今年天津的「政策標籤」就是落戶放寬，樓市最大的增量必定是新天津人。
新天津人對天津了解程度比較低，對區域的地位也都是靠「聽說」。
大部分新天津人都知道，和平區是老大，緊接著是南開區、河西區。
當然也知道這三個區房子都比較貴。
和平區區位圖，來源百度地圖
最近，365置業交流群中很多新天津人都表示對於和平區的房價「看不懂」。
比如有個新天津人問，為什麼同樣都是和平區南市，開發商也一樣，天匯雅苑能賣到5.5萬/平米，而天匯茗苑卻能賣4.5萬/平米？
最直觀的原因，天匯茗苑都是300多平米以上的大戶型，而天匯雅苑大部分是120平米的戶型，還有80多平米的小戶型。
一個大，一個小，單價就能差1萬/平米。
圖片來源：貝殼找房
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為什麼呢？
因為天津最優質的教育資源多半都在和平區，所以和平區已經被牢牢貼上了學區標籤。
和平區的重點學區房太多了，都暗含著「學位價值」。
它們的價格計算方式與非重點學區房有很大的不同。
舉個例子：一套20平米的房子，單價8萬元/平米，含有50萬元固定的「學位價值」（數值是假設，僅為將「學位價值」量化），那麼這套房子的總價=20平米*8萬元/平米+50萬元=210萬元；
那麼，如果是40平米的房子呢？總價是不是210萬元*2=420萬元？
答案不是這樣的，應該是40平米*8萬元/平米+50萬元=370萬元。
也就是說，面積與總價不成正比，這也就是為什麼和平區的房子面積越小反而單價越高的原因。
所以，在和平區買房，首先要讀懂它自己的「樓市邏輯」，否則很容易被「套住」。
如果通過和平區住宅5年來的房價走勢，就能更清楚的讀懂，應該怎麼選房。
我們選取了2014年和平區成交量前十名的新房項目作為樣本，發現經過5年的時間，有的房價漲了3倍，有的卻原地踏步。
數據來源：天興資訊2014年年報、貝殼找房
比如府上和平、金德園、和平時光漲幅都超過200%，因為它們都有40-80平米的小戶型。
塞頓中心是個特例，屬於認購很多年延遲網籤的，可以忽略。
最極端的比如湯臣津灣一品（現在的招商津灣天璽），5年來幾乎沒漲錢。
按理說這麼好的地段，應該升值空間很大啊，這個項目除了戶型太大之外，空間設計也不太符合天津人的居住習慣。
所以，今後升值角度來說，在和平區買房，如果你不是頂豪，那麼就要買小戶型。
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連新天津人都知道，和平區如今寸土寸金，很久沒有土地出讓了，還能買到小戶型房源嗎？
目前和平區有小戶型在售的70年純住宅產品，就只有中核閱和平。
中核閱和平沙盤圖
剛剛好，中核閱和平目前還有54.03平米一室一廳一衛的小戶型在售，總價315萬起。
這種面積段，如果放在5年前，那中核閱和平勢必是漲幅超過200%的那一檔。
不過樓市歷來都是周期性質，只要「基因」沒問題，未來還會是這個趨勢。
中核閱和平54.03平米戶型圖
54.03平米一室戶型整體格局方正，空間利用率更高，不會像有的小戶型一樣，不是「機關槍戶型」就是「手槍戶型」。
臥室和廚房均有採光。
臥室可以容納雙人床和大衣櫃，留有收納空間；廚房外面預留了放冰箱的位置。
衛生間也能做到乾濕分離，三口之家生活便利度更高。
在臨近客廳臥室的地方，可給孩子布置一個學習空間。
雖然是小戶型，但生活所需的空間都齊全，營造的是生活的氣息，這一點要強過很多公寓產品。
對於孩子的成長來說，學校很關鍵，但成長的環境也很關鍵，還是儘可能綜合考慮之後，再來做買房選擇。
中核閱和平樣板間實景
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根據往年來看，中核閱和平所處的街道是屬於和平區鞍山道小學的學片。
也是和平區的第一學片，對應的初中為耀華中學、第二南開中學、匯文中學等。
「雙重鐵片」對於和平區的房產是最有利的支撐。
信息來源：各學校招生簡章
中核閱和平距離鞍山道小學大約550米，步行大概5-8分鐘。
孩子上學完全步行可及，全家人都能多睡1個小時，最關鍵的，孩子「不受罪」，尤其雨雪等惡劣天氣，幾步路就到家了，省去很多麻煩。
中核閱和平區位圖
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閉著眼買房的時代早已過去，如今買房之前必須要捋清邏輯線。
和平區的房產有沒有升值空間、能不能跑贏大勢，就看一條：
是不是小戶型、有沒有重點學區。
現在要想找到滿足這兩點的新房，實在太難了。
無論是出於投資也好，還是給孩子上學也罷，放眼整個和平區，中核閱和平是目前的優選。