2012-11-29 09:23:00 | 來源：中國法院網 | 作者：陳亮
【案情】：原告劉某系第三人龔某的乾兒子，2011年1月20日原告王某向第三人龔某借款42萬元，並將其自房產有一套設定借款抵押擔保，並辦理了房屋抵押登記手續。2011年7月6日，因被告王某未能依約還款，原、被告及第三人於當天籤訂了一份協議書，其中約定「被告王某將其所有的上述房產暫時過戶至原告劉某的名下，但房屋所有權屬於第三人龔某所有，待借款還清，被告王某可將房屋過戶回頭或者過戶他人，原告劉某將無條件配合提供資料過戶」。籤完協議當天，被告王某與第三人龔某便到房管處辦理了解押手續，同時，原告劉某於被告王某籤訂了一份二手房買賣合同（經房管部門登記備案），約定交易價格為32萬元，未約定付款方式、期限及違約責任。2011年8月3日，被告將其所有的上述房產過戶給原告劉某，但該房屋的國有土地使用權證未過戶。故原告訴至法院，請求判令被告將訟爭房屋國有土地使用權證過戶給原告。被告辯稱，其無轉讓房屋的意思，且原告未實際支付購房對價，被告也未交付訟爭房屋，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
【分歧】：本案在審理過程中，就原告劉某是否取得該房屋所有權問題產生了分歧，主要有以下兩種觀點。
第一種觀點認為劉某已經取得該房屋所有權。理由是：根據《中華人民共和國物權法》第十六條、十七條的規定：「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據…」「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明…」本案中，訟爭房產的權利人已變更為原告劉某，且經過了房管部門登記公示，具有公信力。又根據「房地一體」的原則，原告劉某有權要求被告王某將該房屋的國有土地使用權一併過戶給原告。故應支持原告的訴訟請求。
第二種觀點認為原告劉某無權取得該房屋所有權。理由是：不動產權屬證書不具有代表不動產物權的功能，其只是物權的外在表現形式而已，只具有「推定的證據效力」。本案中表面上看原告是基於買賣這一法律行為繼受取得物權，但實際上根據三方籤訂的協議書可以看出，原、被告之間並無買賣房屋的意思表示，故被告取得該房產的原因（債權）行為實屬無效，進而導致結果（物權）行為也隨之無效。故應駁回原告的訴訟請求。
【評析】：筆者認為，要解決本案中原告劉某是否取得該房產所有權問題，需要釐清我國物權變動採取何種模式以及物權登記公示的法律效力問題。
一、我國物權變動模式：主要有兩種，一種為物權形式主義變動模式，一種為債權形式主義變動模式。所謂物權形式主義變動模式，指欲發生物權變動的效果，除債權合意外，還須另有物權變動的意思表示，以及履行登記或交付的法定形式。所謂債權形式主義變動模式，指除債權合意外，僅須履行登記或交付的法定形式，就可以發生物權變動的效果。物權行為除具有獨立性外，還具有無因性，物權行為和債權行為的效力評價互不影響，即物權行為的不成立、無效、被撤銷不影響債權行為的效力，債權行為的不成立、無效、被撤銷也不影響物權行為的效力。而在債權形式主義變動模式下，物權變動是有因的，物權變動的效果受制於原因行為的效力，當原因法律行為不成立、無效、被撤銷的情況下物權變動也歸於無效。
《物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」該條明確了作為物權變動的原因法律行為（債權行為）與履行該法律行為所發生的物權變動效果相區分。由該條款的規定，可看出我國法律原則上所採用的是債權形式主義的物權變動模式。從《物權法》的條文，我們可以看出，其中所確立的都是債權形式主義為原則的物權變動模式，可以說這是我國立法機關在制定《物權法》時的本意，因為我國立法歷來未承認物權行為理論，也未承認物權行為的獨立性和無因性；並且，這也是我國司法機關在長期的實踐中所形成的思維習慣和採納的觀點。
二、我國物權公示的法律效力問題
物權的存在與變動滿足了公示的要求時，就會引起相應的法律後果，這就是公示的效力。物權公示的效力分為兩個方面：其一是決定物權的變動能否發生或能否產生對抗第三人的效力；其二為權利正確性推定效力和善意保護效力。前者為物權公示的形成力或對抗力，後者則為物權公示的公信力。
1、物權公示的形成力或對抗力。近現代各國立法上對於物權公示與物權變動的關係如何，有不同的態度，大致可分為三種不同的立法主義：（1）公示對抗主義。即物權變動的效果僅依當事人的意思表示即為已足，但未經登記或交付的，不得對抗第三人或善意第三人。（2）公示要件主義。即公示為物權變動的生效要件和新物權的成立要件，僅有當事人變動物權的意思而未依法予以公示的，不能發生物權變動的法律效果。（3）折衷主義。即兼採公示要件主義與公示對抗主義，換言之，折衷主義是對某些種類的物權變動採行公示要件主義，而對另一些種類的物權變動則採行公示對抗要件主義。我國採行的是以公示要件主義為主、以公示對抗主義為輔的折衷主義。
2、物權公示的公信力。物權公示的公信力主要表現在兩個方面：（1）權利正確性推定效力。指以法定方法公示出來的物權，具有使社會一般人信賴其為真實、正確的物權的效力。依此效力，在不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，應推定該人享有該項權利，在登記簿上塗銷某項物權時，應推定該項權利消滅；動產的佔有人對其佔有物實施某項行為時，應推定該人依法有為此種行為的權利。（2）善意保護效力。指法律對第三人因信賴物權公示而從公示的物權人處善意取得物權的，予以強制保護，使其免受任何人追奪的效力。換言之，在公示的物權人與真實的物權人不一致的情況下，信賴公示而與公示的物權人進行交易行為的人，法律承認其產生與真實的物權人進行交易的相同效果。理清以上2個問題之後，對本案的爭議焦點問題即原告劉某是否取得訴爭房產的所有權問題的分析思路也就明晰了。
首先，訟爭房產的房屋所有權證書已由被告王某變更登記至原告劉某名下，故法律上推定該房產所有權人為原告劉某，但要判定事實上房屋所有權的真正所有權人則需結合原、被告雙方提供的證據予以分析認定。本案中，結合原告劉某及第三人龔某提供的「協議書」這份證據及庭審中查明的訟爭房屋原告劉某未按《二手房屋買賣協議》支付對價給被告王某，被告也未將房屋實際交付給原告這一事實，可以看出，被告王某與原告劉某之間並無房屋買賣的意思表示，其到房管處辦理過戶登記系一種虛偽的意思表示。所謂虛偽的意思表示，是指表意人與意思表示的相對人合意，以某種表面的意思（行為）假象掩蓋某種真相，欲使便面的意思效果發生的行為。故原、被告房屋買賣行為因其因其系虛偽的意思表示應認定為無效，結合前文我國物權變動理論，因我國採取的是債權行為主義理論，不承認物權變動的獨立性與無因性，故原因法律行為（房屋買賣行為）無效則物權變動也歸於無效，原告劉某當然也就無權取得訟爭房屋的所有權。
其次，物權公示公信原則一是保護當事人的信賴利益。基於公示所具有的權利外觀，及其與實際情況相符的蓋然性，當事人產生合理信賴並進行交易，法律上應當保護此種信賴利益。二是保護交易安全，提高經濟效率。當事人從事交易行為只需參照公示便可進行，並且遵循此規則進行的交易受到法律的保護，交易安全有保障，經濟效率也大大提高。我國《物權法》第一百零六條所規定的善意取得制度，意在保護善意第三人基於公示公信的信賴利益，即使物權人為無權處分人，第三人也可以取得物權。但本案中，並沒有善意第三人的出現，原告劉某的行為也不符合善意第三人的構成要件，故原告劉某物權雖經公示，也不能當然發生物權變動的結果。
再次，所謂的「地隨房走、房隨地走」的「房地一體」原則，前提是物權人已經取得合法的物權，但本案中，經過上述分析可知，原告劉某並非訴爭房產的實際物權人，故其不能基於「房地一體」原則，主張將土地所有權過戶至其名下。
綜上，筆者同意第二種觀點。本案在法官的釋明下，原告最終選擇撤回起訴。
（作者單位：福建省建陽市人民法院）