魔幻香港樓市:兇宅搶瘋了,豪宅虧慘了!

「我不是很介意人們總是說深圳本地生產總值已經爬到香港頭上了。」關於香港被深圳反超，林太很大氣地表態。

事實上不止生產總值，在樓市上，深圳的熱度也要蓋過香港了。

香港樓市於內地而言一直是個傳說，真實情況到底怎麼樣，不盤不知道，一盤嚇一跳。

今年的香港樓市大致分為三個方向：

「鬼」不可怕，「窮鬼」才可怕，兇宅公屋搶著住；

剛需火爆依舊，上周新盤開售，購房者排隊6小時搶不到房；

而豪宅市場則要涼涼，大有賣一間虧一間之勢。

「鬼」不可怕，「窮鬼」才可怕

港媒報導，近期香港推出一批含兇宅的公屋，每月租金在1154至3234港元之間。

放在以前，本港人對這種房子是嗤之以鼻的，十分忌諱，住的多以南亞人為主。

而近幾年情況則發生很大變化，房屋署每年有一個「特快公屋編配計劃」推出，讓輪候公屋人士入表申請參與抽籤。

這些特快公屋單位，十之八九都屬「兇宅」，或對面就是垃圾房之類不受歡迎的單位。

縱然如此，每年入表抽籤的人數還是越來越多。據了解，今年放出的1800個特快公屋單位的申請者有6.2萬宗申請，比去年5.8萬宗多7%，且超過一半都是一個人申請 。

你看，「鬼」不可怕，「窮鬼」才可怕。

新盤火爆，排隊6小時搶不到

上周末（10月10日）香港一新樓盤柏傲莊開售，購房者排出長龍，很多人排隊超6個小時最終未有機會選上房。

該樓盤位於大圍站樓上，均價18萬多/平米。天水圍是香港上半年賣出新房最多的區域。

雙節前的9月26日，全港共8個樓盤推新約726套房。

位於天水圍的Wetland Seasons Park3期當日去化八成；

紅磡的SEA TO SKY開售285套，當天上午10點，已有約500名準買家在售樓處外排隊，人龍長約200米。

據香港美聯物業數據，今年上半年售出約6716套新房單位，比去年下半年約7088套減少約5.2%。

受疫情影響，開發商上半年推盤明顯減少，其中4月份更是未有全新房登場，難免使上半年新房銷售總減少。

其中實用面積300平尺（約33㎡）或以下單位推貨量大減；

而上半年超過300平尺的不同類別單位銷售量均超越去年下半年，當中逾700至1000平尺更多近49%。

數據顯示，售出單位最多的是逾300至500平尺單位，上半年錄2972套，較去年下半年多約0.5%；

其次為實用面積逾500至700平尺單位，上半年售出1395套，升約13%；

至於錄最大升幅的是逾700至1000平尺單位，錄1065套，升約48.7%。

從市場情況來看，剛需並未受到太大影響，依舊火爆。

血虧1200萬...... 香港豪宅不香了

與剛需情況不同的是內地富豪曾經樂忠投資的香港豪宅。由於經濟情況下行，今年的香港豪宅一改往年盛況，成交慘烈，多數業主血虧離場。

上水只賣深圳價，持有8年血虧840萬

上水歌賦嶺銀杏徑雙號洋房，套內面積168平米，內地業主近日以1700萬元低價賣出。

據了解，業主於2012年以2420.8萬元買入。今次由於著急套現，加上佣金費用，共蝕讓約840萬元。

以深圳市場參照，套內168平米的房子若以得房率80%計算，建築面積約210平米，1700萬賣出則單價僅8萬元。僅相當於深圳均價！

香港樓市突現退訂潮，682萬訂金不要了？

去年5月，沙田九肚山沄灃以6823萬港元成交一個頂層特色戶型，使用面積約1613平尺。

然而，買家於今年9月4日終止買賣合約。此前買家已支付10%訂金，這意味著損失682.3萬港元。

公開數據顯示，今年8月，香港新盤項目共有47宗退訂，涉及定金逾3600萬港元。而在今年5月，退訂宗數創下56宗的最高紀錄，涉及定金近6000萬港元。

1/4估值價，美國駐港領事館半山宿舍超低價賣！

世邦魏理仕9月10日宣布，恒隆地產以25.66億港元(約為22.64億元人民幣)中標香港南區壽臣山壽山村道37號，相等於每平方英尺約5.41萬港元，處於市場估價的「下限」。

壽山村道所處的壽臣山一帶，為香港南區的傳統豪宅區域，密度低、隱私度高。

香港土地註冊處資料顯示，美國政府於1948年購入壽山村道37號作為宿舍持有至今，市價估值曾超過100億港元。

2018年，旁邊的壽山村道39號以逾59億港幣售予華潤置地，成交單價高達約8.58萬港幣/平尺，較此次恒隆「抄底」地塊高約58.6%。

大埔比華利山別墅，賣一間虧一間

香港著名的海景豪宅大埔比華利山別墅，並沒有因不少名人擇居而影響成交頹勢。

萊茵道一面積約2115平尺的雙號洋房，原業主於2011年以約3069萬元購入物業，持貨9年，最近以2280萬元易手，尺價10780元。

帳面虧損789萬元，加上持有期間貶值約26%。加上交易成本，估計實質虧損逾945萬元。

區域內銀池道一同樣持貨9年的雙號洋房，實用2048平尺，今年6月以2448萬元易手，帳面虧損近822萬元。

根據中原數據，大埔比華利山別墅於今年迄今合共錄得16宗二手買賣，其中13宗屬虧損。

天巒洋房，今年7宗買賣全蝕

豪宅天巒的內地買家比例超過一半，故入夥數年，屋苑仍然是十室九空。今年錄得7宗二手成交，全部蝕錢離場，蝕幅由4%至32%不等。

赤柱洋房7000萬易手，蝕1200萬元

據土地註冊處資料，赤柱富豪海灣A型單號屋以7000萬元易手，原業主於2013年以7880萬元購入。

持貨7年，帳面蝕讓880萬元或11.2%，若連同雜項及代理佣金等，估計蝕讓金額高達逾1200萬元。

馬鞍山雲海首宗二手即「見血」

早前入夥的馬鞍山屋苑雲海，為新鴻基開發的高檔樓盤，出了名的風水好。最近，首宗二手成交也「見血」。

原業主於2018年初以1060.6萬元一手購入，持貨只有兩年半，帳面蝕80.6萬元。

賣一間虧一間，與經濟大勢下內地富豪逝去的豪宅情結關係重大。

「由於目前缺乏內地買家，豪宅市場成交比較淡，預計今年豪宅價格將下跌約5%。今年開發商也不會主推豪宅盤，而是主推針對本地買家的中小型戶型，」房地產顧問服務公司萊坊執行董事林浩文向媒體表示。

擁有香港太平山頂的一棟超級豪宅，一度是很多內地富豪的夢想。在過去多年裡，價格達數千萬港元的豪宅成交中，內地買家的比例達到30%-50%。

而仲量聯行8月底發布的報告顯示，今年1月至6月，平均每月僅錄得197宗逾2000萬港元的豪宅成交，較去年同期減少17%，亦是2016年以來的新低。

香港目前已經進入第四波疫情的前奏了，到年底怕也是通不了關的。受疫情震蕩的香港豪宅若還想著內地富豪去救市，就只能是妄想了。

香港樓市的走向，估計還會繼續魔幻下去......