品「明碼標價」。
其次，只有實際利率才如實反映用資成本。在本金逐漸減少的情況下，始終以初始本金為基數計算的表面利率必然低於實際利率，並不能反映借款人的實際用資成本。
再次，明確披露實際利率是確保借款合同平等締約，保護金融消費者權益的必然要求。實際利率是普通金融消費者所理解的利率，但普通民眾難以具備計算實際利率的能力。基於民法公平、誠信原則，要求貸款人披露實際利率是確保雙方當事人基於對稱信息，自願作出符合內心真意之意思表示的需要。
《民法典》第四百九十六條規定格式條款提供者應當採取合理方式提示對方注意與其有重大利害關係的條款，並明確未履行該義務時的法律後果。上海金融法院作出終審判決，撤銷原審判決，改判中原信託返還田某、周某多收取的利息84萬餘元。
還有多家信託已經起訴
實際上，起訴泰禾集團的信託公司遠非四川信託一家。
今年1月3日，泰禾集團公告稱，於近日收到兩張民事起訴狀，原告分別是四川信託和浙商金匯信託，起因均為金融借款合同糾紛。
其中四川信託早已於2020年8月10日向上海金融法院提起訴訟，追討上述的47億元。
而浙商金匯信託則於2018年6月25日向上海金閔房地產開發有限公司（以下簡稱「上海金閔」）發放貸款7億元，由泰禾集團、黃其森、葉荔提供連帶責任擔保。而後，上海金閔未能根據貸款合同約定支付本金和利息，浙商金匯信託根據合同約定於2020年8月4日提起訴訟。
浙商金匯信託提出的主要訴訟請求為，判令上海金閔償付本金6億元及相關利息、罰息等，共計約6.11億元；泰禾集團、黃其森、葉荔承擔連帶清償責任；對上海金閔名下的在建工程及其對應的土地使用權享有優先受償權等等。
此外，2020年7月23日，中原信託起訴泰禾集團，涉訴貸款本金總計達10.66億元；2020年6月29日，西藏信託通過法院申請將泰禾集團列為被執行人，執行標的為8180.90萬元；2020年5月6日，華能信託申請將泰禾集團列為被執行人，執行標的為13.44億元。
債務危機持續發酵
作為曾經的明星房企，泰禾集團曾被譽為「地王收割機」。
泰禾集團有以泰禾「院子」、「大院」、「小院」、「園系」、「府系」等系列為核心品牌的高端住宅地產產品，以「泰禾廣場」、「泰禾新天地」、「泰禾中央廣場」為核心品牌的商業地產產品。2019年年度報告顯示，泰禾集團期末土地儲備總佔地面積1303.98萬平方米，總建築面積3270.14萬平方米，剩餘可開發建築面積1011.5萬平方米，覆蓋福建區域、京津冀、長三角、珠三角。
在2010年借殼福建三農成功上市後，泰禾集團在2017年實現了1007億元銷售額，備受矚目。但在2018年衝刺2000億銷售額目標最終折戟，到了2019年，泰禾權益銷售金額更是降到626.4億元，行業排名則從17跌至40。
數據顯示，2019年度，泰禾集團實現營業總收入236.21億元，同比下降24%；實現淨利潤4.66億元，同比下降82%。
近幾年來，泰禾集團的債務危機持續發酵。
2020年7月8日，泰禾集團在對深交所《年報問詢函》的回覆公告中披露了2020年內到期債務的債務類型，不包括 2020 年第三季度可能回售的18 泰禾 01 私募債和 18 泰禾02 私募債的情況下，泰禾集團2020年內到期債務為555.11億元。
上述到期債務中，來自非銀機構的借款超過七成，金額合計405.97億元，佔比達到73.13%。
而在非銀行金融機構中，來自信託公司的到期債務為258.92億元。
2020年11月13日，泰禾集團發布2020年第三季度業績報告。報告顯示，2020年第三季度公司實現營業收入28.07億元（人民幣，下同），同比下降86.75%；利潤總額為-24.44億元，淨利潤為-19.73億元，歸屬於母公司所有者淨利潤為-19.73億元。
天眼查顯示，泰禾集團及多次因為債務問題多次被列入失信人名單，法定代表人黃其森也多次收到限制消費令。
泰禾集團遭業主聲討
在泰禾出現一系列債務問題時，也引發了部分項目維權。
2020年6月8日，爆出泰禾的北京院子二期的業主發文聲討董事長黃其森，業主們稱，泰禾北京院子二期，是收了購房者近百億資金的項目，500多個家庭被@黃其森 「院子」初心吸引，傾盡所有圓一個院子夢，然而項目已於去年年底停工，在業主持續維權、多方投訴後，才勉強有限復工，工程方不斷傳出消息，「再不給建設資金，就停工走人！」卑微的業主只能再一次喊話泰禾集團董事長黃其森 ，如果黃老闆還有一點做地產的「初心，就請把挪用的購房款拿回來，哪怕只有幾千萬就行！讓這個項目度過艱難的六七月，業主將展開自救！」文化築居中國」莫要變成「文化築拘業主」！
公開信稱，買了泰禾集團二期的業主，絕大部分是賣房置換，如果不能如期交付，將無家可歸，但跟公司的談判回復都是資金緊張，沒辦法解決問題。
業主們稱，他們已經交了房款足夠蓋房子了，他們質疑這些錢可能因為違規售房，挪用監管帳戶巨額資金！
為什麼房子還沒建好？公開信顯示，北京院子二期長期停工，合同約定明年6月交房，現在一半工程還沒出地面，施工方稱，泰禾拖欠數億工程款，不久將停工走人。爛尾幾乎成了定局。
剛剛實現138億元債務展期
債務重壓下，泰禾集團也在積極謀求自救。
2020年7月31日，泰禾集團發布公告稱，公司實際控制人黃其森、控股股東泰禾投資與萬科下屬公司海南萬益管理服務有限公司（下稱「海南萬益」）籤訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，泰禾投資擬向海南萬益轉讓19.9%股份，對應總對價約為24.3億元。傳聞許久的「泰禾引戰萬科」事宜終於「官宣」。
交易若能順利達成，萬科方面持有泰禾集團19.9%的股份，位列第二大股東。泰禾投資持股比例下降至29.07%。
公告顯示，此次交易落地需達成兩項前提條件：
一是泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；
二是萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。
上述條件相當嚴密。公告稱，泰禾系獨立經營主體，應以其全部資產對自身債務承擔責任，並完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。
2020年12月31日，有投資者在深交所互動易上詢問，萬科與泰禾的重組情況如何。萬科方面回復稱，此次股權投資交易能否最終達成仍取決於相關先決條件能否滿足，當前仍存在不確定性。萬科當前未單方面終止合同，但保留合同約定的相關權利。
去年年底，泰禾集團合計138億的債務實現展期。
2020年12月21日，泰禾集團發布公告稱，全資子公司深圳泰禾、深圳中維菁山作為共同還款人與長城資管深圳市分公司達成債務重組協議，120.03億元債務展期至2023年12月18日，公司同意為該展期協議中所涉及的債務和義務繼續提供連帶責任保證擔保，擔保額度不超過160億元。
2020年12月18日，泰禾全資子公司珠海保稅區啟航物流有限公司作為借款人，與中國民生銀行股份有限公司深圳分行就一筆18億元的借款達成展期協議，展期至2022年6月10日。
截至1月7日上午收盤，泰禾集團股價下跌1.72%，收於2.85元/股，總市值為70.9億元。