中國基金報記者 喬麥
香港樓市又火了？
日前，一則「香港樓市每平米近42萬港元」的消息廣受關注。而多個官網數據也顯示，香港樓價上漲勢頭越來越凌厲。香港金管局總裁陳德霖提醒道，香港樓價對於市民的收入比例相當高，市民需要小心衡量自己的還款能力。
香港一樓盤每平42萬港元
26平米賣出超千萬
5月8日，香港龍頭地產商新鴻基地產位於北角的海璇項目中一個實用面積286方呎(約26平方米)的開放式單位，以1090.98萬港元成交，相當於每平方米售價接近42萬港元，創下港島東開放式住宅的最高成交紀錄。
據了解，海璇共提供355個單位，目前已售出13個開放式單位，售價全部超過1000萬港元。
而在上周末，香港新樓盤銷售火爆的消息同樣引起不小「躁動」。5月4日及5日，香港3個新樓盤同時推售新房，帶動周末一手房成交量至1220宗，套現約80億港元。
周末開售的三個樓盤包括會德豐地產的將軍澳日出康城MONTARA、新世界發展等的何文田瑧樺、以及億京發展的大埔白石角海日灣II，總計推出1106套，創《一手住宅物業銷售條例》實施以來單日推盤量新高。第三高的新盤推出時間為2017年8月，而前兩名則均在1997年。
其中，會德豐的MONTARA最吸引眼球。宣傳資料顯示，MONTARA標準單位以價單形式發售，特色戶料以招標出售。該盤分兩期發展，涉及1120個單位，其中7A期提供616個單位，面積介乎300至800方尺，戶型包括1房至3房單位，主打2房戶。
截至5月3日收票期結束，項目累計收到1.8萬票，超額認購35倍。《信報》稱，1.8萬票的數字也使其成為本港歷來新盤收票量最多第四位。5月4日開售首日，該項目首批發售500套即全部沽清，套現逾40億港元。開發商隨即決定提價1.2%加推餘下的116套。
香港樓市連升3個月
由香港差餉物業估價署最新公布的官方樓價指數顯示，今年3月份私人住宅售價指數報377.5點，按月升2.9%，創30個月單月升幅最大。由去年12月至今，樓價指數已連漲3個月，今年首季則累積上升5%。
去年樓價指數高位為7月的394.8點，經過3個月的回升，現在距離歷史高位僅差4.4%。
進入4月後，無論一手房還是二手房，香港樓市交易明顯更加活躍。
據香港特區政府土地註冊處最新數據，今年4月全港共錄得9901宗樓宇買賣登記，較3月的6432宗上升54%，創下近6年半以來單月新高。
另有統計數據顯示，香港4月一手私宅錄得2788宗註冊，較3月近乎翻倍，創31個月新高；涉及註冊金額約278.11億元，較3月約152.41億元增加約82.5%。
二手私人住宅方面，中原地產統計，4月份錄4643宗共403億元，宗數創2014年7月4809宗後近5年新高，金額則創2010年11月424.9億元後逾8年新高。
成交火熱的同時，價格也在上漲。美聯物業公布的香港房價走勢圖顯示，今年1月以實用面積計算的平均呎價為12307港元，環比下跌1.6%，環比跌幅有所收窄。到了2月份，以實用面積計算的平均呎價回升至12482港元，環比上升1.4%。到了3月，以實用面積計算的平均呎價回升至12863港元，環比上升3.1%。
中原地產數據顯示，九龍CCL_Mass最新報184.34點，按周升0.80%，連升11周共11.28%，創該區歷史最長連升。四區之中，港九兩區最接近自己歷史高位。
市場再度熱鬧起來，各大地產商也紛紛搶地。
5月7日，中海聯合恒基兆業、新世界、會德豐等5家公司組成的聯合體，以125.9億港元奪得位於九龍啟德第4C區2號地塊的新九龍內地段第6552號的用地。
香港金管局提醒風險
5月6日，香港金管局總裁陳德霖出席香港立法會會議時表示，香港樓價對於市民的收入比例相當高，儘管香港目前的房貸利率仍較低，但貸款年期長，市民需要小心衡量自己的還款能力。
陳德霖表示，樓市明顯出現過熱，最重要是市場認為目前土地供應不足。差餉物業估價署最新公布的數據顯示，香港二手樓價已從18年低位回升5%，同時成交量亦明顯增加，4月達到7800宗。
對於香港樓市出現如此急劇的轉變，香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為最主要是跟中美貿易談判進展順利和美國突然暫停加息有關。他指出，這兩項影響香港樓價的因素，在短短幾個月內出現一百八十度的轉變，所以讓不少重量級人物都看錯市。
麥萃才指出，目前環球經濟的「底氣」其實不足，世界經濟也不明朗，但目前香港樓市的氣氛和年初時已完全不同，樓價距破頂亦只是一步之遙，相信這是一件很容易的事。
另有觀點認為，樓盤的火爆一方面源自樓市情緒回暖，另一方面則是主打小單位、定價克制。可以看到，高房價下近年在香港推售的極小戶型成風，而且越建越小。
4月26日會德豐的MONTARA項目首推的124套單位中，折實平均呎價為13,990港元，比同區新盤低10%。會德豐地產常務董事黃光耀當時表示，超過80%的單位折實價低於800萬元，預計可吸引小家庭及首置客入市。
機構: 大灣區房價未來10年繼續上漲
5月8日，瑞銀投資銀行中國香港房地產研究部主管林鎮鴻發布報告指出，未來10年香港房地產價格上漲將持續，背後的支撐動力來自供應短缺、因粵港澳大灣區經濟融合帶來的人口流入。他認為，根據人口以及非本地需求計算，香港每年的住房需求達到6萬套，然而政府的長期住宅供應目標僅為4.5萬套。
同時，他強調，由於香港、澳門（樓盤）和內地制度不同，整合存在瓶頸（即人員和資金流動）。「一國兩制」下，香港的低稅率、普通法體系以及資本自由流動將延續到 2047 年，這讓香港成為獨特的國際金融中心和家庭財富避風港。除了受益於大灣區更趨活躍的經濟活動，香港房地產還具有境外資產配置價值。
在他看來，長期而言，大灣區（不含港澳）房地產市場中我們更看好衛星城（如惠州（樓盤）、 中山（樓盤）），而不是深圳（樓盤）、廣州（樓盤）這樣的核心城市，這是因為前者的地價、勞動力和基礎設施建設成本較低，可望享受到來自核心城市的人口和經濟活動的輻 射效應。這和二戰後東京首都圈的發展史基本一致。
值得一提的是，上個月，世邦魏理仕發布《2019全球生活報告：城市指南》顯示，香港房價以套均123.5萬美元的成交均價高居全球之首。
審核：劉宇輝
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（責任編輯：崔晨 HX015）